他府県からのセカンドニーズとして注目度が高い？四条河原町という立地!

他府県の方からこんなご相談がありました。

“以前から京都のマンションに興味があり、物件が出る度に注目し、モデルルームを訪問していますが、このたび三井不動産レジデンシャルが、河原町のマンションを販売しているので興味があります。抜群な立地ですが、定借？お寺？墓？資産価値？など心配点はあります。
賃貸、自己利用両面でお話を聞きたいと思いますが、ご相談させていただいてよろしいですか？”

四条寺町下るの

三井不動産レジデンシャルによる『パークホームズ四条河原町』の事ですね。

阪急「京都河原町」駅歩3分、寺院との一体開発、70年の定期借地権付き、中心部にしては珍しい81戸のビッグプロジェクト、11階建。

現在の京都エリアの物件のなかでも注目度は一番ではないでしょうか。

私は『家族で暮らす』という前提でマンションを見てしまいますので、賑やかな繁華街「四条河原町」の物件に興味を持った事はありませんでした。

ツツジが美しい四条河原町交差点

例えば「四条河原町」の南。

長らく塩漬けされ都市伝説的な場所だった『旧武富士の高島屋南の土地』に建設され「もう二度と出てこない立地」として話題になった

『ザ・京都レジデンス四条河原町／京阪電鉄不動産』(竣工2015年2月)

自分にはこの眠らない街ど真ん中で『暮らす』イメージが全く湧かず「ふーん」って感じでした。投資的に考えればノールックで買うべき物件だったのでしょうが。

ザ・京都レジデンス四条河原町

2017年頃には『パークホームズ四条河原町』の南で『シエリア京都四条河原町／MID都市開発株式会社』、四条河原町の南でさらに駅近、駅歩2分『プラネスーペリア京都四条河原町／大林新星和不動産』が販売されましたが、さほど話題になっていませんでした。

※参考まで駆け出しの頃のkyoto1192です。日記ブログですね。。

2017年03月28日京都　四条河原町　新築分譲マンション『シエリア京都四条河原町』完成!!

日々の暮らし、子育てを考えると静かな「烏丸御池」などに憧れを抱いていた私です。

烏丸御池

桜の御所南小学校。

いまだ人気は衰えていないのでしょうか？御所南小学校

何故、「四条河原町」の物件にあまり興味を持てなかったのか。。。物件はだいたい四条河原町より南のエリアで供給されていて以前は『四条河原町』南への人の流れがなく、店舗が少なくどこか暗さがありました。

それが今では、京阪HDによる商業施設「グッドネイチャーステーション」ができたり

GOOD NATURE STATION

古びたホテルが四条河原町より南の暗さを演出していましたが、リブランドされフランス・パリ発「フォションホテル」に生まれ変わりました。

フォションホテル京都

さらに南の旧五条楽園エリアがコロナ前民泊ラッシュで様変わりし、旅行者が河原町通の四条〜五条間を移動するため新たな動線が生まれ、それにともなって新たなお店ができてきました。

ゲストハウス&カフェバーラウンジ「Len」は街の空気を一変させました。

ゲストハウス&カフェバーラウンジ「Len」

世界中から旅行者が集まってきます。

四条河原町南エリアに次々と新たなお店が生まれており、まだまだ街の伸びしろはありそうです。

以前は、なかなか「四条河原町」で暮らすイメージがわかなかった私。

とある会社経営者、以前は「四条河原町」近くの分譲マンションで一人暮らし、現在は烏丸御池に家族で住んでいる事を思いだし、質問する。

「烏丸御池、四条河原町、どちらの生活が良かったですか?」

『そりゃ、四条河原町は便利やった。祇園や木屋町で飲んでもすぐ帰れるし。あの頃は独身やったから毎晩フラフラしてたな〜。あのままあのマンション住んでたら価値が倍になってるわ。』

少し心残りな表情を見せた今年70歳の会社経営者。今ではその年齢もあって祇園や木屋町で飲み歩く生活をしなくなったようです。飲むといえば近所の居酒屋で11時前には終了、静かな烏丸御池が最高だという。しかし、何のしがらみもなく家族のことで思い悩むこともなく、毎日ひたすら自由だった独身時代(40代後半)の「四条河原町」生活も悪くなかった、と遠い目をされました。

『パークホームズ四条河原町』の立地は、鴨川を渡ればそこは夜が煌めく『祇園』『花見小路』『宮川町』。飲んでも余裕で歩いて帰れる立地です。(いや飲んだらやっぱりタクシーで帰りたい)

錦市場で日本酒ひっかけ

木屋町で2軒目、

夜の木屋町通。外国人経営のバーが目立ってます／現地撮影2023.3.28

祇園でテンション最高潮

宮川町で芸妓遊び

先斗町を千鳥足

先斗町　観光客がかなり増えてきました/ 現地撮影2023.4.11

観光気分で石畳を歩き

先斗町／現地撮影2023.4.22

円山公園で宴をあげる

祇園円山公園の花見宴席が今年は復活し、かなりの賑わいでした。現地撮影2023.3.28

祇園白川で花を愛で

ツツジが美しい祇園白川／現地撮影2023.4.20

南座にぶらりと立ち寄って

花見小路を悠々と

花見小路／現地撮影2023.4.20

唄声が聞こえ、夜はふける。

コロナ禍を超え、京都が復活した現在(いま)、

団体旅行者が記念撮影をする八坂神社前／現地撮影2023.3.10

街は次のチャンスを狙うお店が続々とオープンしています。コロナ前にはなかった包丁屋さんが! 寺町通に。

先斗町にも。みんな次のチャンスを狙い果敢に攻めています。

京都新聞に取り上げられる、その話題性

京都新聞　2023.4.12　(記事／森静香)

寺院とマンション一体化
四条河原町付近で開発
「共存」工夫
本尊の上居室設けず

京都市下京区の四条河原町付近で、寺院とマンションが一体化した全国でも珍しい建物の開発プロジェクトが進んでいる。現場は浄土宗・透玄寺の境内で、1階部分に本堂を整備した10階建てのマンション建設を住宅開発大手の三井不動産レジデンシャル（東京）が手がける。

マンションは「パークホームズ四条河原町」。1階に寺務所や本堂を設け、他の階をマンションとして利用する。檀家（だんか）など寺の利用者と居住者の導線を分離し、参拝や墓参りなどを従来通り可能にする。また本堂に安置される本尊の阿弥陀如来像の上に居室を設けないようにするなど、寺院との「共存」に工夫を凝らした。 70年の定期借地権付き物件で、将来の土地返還を条件とする。全81戸で、1戸当たりの広さは約48～127平方メートル。6月から一般販売を開始し、2025年の入居開始を予定する。観光客に人気の祇園地区（東山区）や鴨川などが徒歩圏内にある好立地のため、セカンドハウス需要も見込む。透玄寺は大門の朱色の壁で知られ、本能寺の変で命を落とした織田信長の小姓を弔うため、約400年前に創建されたとの言い伝えがある。近年は強風や大型台風で被害が相次いでいたほか、本堂の老朽化も課題となっていた。　31代目住職の後藤克明さん（81）は「寺を自分たちの力で存続させたいとの思いで方法を模索してきた。新たな形で歴史をつないでいきたい」と話す。

中面にはこんな記事が、同日(記事／森静香)

進む人口減少・檀家離れ
都市部寺院ビルで継承
ホテル・マンション一体開発

京都では、500年以上の歴史を持つ浄教寺(京都市下京区)の敷地内で2020年に「三井ガーデンホテル京都河原町浄教寺」が開業した。1階部分にロビーと本堂が同居する9階建てホテルで、宿泊者向けに朝のお勤め体験なども提供している。全国的にも珍しい寺院再生事例として注目を集めた。

マンションとの一体型施設を計画する透玄寺(京都市下京区)では、将来にわたって寺院を存続させる方法を模索したところ、近くの浄教寺の事例を知り、開発した三井不動産へ相談したという。

京都市内では運営資金を確保するため、神社境内にマンションが建設された事例もあるが、今回のような一体開発の場合、鉄筋コンクリートの建物内に本堂が入るため、長期の維持管理計画が立てやすいといった利点があるという。

マンションの外観は、歴史ある朱色の壁をイメージしたほか、解体された本堂の一部を内装に使用する方針。

セカンドハウスも対象、京都市の「空き家税」が26年度以降導入へ

セカンドハウスで検討の方に関わるこんな記事が

京都新聞2023.3.25(記事／岡田幸治、小野俊介)

京都市空き家税
26年度以降導入へ
総務相が創設同意

空き家を対象とした税は全国初とみられる。

2026年以降に導入される。

空き家税の正式名称は非居住住宅利活用促進税で、空き家のほか、日常的な居住者がいない別荘、別宅も対象となる。物件の所有者は固定資産税に加えて空き家税を納める必要がある。

賃貸や売却を予定している家屋は1年間は課税が免除される。

市の試算では課税対象は約1万5000戸で、大半が空き家とみられる。年間約9億5000万円の税収を見込み、空き家対策や居住促進策に使用する。

門川大作市長は24日、記者団に対し「財源確保のための税制度ではない。若者の定住を促し、コミュニティーの活性化につながるようなまちづくりを進めたい」

気になるのは「定借」「価格」、マンションサロンへ

コロナ前、新築分譲マンションの供給が絶望的となっていた京都の繁華街の中心「四条河原町」・阪急「京都河原町」駅から徒歩3分の立地、そして70年の定期借地権（地上権）付きマンション。

定借だから安いのか、それでも圧倒的に高いのか。その「価格」を知りたくて、マンションサロンへ出かけました。

★販売価格は・・・

結論から言う価格はまだ決まっていない。現在、販売している『パークホームズ堺町松原／三井不動産レジデンシャル』よりは高いとの事。

パークホームズ堺町松原／現地撮影2023.4.23

『パークホームズ堺町松原／三井不動産レジデンシャル』の実際の価格として

「東向き1階東南角部屋3LDK/ 71.82㎡(21.72坪)7940万円」

これよりは高いという事でしょう。

だいたいの価格としてはこのぐらいとの・・

1LDK：47㎡／5000万円〜7000万円

2LDK：57㎡／6000万円〜8000万円

2LDK：62㎡／6000万円後半〜9000万円

2LDK：67㎡〜70㎡／7000万円〜1億

次々計画があるため、ゆっくり販売してる場合ではなく欲しい部屋があればどんどん要望を出してもらって、サクサク販売していきたいとの事。

★70年の定期借地権（地上権）付きについては・・

東京では当たり前になっている「定借」、京都の中心部で所有権付きの分譲地なかなか出てくる事はないし、でてきてもかなりの価格になってしまうとの事。

私の考えとしては70年後自分はこの世にもういないという事だけは確実ですので、永住を視野に入れて検討できるのかと。また所有権の分譲マンションだからといって70年後、資産として残せるのかと言われると甚だ疑問であります。逆に建て替えでさらに負債を背負う可能性もありえます。70年後を考えたなら定借の方が計画的に動けそうな気がします、と思わせてしまう70年という絶妙な期間です。

★お墓について・・・

東側に少し地面が下がって墓地があります。石一つ触らず現在マンションを建設していると強調されていました。本来は建物に囲まれる街中エリアですがお墓のおかげで空間が生まれているとの、プラス思考セールスでした。

★懸念される事は・・・

マンション計画地の南側もお寺。同じようにマンションが建つ可能性あるのではないかと私は感じました。ホテルという事もあります。南側の眺望が変わる可能性があります。セカンド的に考えているならそこまで起こるか起こらないかわからない未来に対し思い悩む必要はないかもしれませんが。

★賃貸ニーズは・・・

こちらは私の知り合いの賃貸会社に聞いた所、高島屋南で80㎡で30万ぐらい、賃貸ニーズは確実にあるとの事でした。

★今後出てくる中心部物件の価格に関して・・・

2物件とも京都エリア最高価格を更新する予想との事です。。。

中心部はますます富裕層の街になっていく「京都」です。

●近鉄不動産／中京区井筒屋町プロジェクト

マンション供給が『プラウド京都東洞院／野村不動産』(竣工2017年)以来枯渇していた「田の字地区北東部エリア」に登場です。

・京都市中京区柳馬場通六角下る井筒屋町411・5階建・32戸

Googleでは阪急「京都河原町」駅へ徒歩5分(400m)とでました。

●阪急阪神不動産／ジオ京都御池通

祇園祭で山車の辻回しのある目抜き、河原町・御池のほんの少し鴨川寄りに登場!

現地撮影2022.7.17

・京都府京都市中京区河原町通二条下る二丁目下丸屋町・地下鉄「京都市役所前」駅徒歩1分・11階建・70戸(他4店舗)

いよいよ公式HPが公開されました。奥に見えるクレーンは『ヒルトン京都』建設地。

こちらは以前から販売している

『ザ・パークハウス京都河原町／三菱地所レジデンス』

「四条河原町」というよりは「五条河原町」に近い立地です。

現地撮影2023.4.22

より詳しく『ザ・パークハウス京都河原町』を知りたい方はこちらから

『パークホームズ四条河原町』周辺の話題性

京都新聞2023.4.15 (記事／片村有宏)

京都高島屋SC10月17日開業
専門店ゾーンに51店
現代アート施設や地元飲食店

国内３カ所目となる任天堂のオフィシャルストア「Nintendo KYOTO」、マンガやアニメ売買の大手「まんだらけ」、アート関連の書籍や作品を提案する「蔦屋書店」、老舗レコード店「フェイスレコード」などが入る。購入した飲食品ををその場で味わえる「イートインゾーン」には京都の人気店「京のカレーうどん　味味香」や「ぎょうざ歩兵」、市内初の都市型ワイナリー併設レストラン「ここでワイン醸造所」など7店舗が展開する。アパレルやジュエリー、化粧品も京都や関西初出店の店がそろう。

四条通沿い

Takashimaya S.C.

高島屋の入り口に「2023年秋、京都高島屋は、進化します」とあります。

京都新聞2022.8.27 　(記事／）

寺町複合ビルに藤井大丸
エディオン跡地
他社物件で初展開
「地域のランドマークに」

京都市下京区寺町通四条下ルのエディオン寺町店跡地で来年3月開業予定の複合ビルに藤井大丸(下京区)がテナントとして入ることが26日、分かった。藤井大丸が他社物件で店舗展開するのは初めてで、寺町通沿いの1、2階でショップやカフェなどを展開する計画。開発を進める谷山無線電気(同)は「地域のランドマークを目指したい」としている。

エディオンは昨年2月に閉店した。複合ビルは8階建延べ約4500㎡。藤井大丸は地元の20〜 40代を狙い、物販やカフェなど衣食住に関する店舗を幅広く設ける方針。

百貨店が時代の流れで取り残されつつある今、それでも若者を魅了し続ける「藤井大丸」。

その藤井大丸の横、寺町通を南へ。

ガラス張りの「TM四条ビル」。藤井大丸がテナントとして入ります。

1.2階には、藤井大丸の飲食を主体とした商業施設。3階には、エニタイムフィットネス、8階には、焼肉店、BARが入居予定となっております。