今回は兵庫県に完成するパークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロントのモデルルーム訪問レポートです。
（なお、本物件の1回目の記事は昨年書いておりますので周辺環境・アクセスなどは過去記事をご確認ください）
前回の記事：周辺環境・アクセス・周辺の新築・中古価格相場などの記事はコチラ
本物件はここ最近の新築マンションとしては571戸と超大型マンションでスケールメリットを活かしたランドスケープ、共用施設などが期待出来る物件です。
比較検討される新築マンションとしては同じく大規模マンションの「クラッシィハウス尼崎 GRAND PLACE」、「プラウド阪急塚口駅前」等がありますが、それよりも100戸以上多い大規模マンションとなります。
更には同じく三井不動産が本物件の北側に分譲予定しているマンション(予定では8階建て)も含めると総戸数775戸の巨大な街が出来ますので、完成後は雰囲気が一変しそうですね。
本物件の周辺は現在は戸建中心とした街で駅までの動線も少し寂しい雰囲気ですが、本物件が完成することで植栽やライトアップなどで明るく綺麗で歩いてても楽しいエリアになりそうなので完成が非常に楽しみなマンションでもあります。
アドレスをどこまで重視するかにもよりますが本物件は伊丹市アドレス。
比較検討される尼崎や塚口は尼崎市アドレスなので、アドレスも気にする方からすると伊丹市は良い印象ですね（その分、価格が乗った感はありますが…）。
まだ本編に入っていないので長くなってきましたので早速本編に移りたいと思います！
ちなみに、シエリアタワー中之島と同じくモデルルームオープン初期の段階で訪問していたものの、今月は個別相談のご依頼が多く相談を優先していたため少し寝かしていた感はありますがどうぞご覧ください。
※以下の2物件は棟内モデルルームも開始しており実際の現物も見ることが可能になっていますので過去ブログ記事も併せてご確認ください。
目次
物件概要
- 名称：パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロント
- 所在地：兵庫県伊丹市稲野町２丁目２番２
- 交通：
阪急電鉄伊丹線「稲野」駅 徒歩2分
JR宝塚線「猪名寺」駅 徒歩6分、C棟・D棟・E棟竣工（2025年12月下旬予定）までは徒歩7分
阪急電鉄神戸線「塚口」駅 徒歩17分 - 総戸数：571戸
A棟：138戸
B棟：147戸
C棟：164戸
D棟：78戸
E棟：44戸
※初回販売戸数：285戸※A棟・B棟 - 間取り：2LDK〜4LDK
- 専有面積：58.91m²～100.22m²
- 駐車場：敷地内機械式 197台、敷地内自走式147台
- 規模：地上15階建
- 入居時期：
A棟・B棟：2025年4月下旬入居予定
C棟・D棟・E棟：2026年1月下旬入居予定 - 売主：
三井不動産レジデンシャル株式会社
JR西日本不動産開発株式会社
総合地所株式会社 - 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
- その他：本物件の北側約10ｍ先に（仮称）伊丹市稲野町中街区計画(163戸)、約66ｍ先に（仮称）伊丹市稲野町北街区計画(41戸)の建設計画有り
※完成時期などは未定
パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロント
マンションコミュニティ：パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア パークフロント
総評
【予想より高いが広域で検討した場合では割安物件であるため購入するなら眺望・間取り条件が良い1期がオススメ】価格予想外しました、失礼しました…
同じ三井不動産のパークホームズLaLa門真の1期がかなり割安だったため、販売戸数的にもコケられない本物件の1期は割安な価格設定でくると予想していましたが、正直少し高かったです（笑）
（大阪タワーさんの坪230万円予想が近かったですね…）
平均坪単価：245万円
※5月20日で予定価格が一部更新されておりますが、本記事の価格はそれ以前に訪問した際の予定価格のため予めご了承ください。
プラウドシティ塚口の中古成約価格坪200万円、クラッシィハウス尼崎の坪単価250万円をベンチマークにして価格設定をするかと思っていましたが、クラッシィハウス尼崎も徐々に値上げしており今の平均坪単価は270万円程になっていたり、プラウド阪急塚口駅前も坪300万円程度になっているため、引っ張られている感はありますね…
実際モデルルールでも阪神間の広域エリアで見た場合でも軒並み坪300万円を超える新築マンションが多いことを強調されるので自然と価格への納得感が強くなっていますし、オススメはしたい物件ではありますが、戸数が多いだけに竣工前完売は目指さずにある程度時間をかけて販売していくと思います。
ただ、価格的にこの坪単価だと70㎡で約5,200万円となりグロス価格は結構きつくなることをデベロッパーもわかっており、今回は3LDKの半分程度は60㎡台の3DLKを設けてグロス価格を下げる工夫をしております。
63㎡、68㎡の3LDKなどのプランを用意して4,000万円前半〜中盤の価格を提供している部屋もあるため、リビングや収納は多少小さくても部屋数欲しい層にはハマると思います。
同じ3LDK表記上だけ見ると、他の新築マンションより1,000万円近くは安く見えますからね〜。
で、『実際住んだら5㎡の差ってどうなの？』という話ですが、5㎡前後の違いを実感するのは意外と難しく、廊下の長さや各部屋の部屋が少しずつ違うだけで70㎡と65㎡が図面上はそんなに変わらないケースもありますので、実際は間取りの使いやすさの方が重要だと考えます。
今回はオーソドックな田の字の間取りなので無難で誰でも使いやすい間取りなので部屋は60㎡台の3LDKでもそこそこ広く感じると思いますのでうまく設計したと感じます。
（数年前までは60㎡台は2LDKが主流だったので正直60㎡台の3LDKは残念ではありますが、昨今のマンションの高騰状況では致し方ないかと割り切りも大事です）
仕様はコストカットしている部分はありますが、ディスポーザー、食洗機、共用廊下側の目隠しルーバー、スロップシンク、トランクルームなど欲しいものは揃っているので十分なレベルです。
大規模物件ならではのランドスケープ
後は以下の点が気に入るかどうかが本物件の購入の判断ポイントです。
- 大規模ならではの共用施設
- 大型商業施設 つかしんまで徒歩2分
- マイナー駅ではあるが2駅2路線まで駅近
一方、上記に魅力を感じるなら十分検討価値のあるマンションです。
近しい条件だと「クラッシィハウス尼崎 GRAND PLACE」が該当しますが、本物件は更に共用施設は充実していますし、大規模商業施設のつかしんも近いので本物件に流れる人は多いでしょう。
新快速が使えるため利便性は「クラッシィハウス尼崎 GRAND PLACE」が良いですが、2路線使えることで本物件も利便性は悪くないと思います。
特に在宅勤務メインの働き方をしていると共用施設が充実したり、大規模商業施設に近いと住み心地を良いのでオススメ出来ます。
大規模商業業施設隣接、共用施設多数、駅距離近く大阪梅田までも電車で20分以内…同じような物件をこの価格で探すのは関西広域に見ても結構難しいですよ、本当に。。
まとめると思った程は安くなかったですが、今の新築マンションでここより安いマンションを探すのも難しくなってきましたので、4,000万円台で3LDKを探している方には非常にオススメ出来ます！
「クラッシィハウス尼崎 GRAND PLACE」も先着順で販売しているのは2LDK57㎡4,600万円〜になっていますので、5,000万円以下で3LDKを検討している層にはぜひ見ていただきたいです！
特に1期販売住戸は南向きと西向きは眺望条件も良い住戸で3階くらいからでも景色が抜けており低層階でも満足度が高い買い物は出来ると思いますので、気になった方は7月中旬の1期登録に向け早めに見学を！
推しポイント
- 【グロス価格】坪単価は安くはないものの3LDK4,000万円台からはオススメ出来る
- 【共用施設】大規模物件ならではの共用施設、エントランス
- 【商業利便性】160店舗以上が揃う大規模商業施設の「つかしん」まで徒歩2分の近さ
- 【眺望】低層階でも南向き、西向きは眺望の抜け感がある
- 【駅近】駅力は弱いものの2路線が駅近
- 【銭湯】スーパー銭湯「湯の華廊」がなんと徒歩2分(最近行けていません…)
残念ポイント
- 最寄り駅は阪急もJRも各停のみ停車で駅力は弱い（駅周辺は寂しい雰囲気）
- 本物件の東側に大きい工場有り（徒歩で歩く限り匂いは感じなかった）
- 「つかしん」以外の商業利便性はあまり良くない（よくも悪くもつかしん頼み）
- 大規模マンションのため1階のゴミ置き場までは各住戸から距離が離れている
すごろく期待値
すごろく期待値：60点
大規模物件ならではの共用施設
大規模物件の魅力的なことは共用施設やエントランスホールなどが豪華になること。大規模物件が苦手な人もいるかもしれませんが、戸数が多いほどエントランスなども豪華に作られるので個人的には大規模物件の方が好きです。
本物件は3LDK4,000万円台から購入出来る新築マンションですが、エントランスホールなどを見る限りもっと高額なマンションに感じるのは間違いなく、購入から入居までの間にある内覧会でもエントランスホールなどを通ると『おぉ〜！』となる人は多そうです。
（内覧会行きたい！）
4,000万円であれ1億円であれ人生においてマンション購入は一番高い買物になる人が大半だと思いますので、感動するマンション、購入して誇らしくなるようなマンション、帰宅が楽しみになるようなマンション、良い意味で外出が少なくなりマンション内で過ごす時間が多くなるマンションを購入したいもんです。
本物件はそう思わせてくれると感じます。
エントランス
阪急稲野駅側にあるメインエントランスとなるグランドエントランスホールはガラスウォールが素敵な二層吹き抜けの開放感のあるデザインです。外の植栽を眺めながらソファでゆっくり出来るのも良いですね〜。
このグランドエントランスホールの横、階段(もしくはエレベーター)上がった2階、3階が共用施設棟です。
グランドエントランスホール
JR猪名寺駅に向かう方面のサブエントランスにはラウンジがあり水を意識した青が映える空間です。
サブエントランスと言えど小さなラウンジを用意しているのはポイントが高いです。
サブエントランス
続いてのサブエントランスは大規模商業施設のつかしんに行く際に使うエントランスです。
こちらもシンプルながらウォールアートがオシャレで良いですね〜。
本物件に住む方はつかしんには頻繁に行くかと思いますので意外と一番利用が多いエントランスになるかもしれませんね。
サブエントランス
共用施設
本物件には全部で10個近くの共用施設があり、ファミリー層を中心に多くの方が楽しめる施設が用意されています。全部が使えるかと言うと難しい気はしますが、ファミリー層がメインターゲットである本物件であれば比較的利用頻度は高い施設が多いかとは思います。
BBQはどうなんでしょうね、オープンスペースなので騒がれると場所が近いアクセスコートの方々はちょっと嫌かな、と思ったりはしますが、マンション内で手軽に出来るのは良さそうです。
- パーティサロンワンダー（パーティルーム）
- キッズスクエアディスカバー（キッズルーム）
- ワーク&スタディラボ（スタディルーム&ブックラウンジ）
- ゲストルーム2室
- マルチサイレントスタジオ ビッグファン（カラオケや映画鑑賞に）
- マルチサイレントスタジオ インサイトミラー（ダンスやヨガに）
- マルチサイレントスタジオ アート&クラフト（工作活動に）
- ルーフトップガーデンワンダフル（グランピングやBBQに）
- ウェルネスパーク
更に本は貸し出し可能になっているので自宅に絵本が溢れずにすみそうなのも良いですね〜。
（綺麗に返ってくるかは少々気になりますが）
本は定期的に新しいものに変わっていくようなので飽きずに何度も来れる施設になりそうです。
キッズスクエアディスカバー
最近流行りのスタディルームももちろん完備。
個室のブースが多いのは嬉しいですよね〜。
趣味や勉強なら良いですが、正直仕事で使うのにオープンスペースで資料作ったり、ましてやweb会議をするのは会社のセキュリティ上ありえないでしょ、と思っているので個室ブースはありがたいです！
個室の数も多いですし、シェアワークテーブルと言って親子で並んで作業出来るのも良さそうですね。
こちらのスタディルームはブックラウンジも兼ねており1,000冊程の本を貸し出ししているので、本好きには入り浸れる空間になりそうです。
ワーク&スタディラボ
共用棟3階屋上にはグランピング施設やBBQ場、体を動かせる器具などがあります。
グランピング施設利用料金は私が訪問した際にはまだ決まっていなかったのですが皆さんならいくらなら利用しますか？
ちなみにグランピング施設に宿泊も可能です。
（流石にこの距離なら自宅に帰る人が大半ですし、マンションの共用廊下から見える場所なので宿泊までは利用する人は少なそうな気がしています）
グランピング
共用施設残念ポイント
大規模物件あるあるですが、1階のゴミ置き場までが遠い・・・1階敷地配置図の赤枠がゴミ置き場ですが、1期販売のアクセスコート、ブライトリーコートどちらからも遠いですね（笑）
大規模物件なので多少遠いことは仕方ありませんが、グランドエントランスホール通ってコーチエントランスを抜けてゴミ置き場まで行く動線になる人が多くなりそうですね。
屋根はあるルートなので雨に濡れることはないですが、ゴミ量が多く何往復かする場合は結構萎えポイントですし、友人や親族が遊びに来てグランドエントランスホール通っている時にゴミ持っている方とすれ違うと激萎えしそうです。
もう少し住居に近い場所にゴミ置き場があると良かったな〜と感じます…
1階図面
眺望
西向き
戸建が多いエリアなので5階イメージでも抜け感はありますね。戸建の屋根が下の方にあり、3階でも西向きは抜け感がありましたので低層階でもオススメ出来るのは推しポイントの1つです。
15階相当までいくと六甲山などの山々が綺麗に見えます。
南向き
5階相当だと公園が目線に入らない高さですね。個人的にはパークビューを楽しむなら3階くらいの高さの方がむしろ良いかなと感じています。
15階相当だと大規模商業施設のつかしんを完全に超えて大阪梅田の高層ビル群が少し見えます。
肉眼で見たら夜景などが綺麗なのか…気になります。
販売価格
- 全体の坪単価：247万円
- 西向き平均坪単価：243万円
- 南向き平均坪単価：250万円
- 最安坪単価：219万円
- 最高坪単価：362万円
- 西向きのアクセスコート
- 南向きのブライトリーコート
西向きは60㎡台の3LDKがメイン、南向きは70㎡台の3LDKがメインとなります。
角部屋は4LDKのタイプとなっており眺望条件等も良いので坪単価はやや高めですが、4LDKの数が少ないので人気になりそうです。
南向きはすぐ目の前が公園となりますので2階でも十分眺望は抜けてきます。
本来は西向きより南向きの方が高くなりがちですが、今回は南も西もほぼ同じ坪単価なので、予算が追いつくなら広めの部屋が多い南向きのブライトリーコートが良いです。
眺望条件はどちらも抜けますが、それであれば南向きの方が日照条件は良いので可能な限り南向きを選択したい所です。
ただ、西向きは60㎡台の3LDKで低層階であれば4,200万円台からあるのは魅力的です。
グロスが安い分、リセール時の値下がりリスクも少なくなるので10年後は売却するかも？と言う方は西向きは良さそうですね。
ちなみに投資購入の方も一定数いると営業の方から伺いました。
個人的にはこの価格では投資購入はパスで、実需目線である程度長く住む前提の方が良いかとは思います。
パークホームズLaLa門真並みにお得な部屋が多ければ投資家参戦も多かったと思いますが、今回の価格であれば実需利用がメインとなりそうです。
それでは1期の予定価格です。
※予定価格は100万円台のため50万円で表記しています（例：6,300万円台→6,350万円）。
※最新の価格表をお持ちの方がいらっしゃたら共有いただければ嬉しいです！
アクセスコート（西向き）価格表
3LDKの間取りはどの住戸も似たり寄ったりなので価格と階数・眺望でプランは選んだらオッケーです。なお、1期販売唯一の2LDKは58Aaタイプが4,000万円を切る価格帯ですが、リセールのことを考えると60㎡台でも3LDKを購入した方が良いかと思います。
もちろん3,000万円台は魅力的ですが…
「パークホームズLaLa門真」の時もそうでしたが、郊外・近郊になると3LDKニーズが圧倒的に高くなりますので、2LDKの人気・需要は低くなります。
パークホームズLaLa門真の2期は値上げしましたが3LDKは全て要望が入っており2LDKがまだ要望入っていない住戸もある感じでした。
アクセスコート（西向き）
ブライトリーコート（南向き）
南向きの主流である70㎡台は低層階は4,000万円台はあるものの、基本的には5,000万円台からとなりますので少々高くは見えますね。各住戸とも、南向きも間取りや眺望はそこまで大きくは変わらないため予算に合わせて階数を選択したら良いかと思います。
なお、唯一ある100㎡超のルーフバルコニーがある王様部屋は大阪市内のタワマン並みの価格である11,000万円台（坪362万円）。
かなりインパクトのある値段ですが稲野の王になるべく抽選になる予感？！
ブライトリーコート（南向き）
ランニングコスト
71Abプラン(71.62㎡)：22,830円※管理費・修繕積立金合計額
平米あたり320円と板状マンションにしてはそこそこ高い値段ではありますが、これだけ多彩な共用施設があれば最近販売開始した新築マンションだと合格点な印象です。
共用施設がほぼなかった「パークホームズLaLa門真」が平米あたり329円だったので、同じ三井不動産のマンションで見ると頑張っているかと思います。
（なお、クラッシィハウス尼崎は平米あたり190円と安いです）
注目間取り
58Aa（西向き）
2LDK 58.91㎡- 3階：3,950万円
- 5階：4,250万円
- 9階：4,350万円
- 12階：4,450万円
ワイドリビング、洋室2部屋がリビングアウトなので使いやすい間取りです。
ちなみに、ピックアップしたものの予算が伸びるなら60㎡台の3LDKをオススメはしたいです。
58aa
63Aa（西向き）
3LDK 63.29㎡- 3階：4,250万円
- 5階：4,450万円
- 9階：4,650万円
- 12階：4,850万円
洗面室がリビングイン、浴室サイズ1317など妥協ポイントはありますが、部屋数が欲しい人からするとグロス価格が安い分オススメ出来ます。
このプランはバルコニー奥行きが一部分のみ3.1mになり横の部屋の気配を感じにくいのは地味に嬉しいポイントです。
三井不動産の共用施設が多彩な駅近/大規模商業施設隣接の新築マンションがこの価格で3LDKが手に入るなら良いですね〜。
63aa
71Ab（南向き）
3LDK 71.62㎡- 3階：4,950万円
- 5階：5,150万円
- 9階：5,250万円
- 12階：5,450万円
70㎡台になると洗面室リビングアウト、浴室サイズ1418、ワイドリビングなどのプランも出てきて、より使いやすくなりますので予算が届くならこのプランはオススメしたいです。
71ab
81Aa（北西角）
4LDK 81.04㎡- 3階：6,350万円
- 5階：6,650万円
- 9階：7,750万円
- 12階：7,150万円
浴室1620サイズ、各部屋・リビングとも使いやすいプランです。
9階からグッと値段が上がるのは三井不動産が本物件の北側に分譲予定しているマンションが8階建てになるため、それを抜ける9階から値段のジャンプアップが大きくなっています。
なお、どの部屋も北向きを向いているため気になる方は9階以上を選択したい所ではありますが、本物件の公開空地も挟んでいるので圧迫感はないかと思います。
北向きの窓はどれも腰窓の高さになりますので眺望を楽しむというか、採光や換気の位置付けになりそうです。
西向きは3階でも抜けますので80㎡超の4LDKが6,300万円台であれば良いですね〜。
大阪市内の新築マンションだと4LDK1億円超えるケースが増えているので、間取り欲しいファミリー層には人気になりそうです。
81aa
稲野の王（南西角）
4LDK100.22㎡- 15階：11,050万円
間取りは先程の北西角の方が使いやすい感は否めませんが、ルーフバルコニーもあって素敵です。
価格は大阪市内のタワマン並みの価格ではありますが、唯一無二の部屋として抽選になるのは間違いないでしょう！
100abr
販売スケジュール
- 5月20日：価格の詳細アナウンス/検討住戸アンケート
- 7月中旬：登録申込
まとめ
正直、価格は少し高いと思いましたが、部屋の面積を小さくし3LDK4,000万円台のプランを多く作っているので売れると思います。仕様面ではコストカットしている部分はありますが、この価格にしては十分すぎるレベルかと。
ここより安いマンションを探そうと思うと上新庄駅やJR淡路駅最寄りの東淀川区であれば比較的大規模物件が新築で販売中ですが、いずれも駅が遠かったり、大規模商業施設隣接とまではいかないため、何を重要視するかですよね…
※東淀川区の新築マンションブログはコチラから
本物件は一度住んでしまうとマンション内の共用施設も多いですし、駅近ですし、大規模商業施設も近いから便利でなかなか離れられなくなると思うんですよね。
大阪市内のような華やかさや賑わいはもちろんありませんが、小さなお子様がいるファミリー層やリタイア世帯などを中心に良い環境なのは間違いありません。
大阪市内や塚口駅の新築マンションより1,000万円以上安く購入して、車を持ってもお釣りが来る生活は出来ますので、特に一次取得者を中心にオススメしたい物件です。
予算5,000万円以内の新築3LDKを検討している方にはベストアンサーになり得る物件です！
リセールは周辺相場が低いため短期で住み替えをオススメ出来る物件ではありませんが、同じ三井不動産の後発物件などが更に値段を上げてくると相場的にも引き上げられることも予想されますし、大阪市内を中心に新築マンションが高騰を続けると、どんどん近郊・郊外のマンションにもニーズが集まってくるので、将来的にも楽しみなマンションです。
ちなみに人気でマンションのモデルルーム予約は結構埋まっています。
最近の関西のマンションでは「シエリアタワー中之島」か本物件が一番予約取りづらいんじゃないでしょうか…
1期販売は7月中旬になりますので早めに資料請求・モデルルーム訪問をぜひ！
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