「シエリアタワー中之島」6月10日から要望書受付開始！　最新価格と定借ランニングコストに関する考察【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

今回は大阪でも水辺の人気エリアである中之島エリアに誕生するシエリアタワー中之島の最新価格と定期借地権を含むランニングコストを中心としたモデルルーム再訪問レビューです。

6月10日から要望書受付開始に伴い、2回目の訪問が可能となりましたので最新価格など確認出来た情報をまとめていきたいと思います。

過去のブログ記事をまだ読まれていない方は併せて読んでいただけると幸いです。

①中之島エリアの魅力と周辺タワマンの価格相場ブログ

【大阪】【来年販売開始の期待のタワマン】「シエリアタワー中之島」大阪屈指の人気エリア中之島の魅力と予想価格【すごろく】

②モデルルームオープン時の予定価格

「シエリアタワー中之島」定期借地物件でも大阪の新価格突入か？！【前編】【すごろく】

③魅力的な共用施設と設備仕様

「シエリアタワー中之島」魅力的な共用施設と課題が残る設備仕様…ズバリ買いか？【後編】【すごろく】

1 物件概要
2 総評
3 最新版の価格表
4 ランニングコスト
5 その他
6 今後のスケジュール
7 まとめ
8 【告知1】すごろくLINE公式アカウント開設のお知らせ
9 【告知2】スムラボ相談カウンター

物件概要

名称：シエリアタワー中之島
所在地：大阪市福島区福島二丁目3番2(地番)
交通：
京阪電車中之島線「中之島」駅徒歩5分
JR東西線「新福島」駅徒歩4分
阪神本線「福島」駅徒歩5分
JR大阪環状線「福島」駅徒歩7分
なにわ筋線「(仮称)中之島」駅徒歩4分　※2031年開業予定
総戸数：364戸
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：45.98㎡～168.43㎡
駐車場：166台(機械式164台/平面2台(来客用))
規模：地上46階
入居時期：2026年3月予定
土地権利：定期借地権（引渡日より2098年2月28日まで(解体工事期間含む)）
売主：関電不動産開発株式会社
管理会社：関電コミュニティ株式会社
施工：株式会社大林組
設計・監理：株式会社IAO竹田設計、株式会社大林組

掲示板：シエリアタワー中之島ってどうですか？

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総評

【予定価格から一切安くならず、定借ランニングコストも強烈…しかし人気です！】

いや〜、最新価格で当初の予定価格からもう少し詳細に価格が出てきましたがほぼ変わらなかったですね〜…

ネット上では定借にしては高いと言う声も多かったし、私自身モデルルームのアンケートで10％以上高いと答えたのに値段据え置きだったということは、実際に来場している大部分の方からすると『妥当』との反応だったのでしょうか。
大阪タワーさんの悲痛な叫びも届かなかったようです（笑）
※大阪タワーさんの悲痛な叫びを掲載したブログ記事はコチラから

しかし、間取りや立地、共用施設やデザインなども優れているので、改めてモデルルームはかなり賑わっています。
特に間取りや眺望条件が良い部屋は人気のため1期で全て販売予定となります。

ブロガー全員オススメのCタイプ：6階〜21階全て販売対象
最上階45階46階の中之島スイートも全て販売対象

Cタイプは間取りも良いですし、堂島側沿いで眺望条件も低層階から抜群なので人気になるのも納得です。

価格は6階〜13階が現時点では全て7,399万円になっていますが7,300万円〜7,399万円の幅で設定される予定なので12階・13階を狙いに行きたいですね。

ちなみに、価格の妥当性については定借物件なので賛否両論あると思いますが、最近の相場感だと中部屋は妥当なレベルだと思っています（角部屋の価格はかなり乗っているけど）。

私が考える本物件と1番比較対象物件である2017年築の「ザ・パークハウス中之島タワー」なんですが、実は先日24階72㎡が7,980万円(坪366万円)で売り出しされ当日に成約となりました。

それほど中之島のランドマーク性があるタワマンは高騰しているし、大型再開発も進んでいる注目エリアであることを踏まえると、やはり本物件は魅力的です。
（ホント定借はやめて欲しかった…）

■（参考）ザ・パークハウス中之島の直近の成約価格一例

20階72㎡：8,480万円（坪389万円）
54階124㎡：30,500万円（坪810万円）
22階58㎡：6,490万円（坪370万円）
28階60㎡：6,880万円（坪375万円）

以前までは定借物件は所有権物件より2割安いとよく言われていましたが、「メトライズタワー大阪上本町」など注目されている物件は定借物件が高くても売れていますので、今は「所有権より1割くらい安い」が標準的な考え方になっていくかもしれません、悲しいですが。。

そう考えると、先ほどの「ザ・パークハウス中之島タワー」の7,980万円の1割程度安い7,300万円〜7,399万円のCプランは十分魅力的な住戸だと思います。
更に新築ですし。
（中之島と比較階層が違いますが、Cプランは低層階でもリバーviewのため眺望条件は同等に扱っています）

プランC間取り

ちなみに、ランニングコスト＋定借費用を含めるとなかなか強烈な費用になりますので、他の物件よりもちゃんと収支シミューレーションはしておく必要があります。

Cタイプ（73.92㎡）：月額費用合計51,194円

通常の管理費・修繕積立金は最近の大阪市内のタワマンと比較しても、共用施設クオリティを鑑みると他物件よりは良心的な印象ですが、やはり定期借地権に関わる毎月の費用はかなりネックポイントになりますね。

定期借地権物件は固定資産税が不要になるメリットがありますが、デメリットとして毎月の地代や解体準備金が必要になりますので双方の合計額の天秤はイメージしておく必要があります。

後はリセールがどこまで伸びるかですよね…
本物件以外の定借物件のモデルルームでも『「シエリアタワー千里中央」は新築価格から値上がりして成約しています』とよく言われますが、「シエリアタワー千里中央」は新築当初周辺物件より安価でしたからね〜。「シエリアタワー中之島」は周辺の新築タワマンともそこまで変わらない価格やん、と思ってはいます。

しかし、「ザ・パークハウス中之島タワー」の中古が高騰していることを踏まえると、選択する住戸さえ気を付ければ残債割れすることはないかもな、と思っています。
また、本物件と割と近い場所で新築販売中の「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」も高層階の部屋は途中で1,000万円以上価格を上げていますので立地的にも本物件は魅力的です。

とは言え、色々コストシミュレーションをすると投資よりは実需向きな物件ではありますので、その点は考慮いただいた方が良いかと思います。

まとめると、
『定借だ〜』
『仕様が悪い〜』
『福島区だ〜』
と言っても結果的には人気物件になりそうなので、検討される方は早めにモデルルーム予約することをオススメします。
（6月いっぱいはほぼ満席状態です！）

６月10日時点の予約状況

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最新版の価格表

モデルルームの営業担当者から伺いましたが、竣工前には完売させず、竣工後も残してゆっくり売っていきたい方針のようです。
つまり、関電さんも高値で販売していることを理解しているんですね。

最近の関電さんは上町台は完売済みですが棟内モデルルーム始まってから値上げしましたし、なんば・天満橋は竣工後に販売を続けています。
今絶賛販売中の一部のパンダ部屋はとてもお得な「シエリアタワー大阪堀江」も竣工前完売は目指してなく、竣工後数年かけて販売すると伺いましたので、本物件も同じ傾向になりそうですね。（シエリアタワー千里中央が竣工前に早期で売り切ってしまったことが影響している様子です）

近隣の「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」も販売途中に値上げしていますし、多くのデベロッパーが竣工前完売を狙わなくなってきたので自然な流れではありますが、購入者目線では「竣工前完売」を狙うくらい魅力的な価格設定をお願いしたいもんです。

それでは、タイプ・階層毎の価格表をまとめましたのでご覧ください。

※クリックすると拡大します
※青色は角部屋です

6階〜21階

価格はモデルルームオープンしたての時とほぼ変更なく階数毎の大まかな価格がわかるようになりました。
正式価格は8月11日に発表されますので期待して待ちたいですね。

なお、Cタイプのみ一列全て販売となりますので3LDK狙いの方はCタイプは必ずチェックしてください。
間取りも良く眺望も良く値段も良い。オススメです！
6階〜13階まで10万円程度ずつの刻みとなるため、可能な限り12階・13階を狙った方がコスパは良いです。
（その分、抽選倍率は高くなりそうですが）

6階〜21階フロア①

6階〜21階フロア②

22階〜39階

一般的に中層階〜高層階と言われる階層になると坪400万円オーバーの部屋が増えてきます。

北東のNプランは隣の関電病院も超える高さの27階〜31階が7,899万円（坪380万円）。
結構離れた場所にザ・タワー大阪がありますが、堂島側も見えますし、梅田・中之島エリアの高層ビルの夜景も見えますので眺望的が良い割には坪単価は安めです。
（絶対値としては坪386万円は高いですが本物件内で比較した際に目に優しい価格帯）

22階〜39階フロア①

22階〜39階フロア②

プレミアムフロア（40階〜44階）

ここから仕様がグッと良くなります！
詳細は過去のブログを参照願います。

角部屋の坪単価はかなり高いですが人気のようですよ…

プレミアムフロア

中之島スイートフロア（45階・46階）

最上階2フロアは定期借地としては驚きの価格帯ですね。

一番高いのは43,999万円（坪949万円）。
この価格帯でも全て供給するほど人気とのこと。

価格的には眺望価値が高い東角、北角の坪単価が他の角よりも乗っていますね。
私は梅田viewの北角が欲しいです。
（もちろんこの価格は買えませんが…）

ちなみに、過去と比較してもあまり意味がありませんが、「ブリリアタワー堂島」の1期ではプレミアムフロア45階の坪単価が800万円未満だったので、この数年でだいぶ上がったな〜と感じます…

中之島スイートフロアブリリアタワー堂島の1期に関する記事も併せてご覧ください。

【大阪】「ブリリアタワー堂島」〜PART2〜　最新版の価格更新　値下げ住戸・値上げ住戸をどう考える？「関西マンションすごろく」

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ランニングコスト

Cタイプ（73.92㎡）

月額費用合計：51,194円（インターネット利用料金含む）

〜内訳〜

管理費・修繕積立金：31,100円（420円/㎡）
※クレヴィアタワー御堂筋本町、ザ・ファインタワー大阪肥後橋より少し高い水準
解体準備金・地代：17,905(243円/㎡)
インターネット使用料金：2,189円

その他

細かい変更ですがエレベーターの仕様が変わりました。

変更前:40F以上はキー所持で手をかざせば該当階が自動で点灯する、39F以下は該当階のボタン操作が必要
変更後:38F(共用施設がある階)のみボタン操作が必要、それ以外はキー所持で手をかざせば該当階が自動点灯

39階以下の仕様が上がった形となりますが、キーで認証させるのに自分の階のボタン押すのって結構面倒なのでこれは良い変更ですね。
（38階のラウンジに行く場合は自動的に付く自分の階のランプを消す必要がありそうですが）

今後のスケジュール

8/11〜8/25AM：登録申込
※申込後でも期間内であれば変更自由
8/25PM ：1期1次抽選
8/25PM〜8/26AM： 1期2次申込
※1期1次の落選者のみで実施 8/26PM 1期2次抽選

まとめ

モデルルームオープン当初の予定価格から値下げすることを期待していましたので、この価格には正直残念でしたが、裏返すと多くの方から今回の価格帯でも反応が良かった、人気があったことになるので、購入検討している方は前向きに検討を進めても良いと考えます。

本物件は眺望によって価格差が大きく変わるため、どの住戸にするか迷われる方も多いかもしれませんが、私が購入するなら3LDKのCタイプ一択！

ただ、定期借地権というまだまだ取っ付きづらいマンションであることは間違いないので、毎月かかる地代・解体準備金を考慮した毎月の収支シミュレーションはしっかり行っていきましょう。

8月11日には正式価格もオープンになりますが、またアップデート情報は更新していきますので、次回もお楽しみに！

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