※4月25日追記：ららぽーとに訪問しましたので後半に情報追加をしました。
こんにちは！
すごろくです！
4月は新たに社会人になった方や人事異動で新しい土地で生活を始める方も多いかと思いますが、いかがお過ごしでしょうか？
私は社会人生活を兵庫県芦屋でスタートしてから独身時代はずっと芦屋で生活していたものの、結婚してから10年間で5回引越しをしており全然落ち着いた生活が出来ていないので、そろそろ引越し回数は抑えていきたいと思う今日この頃ではありますが、今年度も新しい魅力的な物件を探しにモデルルーム訪問に勤しみたいと思います！
住んでいたマンションの隣が芦屋川で毎日癒される環境
さて、今回の記事は待望のパークホームズLaLa門真の2期販売に関してまとめていきます。
本物件は昨年2022年10月に第1期販売があり、新しく開業する大規模商業施設直結にも関わらず値段が割安だったこともあり全体の約60％弱にあたる88戸全戸完売、最高倍率17倍の人気物件となりました。
購入相談の件数も多かった物件ですが、低層階の割安な部屋を中心に10倍以上の抽選倍率になる部屋も多かったことから相談者様でも当選したのは数名でした…
人気すぎたのか、そこから半年間はモデルルームを閉めており約半年後の2023年4月22日からようやく販売再開となりますので非常に楽しみですし、ブログの読者様でも待ち望んでいた方も多いのではないでしょうか？！
今回は4月22日から始まるモデルルーム優先案内会に先駆けて予定価格をもとに価格を中心に考察していきますのでお楽しみください。
1期1次の最終的な結果は
— すごろく (@kmsugoroku) October 28, 2022
•最高倍率17倍
•88戸全戸完売
になりました。
ご相談いただいていた数名から当選連絡をいただきました。
ご当選の方、おめでとうございます！ https://t.co/cDVUBqS128
デッキ直結は一度住んでみたい！
ちなみに4月12日にプレオープン、4月17日に正式オープンした【三井ショッピングパーク ららぽーと門真】&【三井アウトレットパーク 大阪門真】は非常に好評のようですね！
大阪のテレビ、広告でも毎日と言っていいほど目にしており注目の高さが伺えます。
私も友人からプレオープンのチケットをいただきましたので行く予定ではありましたが、子連れではあの混雑は厳しいと思いプレオープンの訪問は見送り、、、少し混雑が落ちついてから訪問してみたいと思います。
（車渋滞もすごいようで車で行くかどうかも悩みますね〜、土日だと駐車に1時間くらいかかるのかな？）
大阪のマンションブロガーのデータマンさんがプレオープンに訪問しているので賑わいはTwitterからご覧ください！
飲食店の数が多く毎日訪問しても飽きがこないラインナップ、大型スーパーのライフも「パークホームズLaLa門真」に直結するデッキに近い場所に位置するため、本物件に住む方は本当に便利な生活を過ごすことができそうです！
ららぽーと門真
— データマン (@tower_dataman) April 14, 2023
ランチタイムの黒門市場はヤバいので、訪問の際は早目の利用がお勧めです！#ららぽーと門真 #黒門市場 pic.twitter.com/DzqJSyn12n
本編に行く前に「パークホームズLaLa門真」の記事を初めて見る方はぜひ過去記事も併せてご覧ください。
再開発状況などをまとめておりポテンシャルの高さを実感出来ると思います。
- 初回：プロジェクト全体像（ららぽーと・アウトレット・コストコ・新駅開業に関する内容）
- PART1：当初予定価格、周辺マンションの新築・中古マンション相場
- PART1.5：予定価格の値下げ、間取り別価格表
- PART2：総評
目次
物件概要
- 名称：パークホームズLaLa門真
- 所在地：大阪府門真市松生町２０４番７（地番）
- 交通：
京阪電気鉄道京阪線「門真市」駅 徒歩9分
大阪モノレール本線「門真市」駅 徒歩9分
※2029年度には大阪モノレールの新駅がららぽーとに直結する形で開業予定 - 総戸数：155戸
- 規模：地上11階建
- 入居時期：2023年12月中旬入居予定
- 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
※残り残戸数：67戸
2期販売概要
販売予定時期：6月上旬販売予定- 予定販売価格：3700万円台～6000万円台 ※100万円台
- 予定最多販売価格帯：4300万円台 ※100万円台
- 販売戸数：46戸（仮）
※残り21戸はコストコ完成時期の夏頃に販売？？
2期販売スケジュール
- 4月22日〜5月12日：モデルルーム事前案内会
- 5月13日〜6月4日：モデルルームグランドオープン、検討アンケート提出（要望書）
- 6月上旬：第2期登録申込
- 6月中旬：重要事項説明会
- 6月下旬：売買契約の締結
2期販売予定価格
さて、お待ちかねの価格です！まずは平均坪単価です。
- 2期販売予定価格の平均坪単価：236万円
- 1期販売予定価格の平均坪単価：192万円
- 値上げ率：123％（800万円前後の値上げになる住戸が多い）
1期の売れ行きが爆発的に良かったため1割程度の値上げはしてくると思っていましたが、2割以上値上げするとは予想外でした。
と言っても元が安かったので2割UPしても3,000万台の3LDKがあったり、4,000万円中盤の3LDKも多いので大阪全体の価格からすると『目に優しいかも？』となるかもしれません。
（2期以降の住戸を買う秘訣は1期の価格を忘れることかもしれません。）
全体の価格感は前述した通りですが、まずは各タイプ毎の価格を見ていきましょう！
タイプ別価格表
予定価格は100万円単位での記載のため全て間をとっています。→5,400万円台の場合は5,450万円で表記しています。
※画像をクリックすると拡大します。
2期販売予定価格
- 最安値住戸：Cプラン 1階 3LDK 63.17㎡：3,750万円（坪単価：196万円）
- 最高値住戸：Hプラン 11階 3LDK 63.13㎡：6,050万円（坪単価：316万円）
※全住戸で2部屋しかない貴重なルーフバルコニー付きプラン
最安は1階ですが3LDKで3,700万円台(上記価格表では3,750万円で表記)、2階の部屋もギリギリ3,900万円台になっているので、4,000万円を切る価格帯は2階までになりそうです。
3LDKで70㎡を超えるプランであるAプラン、Qプランは5,000万円を超えてきているので結構良い値段になったと感じます。
本物件の目玉住戸であるルーフバルコニー付きのプランが2部屋あるのですが、2期販売から販売開始となります。
ルーフバルコニー付きの住戸を求めている方も多かったと伺っていますが、待っていた方は結構高い価格なので悩ましいですね…
ルーフバルコニーがあるCプラン7階5,600万円台、Hプラン11階6,000万円台の価格設定ですが、ルーフバルコニーがあるだけで下層階より1,400万円も高くなるので、これはこれで驚きの値付けですね。。。
（既に見込み客が付いているためこの価格設定なのかもしれません）
1期との価格比較詳細
続いて1期販売価格との価格差を見ていきます。部屋のタイプによっては完売しているため、同じような広さ・階数で価格の比較を行い表にまとめました。
左側の緑枠が今回の2期予定価格、右側の青枠が1期販売価格、赤枠が価格差と価格UP率です。
まずは比較表をご覧ください。
※画像をクリックすると拡大します。
1期と2期の同じ部屋の広さでの価格差
部屋のタイプによって値上げ額が異なりますが450万円〜900万UP（111％〜128％UP）です。
元々グロスが高かったQプランの値上げなどは控えめですが、1期で一番抽選倍率が高かった63.17㎡2階と同タイプの住戸は128％UPと一気に価格を上げた感はあります。
全体的に値上げはしているものの大阪市内のマンションと比較するとまだまだ目に優しい感じはしますので、大型商業施設直結・門真エリアでどこまで価格を出すかの割り切りだけだと思います。
坪単価も200万円前半の部屋もまだ多いため価格だけ見ると購入しやすい価格帯だと考えます。
（大阪市内のマンションもこの半年の値上がりは顕著です。）
一度住んだら間違いなくQOLは高くなるので3LDK4,000万円台（4,000万円〜5,000万円）のプランを中心にまだまだ人気になるのでは？と思っています。
1期販売時のように10倍を超える倍率までは今回はいかないと想定していますが、数倍程度の抽選倍率になるような部屋はチラホラ出てくると思いますし、無抽選で買える部屋も出てくるかもしれません。
なお、前回同様で低層階は抽選倍率が比較的高くなると思いますので、実需層で購入確率を高めるなら可能な限り上の階をチョイスしていきましょう！
新築販売途中での値上げはよくあるのか？
元々は新築販売の途中から値上げするデベロッパーは住友不動産がメインでしたが、最近では多くのデベロッパーが新築販売途中でも値上げする傾向が増えてきました。特に大規模物件や再開発物件は値付けが難しく高値で出して初動でコケると販売が苦戦・長期化するため、1期販売の段階では控えめな価格設定で販売状況を見て、抽選になったり、成約戸数が想定より多くなると2期販売から値上げするようなストーリーが増えてきました。
大阪だと最近の新築マンションでは「ブリリアタワー堂島」、「シエリアタワー大阪堀江」「リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎」などの物件が2期販売から高くなり、ブリリアタワー堂島は最大6,000万円程度の値上げ、リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎も人気のプランは1,000万円程度値上げしておりました。
大阪だと三井不動産の物件が少ないので関東の事例になりますが「パークタワー勝どき」だと1,000万円以上の値上げ、「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」は600万円以上の値上げをして販売を進めていますが、それでも抽選になる人気っぷりでパークタワー勝どきは期を追うごとにどんどん値上げして販売中です。
元々の検討者からすると値上げは悔しい気持ちにもなりますが、人気物件だと値上げすることで投資家勢の購入が少なくなり多少倍率が落ち着くことにも繋がるため一長一短はあります。
実需層からすると購入できる確率は高くなるという意味では、この価格帯で倍率が落ち着くのであれば「ららぽーと」・「アウトレット」・「コストコ」直結の唯一のマンションではありますので、まだまだ価値ある物件だと思っています。
余談ですが、私は2軒目のマンションも3軒目のマンションも1期で抽選に外れて2期以降の値上げされた後に購入しております。
結果、抽選倍率も落ち着き欲しかったマンションに住めて満足度は非常に高いし、物件の価値自体も完成後に更に上がったため結果的に高く売れる物件になったことを踏まえると、希少性が高い物件で、そこに住みたいのであれば新築販売時途中に値上げしてたとしても購入すべきだと考えています。
（流石に数千万円値上げだと厳しいですが…）
気になる住戸
Cタイプ：63.04㎡
- 1階：3,750万円（坪単価196万円）
- 2階：3,950万円（坪単価207万円）
- 4階：4,150万円（坪単価217万円）
- 6階：4,350万円（坪単価228万円）
恐らく2期販売住戸でも一番倍率が高くなる住戸かと想定します。
リビングイン洗面室、浴室サイズ1317、収納が少な目など気になる点はありますが、柱の食い込みは洋室2だけなのでその他の洋室、リビングは使いやすい間取りです。
階数は1期と同じく1階より2階が狙い目になるかな〜。
ただ、ペデストリアンデッキからCタイプの部屋は目線を感じやすいかもしれませんので、その辺りは現地でも要確認です。
（1期の時は現地建物を直接は確認出来ませんでしたが、今はららぽーとが完成したのである程度近くまで寄って確認することができると思います）
上の階が人気にあるかどうかですが、ららぽーとの1階あたりの階高が高いため本物件6階でも完全に眺望が抜けないかと思いますので、であれば低層階で単価安い方が人気になりそうです。
Cタイプ
Aタイプ：70.72㎡
- 4階：5,450万円（坪単価254万円）
- 6階：5,950万円（坪単価278万円）
角部屋で窓の数も多く、柱の食い込みもないため優秀な間取りです。
アルコーブも広く、リビングもワイド型で使いやすいですしお子様が小さい時は洋室3を常時開けて使うことでLDK20畳以上として使うことも出来そうです。
欲を言えばリビング西側の壁にも窓が欲しかったですが本物件ではNo1の間取りです。
Aタイプ
Hrタイプ：63.13㎡
- 11階：6,050万円（坪単価316万円）
角部屋の76㎡よりもだいぶ高い価格帯なのでルーフバルコニーに1,000万円以上の価格が乗っている感じです。
間取りは通常の63㎡ですが、見ての通りかなりの大きいルーフバルコニー（47.26㎡）なので、お子様がいたら走ったり、テント張ったり、ご飯食べたりと使い勝手は良さそうです。
ただ、洋室1、キッチン、リビングダイニングから直接ルーフバルコニーに行くことは出来ず、一度バルコニーに出てから階段のようなステップを上がってルーフバルコニーとなりますので少々移動は大変です。
ルーフバルコニー付きのプランが全体で2部屋しかないため、この価格でも売れるとは思いますがどの程度倍率がつくかは非常に楽しみです。
Hrタイプ
まとめ
半年ぶりの販売再開は想定以上に値上げはしているので正直驚きましたね〜。1期と比べると投資家参入は少なくなり実需層メインの検討になると想定します。
値上げ後の販売は気になりますが、1期の人気っぷり、【三井ショッピングパーク ららぽーと門真】、【三井アウトレットパーク 大阪門真】の大型商業施設開業の勢いもあるため引き続き人気物件になると思いますので、気になる方はぜひ早めに資料請求&モデルルーム訪問していきましょう。
また、前回は登録申込がすぐに予約満席になり申込したくても出来ない方も多かったため、6月上旬の販売時には出来る限り登録締切間際にモデルルーム訪問の予約をとり、倍率を見ながら購入確率の高い部屋に申込することをオススメします。
最終的の恐らく21戸は夏に完成するコストコのオープンに合わせて販売になるかもしれませんね。
今回2期の販売状況が値上げしても売れ行きが良ければ更に上がる可能性もありますので、検討中の方は2期で検討した方がベターかと思います！
私もモデルルーム訪問は予約していますので新たな情報があればアップデート記事を書いていきます。
今回は以上となります！
【追記】ららぽーと&アウトレット初訪問
4月25日追記プレオープン初日の混雑をTwitterで見て『落ち着いてから訪問しようかな〜』と思っていましたが、ここ最近毎日ららぽーと&アウトレットの事を常に考えてしまい仕事にも睡眠にも影響してしまいそうだったので、4月23日に初訪問してきました！
結論『満足度が非常に高い商業施設！』、『パークホームズLaLa門真のデッキ直結は素晴らしすぎる！！』と感じました。
商業施設は朝から夕方まで非常に多くの人で溢れていましたので写真は少なめですが当日の状況を簡単にまとめていきます。
朝10時のオープンを目指して車で訪問したものの既に駐車場は満車の場所が多く、立体駐車場3階まで行くことに…
立体駐車場から商業施設までは屋根付きデッキで直結しており雨の日でも快適に移動することが可能です。
デッキから1階メインエントランス付近を眺めましたが、電車・徒歩で来る方は午前中は意外と少なかった印象です。
駐車場デッキから見るメインエントランス
到着して一番先にメインコンテンツである黒門市場のフードエリアゾーンに行くことにしましたが10時半の時点でこの混雑…
もちろん、どの店も満席、3階フードコートも満席で座れず、改めて注目度の高さを感じました。
1ヶ月も経てば昼時以外は比較的混雑せず入店出来るかもしれませんが、「パークホームズLaLa門真」に住めば混雑を避けて気楽にららぽーと&アウトレットに買い物に行けるのはQOL爆上がりですね。
なお、1階にあるライフセントラルスクエア（スーパー）は規模が大きいですし、珍しい食材も多く毎日の買い物が楽しくなる仕掛けが多かったのも魅力的でした。
当初は弁天町に入ったロピアが良かったな〜と思いましたが、ららぽーと門真は食を売りにしている所もありますのでライフセントラルスクエアは商業施設とマッチしていてポイント高いです！
ということで黒門市場は次回にお預けしてランチは手短にパパッと済ませることに…
1階の黒門市場の飲食ゾーンは一番人気。マンションからは空いている時間に気楽に行けるのも良いですね。
そろそろ子供が飽きてきたので子供3人を連れて屋上広場に！
屋上広場には芝生、トンネル、滑り台、ボルタリング、簡易な乗り物など無料で体を動かして楽しめるゾーンになっておりファミリー層で賑わっていました。
奥の方はイベントゾーンで芝生が広がっている場所で比較的子供も少ないので走り回ったり、小さい子供がヨチヨチ歩く姿など癒される時間を過ごすことができます。
LOGOSカフェもあり優雅にランチやカフェを楽しむ方もいて非常に素晴らしい環境でした。
もう少し経てば多少混雑は減るかと思いますので、その時にゆっくり楽しみたいと思います。
屋上芝生ゾーン。トンネル、滑り台、ボルタリングなどたくさんの遊具があり小さい子供には嬉しい！
さて、子供が帰りたいとグズってきた夕方に今回ららぽーと&アウトレットに訪問した最大の目的である「パークホームズLaLa門真」から直結するデッキを見にいきます！
マンションの3階から商業施設2階のアウトレット階に接続しているのですが、どこだ〜と探しているとデサントアウトレットの横に…
2階アウトレットに繋がる通路にはパークホームズLaLa門真の文字が！
なんと既にマンション名が表示されています！
「パークホームズLaLa門真」の住民は行きも帰りも駐車場混雑して疲れている人を横目に優雅にこの通路を使って行き来するわけですね（笑）
羨ましい！！
個人的には飲食店・スーパーだけでなく、ゲームセンターやヤマダ電機、アウトレットのナイキなど結構好きな店舗が多いので、住民になれば毎日でも行きそうです。
仕事が終わり人が少なくなった頃にららぽーと&アウトレットを散歩がてらウインドウショッピングするのも楽しいし健康増進にも繋がりそう。
なお、このデッキ通路には天カセが贅沢に2つも設置されています。
マンション専用のカートで買い物もできますし本当に素晴らしい利便性を実現した三井不動産には脱帽です！
（ちなみに今からマンションに繋がるデッキに屋根つけてくれませんか・・・？）
地味に空調あり！
ということで子供2人を抱っこしながら写真撮るのも数分が限界だったので、写真撮ったら即帰路に…
ぜひ「パークホームズLaLa門真」のモデルルームに行かれる際にはららぽーと&アウトレットにも訪問してみてください。
物件の評価が一気に高くなるはずです！
今年の夏にはコストコもオープンして、ららぽーと1階から直結で行くことができますので更に混雑しそうですが「パークホームズLaLa門真」の住民はコストコも普段使い出来るのは嬉しいですね。
マンションも完成に向かって着々と出来上がってきていますので継続して本物件に注目していきたいと思います！
1階駐車場フロアから見るマンションはほぼ完成が近づいていますね
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