リビオ森下リバーテラス　現地訪問レポート【2LDK】

東京都

今回森下駅から徒歩5分のマンションである「リビオ森下リバーテラス」についてレポートしたいと思います。

本マンションのポイント3つ！

  1. 開放感ある隅田川ビュー！
  2. 2駅3路線利用可、都心アクセス便利！
  3. 昔ながらの居酒屋からおしゃれなカフェまで、バランスの良い飲食ラインナップ！

物件概要

  • 所在地：東京都江東区新大橋一丁目6番6
  • 総戸数：49戸（内募集対象外住戸22戸）
  • 敷地面積：1,126.44㎡
  • 建物竣工：2024年5月
  • 引渡し：2024年6月
  • 売主：日鉄興和不動産
  • 施工会社：新日本建設
  • 管理会社：日鉄コミュニティ
  • 駐車場：5台
  • 駐輪場：73台
  • 掲示板：リビオ森下リバーテラスってどうですか？
現地周辺地図

リビオ森下リバーテラス公式HPより画像引用



駅距離

  • 都営新宿線・都営大江戸線「森下」駅徒歩5分
  • 東京メトロ半蔵門線・都営大江戸線「清澄白河」駅徒歩9分
森下駅から4分、清澄白河駅から8分ほどかかりました。どちらの駅へもフラットアプローチで歩きやすい道のりです。

2駅3路線を使い分けられるのは便利ですね。

現地から森下駅



清澄白河駅から現地


主要駅へのアクセス

  • 東京駅：13分（清澄白河駅→大手町駅なら8分）
  • 池袋駅：25分
  • 品川駅：24分
  • 新宿駅：19分
  • 渋谷駅：24分
平日8時着想定の森下駅から各駅へのアクセスです。

都内主要駅であればどこに行くにも便利です。通勤時間帯で上記5つの駅全てに30分以内でアクセスできるか否かは鉄道利便性を図る上で一つの指標にしていますが、森下駅は全て30分以内ですアクセス可能です。

渋谷方面に行く場合は清澄白河駅で半蔵門線を使えば、通勤時間帯も始発電車があるため通勤は快適そうです。

1日の乗客数

  • 森下駅：28,964人（都営新宿線）、清澄白河駅：21,912人（東京メトロ）
＊公式HPに乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

都心までの距離にしては乗客数は少なめな印象です。現地調査をした際も駅周辺に人が賑わっている様子はありませんでしたが、程よい人の数で個人的には好きでした。

飲食店の数（食べログ調べ）

  • 森下駅：438件、清澄白河駅：423件＊800m圏内
賑わいのある街ではないですが、現地を歩いてみると小規模の飲食店がたくさんありました。

大規模チェーン店は少なめなので子連れだと行き先が制限されてしまいそうですが、大人だけなら外食も色々楽しむことができます。

現地調査の際は朝6時からオープンしている芭蕉そばという立ち食いそば屋で朝食を食べました。朝早くから常連さんと思われる方が多数出入りしていました。


雰囲気の良いビアバーもあります。

珍しく夜の現地調査ということで、本マンションのすぐ近くにあるBEER VISTA BREWERYというビアバーに行ってみました。ビールも美味しく、雰囲気も良く、通い詰めたいお店でした。


あと清澄白河はカフェがたくさんある街なので、コーヒー好きの人はカフェ巡りを楽しめそうです。おしゃれカフェの代名詞？でもあるブルーボトルコーヒーもあります。

スタバの空き容器を洗ってペン立てにしてた人は黙って手を上げてください。はい、若かりし日の2LDK少年です。


森下には老舗のお店がちょこちょこありますし、水天宮や人形町も徒歩圏内なので食べ歩きが捗りますね。

近隣スーパー

  • まいばすけっと
  • オリンピック
本マンションのすぐ近くにまいばすけっとがありますので、日々の買い物はそこで事足ります…と思って現地を歩いていたらすぐ近くのマンションの1階にオリンピックの従業員募集ポスターが！

マンションのすぐ近くにオリンピックオープンフラグが！アツい！アツすぎるぞおおおおおお！


オリンピックもすぐ近くにできるとなると生活利便性はグンと上がります。

学区

  • 八名川小学校
本マンションから3分くらい歩くと八名川小学校があります。小学校までの距離も近いですし、通学路も安全そうです。

雰囲気の良い小学校でした

待機児童数

  • 待機児童数：0人
江東区HPより引用（2022年度実績）

継続的に定員増の取り組みが進められており、2022年度は待機児童が0人となっています。

公園

  • 八名川公園
  • 隅田川テラス
  • 清澄庭園
本マンションのすぐ近くに八名川公園があります。規模はそこそこですが日常使いには十分です。

都心で日常使いできる公園が近くにあるのは貴重


マンション眼の前の隅田川沿いは広々とした歩道が確保されているので散歩すると気持ちよさそうです。

天気のいい日はお気に入りのビールでも買って外で飲むと美味しそう（ビール飲みたい）


清澄庭園が徒歩圏内なのも加点要素です。

早朝の現地調査は色んなところが開いてません

災害危険度

「パークホームズ東陽町」の記事でも触れましたが、東京の東側エリアは液状化・水災リスクのハザード色付きエリアが大半です。本マンションの液状化・洪水・高潮いずれもハザード色付きエリアとなります。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）

地震情報サイトより引用

  • 災害時活動困難度：4,531位　ランク1
  • 建物倒壊危険度：983位　ランク3
  • 火災危険度：3,462位　ランク1
  • 総合危険度：3,648位　ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃：液状化の可能性高
  • 黄：液状化の可能性有
  • 緑：液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性があります。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水0.5m~3m・高潮0.5m~3mのエリアとなります。


公式HPより

隅田川リバーフロント

隅田川が目の前の立地ということで一部の住戸は隅田川ビューを楽しめます。

リビオ森下リバーテラス公式HPより画像引用


隅田川はおっきくて、いいですね。河田兄感開放感があります。

隅田川の開放感はこちらの動画から。自宅の目の前がこの開放感はテンション上がりますね〜


現地周辺より

周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。



森下と清澄白河を両方楽しめるポジション

森下も清澄白河も新築マンションが頻繁に出てくるエリアではないですが、両方のエリアの間にできる新築マンションはより希少性があります。

交通アクセス面でも2駅が使えるメリットは大きいですが、生活面でも昔ながらのレトロな店が多い森下と今っぽいおしゃれなカフェや飲食店が進出してきている清澄白河のいいとこ取りができる立地は多くの人にとって魅力的に映るはずです。

老若男女楽しめる立地

世代を選ばない街という印象を受けました。

都内へのアクセスも良いので職住近接を重視するサラリーマンにもマッチしますし、小学校や公園も近いので子育てファミリーも選びやすいです。飲食店のラインナップ豊富ですし、近くにスーパー（オリンピック）もあるので外食派・自炊派どちらもウェルカムです。

ハザードが気にならなければ多くの人にハマりそうです。

周辺相場

中古

  • パークハウス清澄白河タワー　竣工2010年　清澄白河駅徒歩6分　坪400万前後
  • ザ・パークハウス清澄白河現代美術館前　竣工2013年　清澄白河駅徒歩8分　坪380万前後
  • シティハウス森下ステーションコート　竣工2016年　森下駅徒歩4分　坪360万前後
  • ル・サンク東京森下　竣工2017年　森下駅徒歩3分　坪355万前後

新築

周辺中古の価格を見ると清澄白河＞森下となっています。値付け根拠を森下で見るのか清澄白河で見るのかで価格は大きく変わってきそうです。

森下価格だと坪410〜420万くらい、清澄白河価格だと坪460〜480万くらいな感じがします。その間を取って坪440〜460万と予想します。

眺望で大きく価格差をつけてくると思いますので、隅田川ビューの部屋は億ションになりそうです。

どうしてもタワマンに住みたい！なら「プラウドタワー平井　」、木場公園へのアクセスを重視したい！なら「パークホームズ東陽町　」と比較検討されても良いかと思います。


まとめ

個人的に気になっているマンションです。

都心までの距離と飲食店の充実度と住環境のバランスが良い立地です。清澄白河周辺の新築は最近供給がなく、待ち侘びていた人も多いのではないでしょうか？

予想した価格であれば3LDKは9,000万円〜という価格になりそうなので、決して安くはないのですが、周辺の中古・新築もジリジリと値上がりしています。

本マンション周辺には複数の賃貸マンションが新たに建設されていました。そのうちの一つ「プライムメゾン森下」は森下駅徒歩4分、2023年3月竣工というスペックで5,200〜5,300円/㎡程度（28㎡1Rが15万円/月程度）の賃料設定となっていました。これは勝どき駅直結のパークタワー勝どきの賃貸住戸（地権者住戸）と変わらない水準です。

「プライムメゾン森下」はコンパクト住戸中心のため本マンションが同等の賃料が確保できるか否かは分からない部分もありますが、同等程度の賃料が確保できると仮定し、予想通りの価格であれば利回りは4％を超えてきます。


昨年末にTwitterのスペースで「狙い目な街・これから伸びる街」というテーマで話した際に清澄白河は狙い目の街としてピックアップさせていただきました。その際に「パークハウス清澄白河タワー」が坪400万以下で買えるのはお得感がある！と言った記憶があるのですが、最近は坪400万を超える売出・成約が増えてきています。


新築マンションの供給が少ないエリア＝将来的に築浅中古が少ないエリアになりますので、将来的に売却を検討することになった際も築浅ということが他マンションとの差別化要素になりそうなのもいいですね。

戸数も少なく、希少性の高い立地ですので、売主としても安売りはしないだろうな、と思いつつ価格がどうなるのか気になるところです。地元で注目していた人も一定数いそうですし、広域検討者も取っつきやすい要素もあるため仮に割安価格となった場合はサクッと完売しそうです。今のうちに検討を進めておかれることをおすすめします。

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記事に出てくる新築マンション
  • パークホームズ東陽町
  • 4,800万円台予定～5,000万円台予定
  • 東京都江東区東陽5丁目
  • 東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩6分
  • 1LDK
  • 33.41平米
  • 販売戸数 未定

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