今回永福町駅から徒歩5分のマンションである「ディアナコート永福町」についてレポートしたいと思います。
本マンションのポイント3つ！
- ファサードかっこよすぎ！モリモトの上位ブランド「ディアナコート」！
- 鳥の鳴き声が聞こえるほどの静かな住環境！
- 新宿・渋谷がわずか15分！高い鉄道利便性！
目次
物件概要
- 所在地：東京都杉並区永福1丁目390番1
- 総戸数：29戸
- 敷地面積：1,501.84㎡
- 建物竣工：2024年9月
- 引渡し：2024年10月
- 売主：モリモト
- 施工会社：未定
- デザイン監修：アーキサイトメビウス
- 管理会社：モリモトクオリティ
- 駐車場：7台
- 駐輪場：43台
- 掲示板：ディアナコート永福町ってどうですか？
公式HPより画像引用
駅距離
- 京王井の頭線「永福町」駅徒歩5分
世田谷区・杉並区に地縁のある方であれば違和感を感じることはないかと思いますが、広域で見ている人は歩道の狭さを感じてしまいそうです。
現地から永福町駅
主要駅へのアクセス
- 東京駅：34分
- 池袋駅：29分
- 品川駅：31分
- 新宿駅：15分
- 渋谷駅：15分
都内主要駅であればどこに行くにも便利です。特に新宿・渋谷駅へのアクセスが優秀です。
朝の電車ですが、新宿までの京王線はなかなかの混雑具合ですが、渋谷までの京王井の頭線は比較的空いていました。
1日の乗客数
- 永福町駅：14,008人
住宅街かつ戸建てメインのエリアとなるため、乗客数の多い駅ではありません。駅周辺も落ち着きがありました。
飲食店の数（食べログ調べ）
- 永福町駅：152件＊800m圏内
大勝軒はあります。
【東京ラーメン】永福町 大勝軒（永福町） pic.twitter.com/KfoYZVuzma
— 🍥関東らーめんマン🍥 (@kanto_ramenman) June 11, 2023
美味しそうなプリンもあります。
ディアナコート永福町スイーツ https://t.co/LKHSSZazay
— 2LDK (@2ldk18) June 8, 2023
近隣スーパー
- キッチンコート
日常使いには十分ですが、外から見る限りは規模の大きいスーパーではなさそうですし、その他の代わりになるようなスーパーも見当たりませんでしたので、物足りなさを感じる方もいそうです。
自宅周辺には買い物ができる場所はありませんでしたので、買い物は基本的に駅前まで出ることになります。
学区
- 新泉和泉小学校
とてもきれいな小学校でした。
杉並区初の施設一体型小中一貫教育校ということで、和泉中学校とセットになっています。
待機児童数
- 待機児童数：0人
継続的に定員増の取り組みが進められており、2019年度から5年連続で待機児童が0人となっています。
認可保育所の整備も進んでいます。
杉並区HPより画像引用
公園
-
下高井戸あおぞら公園
近くの神田川沿いに面するおおぞら公園も空が開けて良かったです！
— ウエンツ (@seroriporori) June 5, 2023
下高井戸あおぞら公園、なみすけの標識可愛い pic.twitter.com/gZQSMr4Jrq
— ぼちゃ🦢WM1年生 (@boooochacco) February 5, 2023
綺麗で使い勝手の良さそうな公園です。
災害危険度
災害リスクは低いエリアです。建設地は北から南に向かって下り坂になっていることから南向きの住戸は洪水のハザードがギリギリかかっている点は要注意です。
地震・火災
以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）地震情報サイトより引用
台地を刻む谷底での堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に、揺れが増幅されやすいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が高い地域です
- 災害時活動困難度：3,397位 ランク1
- 建物倒壊危険度：3,530位 ランク1
- 火災危険度：3,060位 ランク1
- 総合危険度：3,474位 ランク1
液状化
東京の液状化予想図サイトより引用- 桃：液状化の可能性高
- 黄：液状化の可能性有
- 緑：液状化の可能性低
本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。
洪水・高潮
ハザードマップポータルサイトより引用
上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。
本マンションは洪水0.5m~3mのエリアに敷地南側がギリギリかかっています。南向き地下住戸は注意が必要です。
公式HPより
素敵な外観デザイン
このファサード、かっこよすぎます…擁壁は御影石を使っているとのことです。
公式HPより画像引用
エントランスラウンジも素敵です。
公式HPより画像引用
マンションの周辺は戸建てが多いので、マンションと合わせて戸建てを検討しがちなエリアだと思います。そんな中でマンションだからこそ実現できることの一つは「豪華な植栽や外観デザイン」だと思います。
当然戸建てでもお金をかければ外観デザインをより豪華にすることはできますが、マンションは数十人〜数百人と大人数で住むからこそスケールメリットが生まれて、豪華なエントランスや素敵な外観をより低コストで実現することができます。
売主のモリモトはデザインに力を入れる会社なため、どのマンションも素敵なデザインであることが多いです。その中でも「ディアナコート」はモリモトの上位ブランドですので、より気合が入っているように見受けられます。
デザイン監修はモリモトではおなじみのアーキサイトメビウスです。
毎日通るエントランスが素敵だとそれだけでテンション上がりますよね！
綺麗な敷地、綺麗な間取り
本マンションは3面接道かつ真四角というとても綺麗な敷地です。敷地が綺麗な四角だとプランニングもし易いのでしょう、間取りも綺麗なものが多いです。
公式HPより画像引用
どの間取りも開口部を十分に確保できており、住んでからの満足度にも期待できます。
公式HPより画像引用
普通借地権
本マンションは「普通借地権」のマンションです。一般的な所有権との違いは土地をマンションの所有者が持つのではなく、借りることになります。土地を借りることになるため、土地部分の固定資産税や都市計画税はかかりませんが、地主に対して毎月地代を支払う必要があります。
公式HPより画像引用
「定期借地権」との違いですが、定期借地権は契約期間が満了になれば、必ず土地を地主に返還する必要があります。また土地返還時に建物を解体して更地にする必要があるケースも多く、解体費用を別途積み立てる必要があります。（最近だと「ドレッセタワー南町田グランベリーパーク」など更地にしなくてもいい契約となっている定期借地権マンションもあります。）
「定期借地権」に比べた「普通借地権」の良さは、（原則）契約更新が可能なため、将来的に土地を返却する必要が無い点です。解体積立金など＋αとなるコストがかからないですし、年々住める期間が短くなっていくことも無く、将来的に売却しやすい点も取っつきやすいかと思います。
物件価格も一般的に所有権のマンションと比べると安くなるケースが大半ですので、「マンション価格＋月々の地代」が所有権のマンションと比べて高いか安いかで判断されると良いか思います。
地代は定期的に見直しになるケースが大半なのでどのような頻度で見直しになるのか、売却するとなった際に制約はないのか（地主に手数料を払う必要があるケースもあります）等、確認しておくと安心です。
現地周辺より
周辺の様子はこちらの動画からどうぞ。これが第一種低層住居専用地域の静けさ…
是非↑の現地周辺動画をご覧いただきたいのですが、鳥の鳴き声が聞こえるくらい静かで驚きました。駅から徒歩５分と駅近ですが第一種低層住居専用地域に囲まれており、自宅に落ち着いた環境を求めたい人にとってはピッタリの環境です。
公式HPより画像引用
駅周辺の賑わい
上記の静けさと裏表なのですが、駅周辺もお店が少なく面白みに欠けるというのが正直な印象です。ただし、そんな環境だからこそ圧倒的な静けさが実現できているかと思うので、何を優先するかだと思います。
周辺相場
中古
- グランドメゾン永福町 竣工2000年 永福町駅徒歩8分 坪310万前後
- ザ・パークハウス浜田山 竣工2014年 西永福駅徒歩6分 坪400万前後
- パークシティ浜田山 竣工2009年 浜田山駅徒歩6分 坪470万前後
- ザ・パークハウス浜田山 竣工2017年 浜田山駅徒歩7分 坪500万前後
新築
- グランリビオ浜田山 竣工2023年 浜田山駅徒歩9分 坪470万前後
駅徒歩5分と好立地な上にモリモトの上位ブランドである「ディアナコート」とは言え、浜田山駅徒歩9分の「グランリビオ浜田山」（坪470万程度）を超えることはないかと思いますので、所有権だと坪450万、普通借地権分のディスカウント▲5%が入って、坪410〜430万と予想します。
永福町の静かな雰囲気が好きな方は本マンションを検討すべきかと思いますが、もうちょっと駅前の利便性を求めたい方は「グランリビオ浜田山」も合わせて検討されても良いかと思います。「サンウッド浜田山」はグッと価格が上がりそうなので、「グランリビオ浜田山」が選べる内がチャンスです。
サンウッド浜田山建設地から浜田山駅まで
まとめ
現地を訪問し、住環境にビビッときたならおすすめできるマンションです。様々なマンション建設地を巡ってますが、ここまで静かな環境のマンションは珍しいです。戸建てメインのエリアなので、築浅のマンションがほぼ無いですし、今後新築マンションがバンバン供給されるエリアでもないので、ここを逃してしまうと「永福町の築浅マンション」に住むチャンスが無くなってしまいます。ディアナコートブランドなので仕様も高めてくると思われるため、住んでからの満足度は高そうです。
一方で上でも触れた通り、良くも悪くも駅周辺はあっさりしていますので、そこが合わない人にとっては物足りなさを感じるかと思います。永福町の雰囲気は好きだけどもう少し駅前に賑わいが欲しいと思うのであれば、すぐ近くの浜田山も合わせて見学されると良いかと思います。
浜田山に行ったら「パークシティ浜田山」は要チェックです。超超超名作マンションです。
パークシティ浜田山！！！素敵すぎました！ pic.twitter.com/I59n5tmzKE
— 2LDK (@2ldk18) June 5, 2023
新宿・渋谷まで電車でわずか15分という距離感ながら自宅はとても静かな環境というバランスがいいですね。
「静かな住環境」自体はは探せばあるのですが、駅から遠かったり、都心アクセスが不便だったりするケースが大半で、駅距離も近く都心アクセスも良好なのに静かな住環境という立地は希少性があります。
最低限必要な買い物は駅前で済まして、後は新宿・渋谷を上手く活用するというライフスタイルの方にとっては満足度がグッと上がりそうです。
普通借地権ということでお安く出てくることに期待したいですが、出てくる戸数も少ないですし、周辺の戸建てからの買い替え需要も一定数ありそうですので、少々強気の価格でもサクッと売れてしまいそうですね。モリモトは先着順でドンドン販売を行う（抽選をしない）売主ですので、遅れると好条件住戸がドンドン売れていってしまいます。早めの検討が吉かと思います。
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マッシモッタビオとボニータが無い
やり直し
永福太郎さま
名店ご紹介いただきありがとうございます！
どちらも美味しそうです！