はじめに
お待たせしました。お待たせしすぎたかもしれません。
ヴェレーナグラン菊名の杜の後編を記事にしました。
内装や仕様、間取り・価格の発表があり、もともとyossy期待値はかなり高かったのですが、より一層評価が上がりました。
確かに荒削りで懸念される部分も多いのですが、ハマる人にはハマる。そんなヴェレーナグラン菊名の杜を細部までお届け致します！
目次
物件概要
■「ヴェレーナグラン菊名の杜」| 所在地 | 神奈川県横浜市鶴見区上の宮一丁目35番3の一部他（地番） 周辺地図 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線・JR横浜線「菊名」駅徒歩13分（グランドエントランスより） |
| 用途地域・地区 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域、第一種高度地区、緑化地域、宅地造成工事規制区域 |
| 建ぺい率 | 60％ |
| 容積率 | 100％ |
| 敷地面積 | 9,643.73㎡（登記簿予定・実測・建築確認対象敷地面積）、10,292.54㎡（開発区域面積） |
| 建築面積 | 4,634.53㎡ |
| 建築延床面積 | 11,033. 39㎡（エレベーターの昇降路の部分91.29㎡、 共同住宅の共用廊下等の部分846.18㎡、自動車車庫等の部分387.45㎡、 備蓄倉庫の部分52.33㎡、宅配ボックスの設置部分16.27㎡の容積対象外面積を含む） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造 地上4階建て |
| 総戸数 | 125戸［他にパーティーラウンジ＆キッズスペース（集会室）、ワーキングルーム、管理員室 各1戸］ |
| 開発行為許可通知番号 | 横浜市建調整指令第2021開107号［令和4年（2022年）3月29日付］、横浜市建調整指令第2022変6号［令和4年（2022年）5月11日付］ |
| 建築確認番号 | 第BVJ-YOK22-10-0121号［令和4年（2022年）7月22日付］ |
| 竣工予定年月 | 2024年10月中旬（予定） |
| 引渡し可能年月 | 2024年12月中旬（予定） |
| 設計・管理 | 株式会社 設計集団宙組 |
| 施工会社 | 株式会社 大勝 |
| 売主 | 大和地所レジデンス株式会社 東京都知事（3）第91090号 〒105-0003 東京都港区西新橋二丁目8番6号 （一社）全国住宅産業協会会員、（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 |
| 権利形態 | 建物の専有部分は区分所有権、敷地・共用部分は専有面積割合による所有権の共有 |
| 管理形態 | 区分所有者全員により管理組合を設立し、管理組合より管理会社へ委託 |
| 管理員の勤務形態 | 通勤管理方式 |
| 管理会社 | 大和地所コミュニティライフ株式会社 |
| 駐車場 | 敷地内に63台設置［機械式39台、平置式24台］(月額使用料：11,000円〜26,000円)、EVコンセント［機械式6台（全て専用）、平置式4ヶ所（2台ずつで共用）］ |
| 自転車置場 | 敷地内・建物内に250台設置(月額使用料：100円〜250円/台) |
| バイク置場 | 敷地内に10台設置(月額使用料：3,000円・4,000円/台) |
| シェアファーム | 敷地内に8区画設置（月額使用料：800円/区画） |
| インターネット月額使用料 | 1,650円/戸 |
| 町内会費（月額） | 200円/戸 |
| 自主防災費（月額） | 100円/戸 |
yossyview
1番気になっていた価格の部分ですが、近隣駅の大倉山や妙蓮寺などと同じような価格帯かと予想していました。しかし！平均坪単価310万円ほどで、かなり安い価格帯での供給となりました！これは嬉しい誤算です！
ただその理由として挙げられるのは、駅までの距離とアクセスの悪さです。
前編でもお伝えしましたが、駅からの坂道と距離、そして歩道の狭さは完全にウィークポイントです。
そこは包み隠さずお伝えしておきます。ただそれを引いても足りるほどの外観や敷地のゆとり、共用施設があると言ってきました。
そしてその予想をしっかりと超えてくるような内装、間取り、価格を実現してくれました。
住居選びの重点ポイントとして駅距離や駅へのアクセスが大きくない方は、ここ以外考えられないと思うほど、唯一無二の物件ではないでしょうか。
まずは前回のおさらいも兼ねて、ナイスポイントとマイナスポイントを振り返ります。
ナイスポイント
- 外観が唯一無二。ヨーロッパ風の圧巻デザインで見るたびにテンションが上がる
- 間取りが唯一無二。好きな間取りを見つけるのに一苦労しそうなほど豊富
- 環境が唯一無二。第一種低層住居専用地域にあり、傾斜地に建つので眺望・採光も十分取れる
マイナスポイント
- 駅からの距離が13分と少し遠い
- アクセスも坂道＋物件前が狭い道で懸念が大きい
- 用途地域の影響もあり、周辺の施設が少ない。菊名駅周辺もそこまで栄えていない
補足情報
前回の記事でお伝えできなかった補足情報をご紹介していきます。防災のハザードがかからない
ヴェレーナグラン菊名の杜は傾斜地の上に建設予定にも関わらず、土砂災害のハザードがかかりません。さらには洪水や内水などにも強く、防災には非常に優れた立地にあります。
傾斜地に建つマンションは良い面もありつつ、大抵が土砂災害の警戒区域になるのですが、それが無いというのは非常に嬉しいですね！
仕様と設備
住戸内の仕様もハイクオリティなものとなっています。ノンタッチキーや防犯カメラに二重床・二重天井から宅配ボックスや24時間ゴミ置き場まで充実の仕様です。
専有部もフルフラット設計で廊下が幅広く、手洗いカウンター、温水式床暖房、食洗機や浴室乾燥と充実しております。
さらに電力一括受電やエコジョーズ、省エネ等級も高く、環境にもコストにも配慮した優しいマンションとなっています。
配棟計画の紹介
圧倒的で超複雑な配棟計画をあなた理解できるか！？
敷地計画は圧倒的です。ただしかなり複雑な配棟となっていますので、1棟ずつその特徴と配棟図を見ていきましょう。
こちらが何度も見返すであろう配棟図になります。
敷地配棟図
公式HPより引用
yossyがなるべく分かりやすく簡略化した横からの図に加筆してみました。
横からの配棟図 一部加筆
公式HPより引用
4FにEV2からEV4までを繋ぐ廊下があり、グランドエントランスは6F、サブエントランスは1Fにあります。
どうでしょうか。ある程度の敷地計画は頭に入りましたか？
ではここから1つ1つの棟について紹介していきます。
配棟がわからなくなったら、いつでもここへ戻ってきてください。
Airy Villa
『Airy Villa』のポイント
- 1番高台に建つため、物件の中でも特に風通しに優れる
- メインエントランスに1番近く、共用施設もこの棟に多く集まっている
- 6棟の中では車通りが1番気になる場所
『Airy Villa』GOODポイント
メインエントランスに1番近い『Airy Villa』はエアリー（空気が入る）という名の通り、高台に建つ風通しの良い特徴の棟です。
東向きの部屋が多いものの、丘の1番上に立地しているため採光と風の抜けをたっぷり感じられます。
ただ東側は高低差が無いところに住宅地が広がっているので、眺望という面では少し物足りなさがあります。
もう一つのGOODポイントとして『Airy Villa』にはメインエントランスがあり、共用施設も集結している点があります。
とても広い敷地で複雑な構造をしているので、物件内での利便性が高いことは大きなポイントです。
『Airy Villa』BADポイント
グランドエントランスや共用施設が位置していることにより、人の出入りは多くなりそうです。
また、グランドエントランス前は物件周辺の中では車が多い道（幹線道路ほどでは全くありませんが）に面しているので、少なからず車の音は聞こえるかなと思います。
この２つは静かな環境を求めてヴェレーナグランを検討する方にとって、大きな懸念材料になりそうです。
『Airy Villa』の共用施設
まず圧巻がこちらのグランドエントランスです。
グランドエントランス
公式HPより引用
前編でも語りましたが、ユーロデザインの圧倒的なデザインで威厳がとんでもないです。
そこから入ると待ち受けるのがレセプションホールです。
ヘリンボーン調の床タイルにライムストーンの額縁で格調高さを演出しています。
一見シンプルなデザインの中に、高級そうなチェアと間接照明で優雅なホテルライクな空間となっています。
レセプションホール
公式HPより引用
レセプションホールを左に行くとライブラリーラウンジが完備されています。
こちらも円形照明やダウンライト、そして本棚の間接照明とデザイン性が優れた落ち着く空間となっています。
公式bookより引用
その下の階にはパーティーラウンジとキッズスペース、そして二層吹き抜けのアクアラウンジと揃っています。
パーティー・キッズスペース
公式HPより引用
アクアラウンジ
公式HPより引用
レセプションホールの右側にはコンシェルジュスペースとメール・宅配ボックスがあります。
さらにもう一つ『AiryVilla』の廊下にはワーキングルームという共用施設もあり、数もデザインもかなり充実していると言えます。
『Airy Villa』の間取りと価格
- AAm TYPE 3LDK+T+PG+3MC+M
94.47㎡（+テラス38.18㎡）
公式HPより引用
5F 8600万円台 坪単価約301万円（テラス部除く）
下階にリビング・ダイニングと水回り、上階に居室を配備しているメゾネットプラン。天井高は最大5.2mでプライベートガーデンとテラスも完備。
- ADt TYPE 3LDK+BW+2MC
71.30㎡
公式HPより引用
6F 6100万円台 坪単価約283万円
- AFm TYPE 2LDK+MC+Sc+M
81.43㎡
公式HPより引用
7F 8200万円台 坪単価約333万円
- AKus TYPE 3LDK+W+N+US
73.16㎡（+床下収納34.37㎡）
公式HPより引用
8F 7400万円台 坪単価約334万円（床下収納部除く）
21畳の床下収納が最大の特徴。さらにスキップフロアによって天井高最大3mを実現。洋室3のスライドドアを開ければ、大空間のリビングに。
Bright Villa
『Bright Villa』のポイント
- 南向きで採光がバッチリ取れる
- 1Fはオープンエアリビングが付く
- エントランスまでそこまで離れず、静かな環境
『Bright Villa』GOODポイント
こちらもBright（明るい）という言葉通り、南向きで丘の上ということで採光が物件内で1番優れた棟になります。
さらに1F部分にはオープンエアリビングというリビングからそのままフラットで繋がるテラスがあり、その先の専用庭まで付いてきます。
もう一つ『Bright Villa』が優れているのは、グランドエントランスからそこまで離れることなく人通りの少ない静かな環境を実現している点です。
ランドプランを見返して欲しいのですが『Airy Villa』から各棟へ行く通路として『Bright Villa』へ続く通路とは別に真っ直ぐ迎える通路があります。
この通路が多くの住民にとってメインの動線となるので、『Bright Villa』にはあまり人が来ないことが想像できます。
「採光×静か×利便」を取るならこの棟で決まりでしょう。
『Bright Villa』BADポイント
BADポイントはズバリ価格です。かなり条件が良い棟なので、予想通りではありますが価格は重めです。
中でも南向きは6棟中2棟だけですから、まあ仕方ないですよね。
「採光重視で南向きが良い！」という方は、この後に登場する南向きの『Ever Villa』が少し抑えめ価格になるので、そちらも合わせてご覧いただければと思います！
『Bright Villa』の間取りと価格
- BCOL TYPE 3LDK+OL+T+PG+BW+W
73.16㎡（＋テラス・オープンエアリビング37.42㎡）
公式bookより引用
オープンエアリビングとプライベートガーデンが配置。間取りは標準的な間取りで、ビッグウォークインクローゼットなどの収納が豊富。
- BF type 3LDK+3MC
75.02㎡
公式bookより引用
8F 7600万円台 坪単価約335万円
スキップフロアでリビングの最大天井高2.8mを実現。収納も充実。
Confort Villa
『Confort Villa』のポイント
- 3mバルコニーが多く、目の前はシーズンガーデンが広がり眺望に優れる
- 屋上にはスカイビューガーデンが設置されている
- 物件の中で離隔は少なめ
『Confort Villa』 Good ポイント
『Confort Villa』は敷地の中心に配棟されているため、エントランスや共用施設のある『Airy Villa』だけではなく丘の下にあるサブエントランスや駐車場、公園へも少し行きやすくなります。
さらに『Confort Villa』屋上にスカイビューガーデン、目の前にシーズンガーデンがあり、豊かな緑に囲まれた憩いの空間へと気軽に訪れることが出来ます。
住戸内のGoodポイントとしては3mの奥行きを取った、超広々バルコニーを有する間取りが多くあります。
2mあれば十分広いと言われるバルコニーで、さらに+1mの3mを実現しており、ゆったりと有意毒は時間を過ごせる場所となるでしょう。
価格も物件で2番目に安い平均坪単価で、間取りや立地などのバランスも良く検討しやすい棟です。
『Confort Villa』BAD ポイント
BADポイントを開けるとするからが、他の棟と比べて少し離隔が取れていない点でしょうか、ただ目の前にシーズンガーデンを眺めるような配棟なので、採光はともかく眺望は全くもって問題ありません。
バランスが良く、BADポイントも少ない『Confort Villa』も名前の通り『Confort（快適）』な棟で間違いありません。
『Confort Villa』の共用施設まず一つ目は『Confort Villa』屋上にある、スカイビューガーデンです。
丘の高低差を利用した非常に眺望の良い空間に植栽が映えており、癒しの時間を過ごせます。
スカイビューガーデン
公式HPより引用
次には『Confort Villa』の目の前にある、シーズンガーデンです。
こちらは四季折々の草木とベンチやデッキを配備し、散策のできる憩いの場となります。
シーズンガーデン
公式HPより引用
『Confort Villa』の間取りと価格
- CBOL type 3LDK+OL+T+PG+BW+W
70.15㎡（＋テラス・オープンエアリビング31.42㎡）
公式HPより引用
4F 6400万円台 坪単価約302万円（テラス・オープンエアリビング部除く）
- CD type 3LDK+BW+W+MC
72.54㎡
公式bookより引用
5F 6400万円台 坪単価約292万円
- CRr type 3LDK+R+2W
95.37㎡
公式HPより引用
6F 9900万円台 坪単価約343万円
Delight Villa
『Delight Villa』のポイント
- 北寄りの公園ビューは眺望が抜ける
- 物件内では標準の間取りが多い
- 価格（坪単価）が1番安い設定
『Delight Villa』GOODポイント
『Delight Villa』のDelightは「喜び」という意味を持ちます。
もちろんこの棟もその言葉通り、裏びポイントがあります。
それは全棟の中で平均的（標準の）な間取りが一番多く、価格が低めに設定されているという点です。
『Confort Vila』との差は少しですが、エントランスとの距離や眺望などから価格も少しだけ抑えられ、1番低い坪単価になっています。
『Delight Villa』BADポイント
BADポイントは眺望に少し難がある点です。目の前が駐車場となっているため、車の出入りなどが多くあります。
これは低層マンションなので、目におのずと入ることになります。
さらに南側は駐車場を隔てて『Fine Villa』が建っているため、抜け感もあまり感じられないでしょう。
ただ北寄りの住戸は『Fine Villa』がなく、公園ビューとなっているため抜け感が出て、そこまで悪くない眺望となります。
もうひとつのBADポイントとしましては、グランドエントランスから離れているための利便の悪さが挙げられます。
丘の下側の棟に行くほどグランドエントランスから遠くなることは仕方ないのですが、やはりEVを乗り継ぐ必要があるというのはBADポイントでしょう。
『Delight Villa』の間取りと価格
- DA type 3LDK+W+2MC
67.58㎡
公式HPより引用
4F 5900万円台 坪単価約289万円
- DD type 3LDK+W+N
72.45㎡
公式HPより引用
4F 5700万円台 坪単価約260万円
- DJm type 3LDK+T+2W+M
94.67㎡（＋テラス25.23㎡）
公式HPより引用
3F 9400万円台 坪単価約328万円
Ever Villa
『Ever Villa』のポイント
- 南向きで採光に優れている
- 同じ南向きの『Bright Villa』より価格が少し抑えめ
- 1Fはオープンエアリビングが多く設置されている
『Ever Villa』GOODポイント
1番のGOODポイントは物件の中で希少な南向きの住戸だということでしょう。
さらに『Ever Villa』はもう1つの南向きである『Bright Villa』よりも目の前のマンションとの距離があるため、離隔が取れて採光面では1番条件の良い棟です。
ちなみに「Ever」には「常に」という意味があるので、ここでは「常に」陽が当たるという言葉通りとさせてください。（いよいよキツくなってきました）
そして採光面で少し分があるにも関わらず、価格は坪単価でみると少し『Bright Villa』よりも低めに設定されています。
また『Bright Villa』と同じように1Fにはオープンエアリビングと専用庭があり、ガーデニングなどゆとりある生活を送ることができます。
『Ever Villa』BADポイント
『Bright Villa』より価格が抑え目とはいえ、物件内では2番目に高い単価となります。やはり南向きは供給も少ないですし人気なので仕方ないですね。
ただ抑え目の理由としましては、グランドエントランスや共用施設への利便性という部分でしょう。
EVだと多くの住戸が1回乗り換えをしなければグランドエントランスのあるフロアには辿り着けません。
もちろん乗り継ぐために時間はかかりますし、ベビーカーなどを使う家庭にとっては特に大きなBADポイントとなりそうです。
『Ever Villa』の間取りと価格
- EB type 3LDK+W+MC
71.50㎡
公式HPより引用
4F 6600万円台 坪単価約305万円
- ECOL type 3LDK+OL+T+PG+ BW+W
71.50㎡（＋テラス・オープンエアリビング35.84㎡）
公式HPより引用
3F 6900万円台 坪単価約320万円（テラス・オープンエアリビング部除く）
Fine Villa
『Fine Villa』ポイント
- セカンドエントランスから1番近く、グランドエントランスから1番遠い
- 1Fでも高低差があるため、少し高台に位置する
- 最上階の超ワイドスパン&ルーフバルコニー住戸が魅力的
『Fine Villa』GOODポイント
配棟図を見てもらうと分かるように、セカンドエントランスはこの『Fine Villa』に位置しています。
グランドエントランスからは遠いですが、セカンドエントランスも立派な造りで日常使いでテンションを上げてくれます。
セカンドエントランス
公式HPより引用
さらにセカンドエントランスを出てすぐには、JR鶴見駅へと向かうバス停があったり、新設される公園、そして選択校として選べる「馬場小学校」が徒歩2分の場所にあったりと、意外にも利便性は良いです。
新設の提供公園
公式HPより引用
また丘の下ではありますが、道路よりは高いところに住戸を造ってくれているので、1Fでも少し高台となりセキュリティ面の不安も和らぎます。
目の前にはコインパーキングや戸建てが広がるエリアなので、この高台にあるという点は眺望や採光面で大きなメリットです。
住戸自体の価格は物件内で真ん中ぐらいです。その中で魅力的な間取りとして最上階に位置する超ワイドスパン住戸があります。
眺望・採光も優れた平屋のような造りで、かなり魅力的でした。
『Fine Villa』BADポイント
やはりBADポイントとして挙がるのは『Airy Villa』への距離でしょう。
多くの人は1度EVに乗り、かなり歩いてもう1度EVに乗らなければグランドエントランスや共用施設へと辿り着けないのは言うまでもなくBADポイントです。
セカンドエントランスがあるといっても、菊名駅方面や菊名駅へ向かうバス停は行くにはセカンドエントランスから出ると、かなりきつい坂を登らなければ行けません。
どちらのエントランスを日常使いするかはその人次第ですが、いくらセカンドエントランスが利便性あるとはいえ、スーパーなどの商業施設はほとんどが菊名駅前に固まっているので、グランドエントランスの利便性には及ばないでしょう。
『Fine Villa』の間取りと価格
- FB type 3LDK+BW+2MC
70.78㎡
公式bookより引用
2F 5800万円台 坪単価約271万円
- FJr type 3LDK+R+W
91.35㎡（＋ルーフバルコニー54.72㎡）
公式HPより引用
4F 9800万円台 坪単価約355万円（ルーフバルコニー部除く）
平屋風で15mの超ワイドスパン住戸。50㎡越えのルーフバルコニーは圧巻。パウダールームが2way、1620サイズのビューバスと水回りも充実。
周辺相場
- プレミスト菊名（2016年築）は坪単価約250万円（新築時）→約245万円（現在）
- ザ・パークハウス大倉山 （新築販売中） 大倉山駅徒歩6分 坪単価約350万円
- デュオヒルズ妙蓮寺 （新築販売中） 妙蓮寺駅徒歩8分 坪単価約340万円
まとめ
これで6棟全ての紹介が終わりました。皆さんが気になる間取りは見つかりましたでしょうか。
間取りのタイプ・方角・眺望など、本当に様々な間取りがあるので1つに絞るのがかなり難しいと思います。
ただその反面、めちゃめちゃ自分に合った好みの間取りが見つかるかもしれないというワクワクも同時にありますし、見つけた時の嬉しさも大きいでしょう。
ぜひ今回の記事で気になる間取りを見つけた方は、ある程度の目星を付けて資料請求とモデルルームに訪れることを強くお勧めします！
モデルルームでは立体の模型を使って、さらに詳しく間取りについて知ることができます。
駅距離やアクセス面で難があるヴェレーナグラン菊名の杜ですが、これだけの魅力がある間取り、そして荘厳な外観、豊富な共用施設に豪華な仕様・設備が整っています。
一次取得で実需目的、そして住戸内部にこだわる方には、価格も横浜市中心付近ではお買い得で買いやすくうってつけのマンションです。
スムラボ記事
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