ジオタワー大阪十三について〜現地を見に行ってきたよの巻【大阪タワー】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

大阪タワーです。

ジオタワー大阪十三が発表されました！
久々の大規模物件で心踊るわけですが、そういえば、十三ってしばらく行っていないなぁ、、、とふと思いました。
阪急電車の大阪梅田から次の駅ということで確かに近いのだけど、用があることはほとんどなくてほとんど降りたことはないんじゃないかなぁ。

十三といえば、ねぎ焼き「やまもと」や喜八洲、（喜八洲といえば個人的には酒饅頭よりもみたらし団子だけれど）関西を代表する名物が二つもある素敵な街。もっとも。どちらも梅田にあるから十三まで行かなくとも、、、となりがちではあるものの文化が生まれるところというのはそれだけで素晴らしい。
前、のらえもんさんが大阪見えた時にもすごろくさんと「やまもと」のねぎ焼きをいただきました。けど、梅田エスト店に行きましたね。湾岸の妖精さんは月島のもんじゃ焼きじゃないと食べないとか言われるんじゃないかとか心配しましたが杞憂に終わって良かった。なんて言ったって、ねぎ焼きは美味しいものねぇ。僕はもんじゃ焼きより、ねぎ焼きが好きだよ！！！！

話が逸れましたが十三は尼崎同様、都心の穴場であることは間違いないでしょう。ということで、久々に現地周辺を見に行くことにいたしました。

たまたま、一番早かった神戸線で行きましたが十三まではさまざまな路線で行くことができます

大阪梅田駅でも大々的に告知されています

梅田から十三。途中の中津に止まらない電車に乗ることができれば、なんと３分。
それにしても、近いなぁ。

改札をくぐると、、、

改札をくぐれば、「十三ってこんな感じだったよな」というイメージ通りに風景が広がっていました。
環状線の「天満」に近い雰囲気。改札くぐったらすぐ商店街。けれど、あちらよりも商店街自体が広いですね。天満はいつでもすごく人が多いし観光っぽい雰囲気が強いのに対し、こちらはもっと地に足のついた地元の商店街という雰囲気です。

地元密着型の商店街ですね。お肉屋さんもいい感じです。

喜八洲さんも大賑わいでした

奥に見えるのはグランフロント大阪！！！
すごく大きく見えます。近いですねぇ。

現地の方に歩いて行くと、すでに着工している西棟が見えてきました。

学校法人履正社の医療系専門学校ができるそうです。

当初案とは少しデザインが違いますが本マンションの２階に設置される図書館との連携などもあるそうで期待できますね。

現地を見るとさすがに敷地が広い。
ここの敷地は約7,200平米ということで、今大阪市内で売っているタワマンで一番戸数の多いシティタワー大阪本町の約5,600平米よりもだいぶ大きくて市内で売っているタワマンの中では一番大規模。

昨今の傾向だと中古では特に顕著に大きい物件の方が人気があって、資産価値が保たれますからこれは大切な要素です。
大きい方が共用部も立派になりますし、共用施設の種類も増やせるということでいいことが多いのは間違いありません。

そういう意味でも、このマンションには期待が持てます。

景色はいいよね、、、けど

google earthより

周りは比較的低い建物が建ち並んでいるエリアですので、15Fくらい？からでもきれいな景色が見れそうです。
公式HPの資料請求者限定サイトにとても詳しい眺望シミュレーションがあるので、それを見てみてください。資料請求特に梅田方面は抜け感の先に摩天楼が広がるというイメージで最高でしょうね！！！
梅田に住んだら梅田を見ることができないのだよ！！昔、お笑い芸人のビートたけしさんは初めてポルシェを買った時に、弟子に運転をさせて自分はタクシーでそれを追っかけて走っている自分の車を見て満足げだったとか聞いたことがあります。それと一緒！（そうなの？）

ただ、足元は正直ちょっと微妙でマンションの周りにはファッションホテルやセレモニーホールが建っております。ただ、捉え方次第かなとは思っていて、たぶん普段の生活ではほとんどそちらのサイドには行かない。
このマンションの場合、日常のメイン動線とメインエントランスが合致するはずです。
駅を中心にする分には普段目にすることもなくそんなに問題があるとも思わないのですが裏に回るといわゆる昔ながらの十三の街が広がっているよ、ということですね。
ただね、個人的には特に大阪だと都心に住むということはこういった環境を飲み込むことに他ならないんじゃないのかな？と思います。ということで、気にしすぎても仕方がない。

私の個人的な意見ですがこのマンションは確かにいままでの十三とは違うもので、新たな価値観を提供するものではありますがどんなに綺麗なところであっても、マンションに住むというのはその街に住むということに他なりません。

この辺りのところに強い嫌悪感を感じる人は止めといた方がいいんじゃないかな？と思わなくもない。
気にされる方はもう少し西の方、例えば武庫之荘やら夙川とかの方が安心して住めるわ〜、なんて思う人はそっちに行った方がいいと思います。探せば値段もそう変わらなず住めるでしょうし。
そこに住むのなら、そこは自分たちが愛せる場所でありたいなと思いますし、そうでなければ満足感も得られないんじゃないかな。

マンションの前の商店街には渋い角打ちがあったりと大阪タワー的にはぐっとくるところもあって面白いなぁと思うんですがこの辺りのところは本当に好みとしか言いようがありませんから、、、

新線ができる

そして、十三の大事なところとしては、十三⇔新大阪に阪急電車の新線ができるかもしれないということです。

https://ja.wikipedia.org/wiki/阪急新大阪連絡線

なにわ筋線と同じ2031年開業を目指すとなるとけっこうタイトなスケジュールな気がしますね。
個人的に気になっているのはマンションの公式HPにこのことについて触れられていないことです。電車を通すというのが既定事項だったら、ふつうに載っていてしかるべきなのかな？とか思いますが記載がないんだよな。。。
~~厳密には資料請求者ページの中でふわっと記載があるんだけど、すごく抽象的な内容で不安になる~~

まあ、新大阪駅に直通で行けることのメリットってなんだろう？と思うと新幹線に乗るときに便利、、、ってことくらいなんじゃないかなぁ。無論、その辺りにお勤めって方の事情などは抜きにしてね。
日常生活であれば、梅田に行けば全て事足りますし。とはいえ、阪急沿線にお住まいの人からしたら、今までよりずいぶんと便利になるでしょうねぇ。

つながっている線路が増える。それによって、便利になる。
このこと自体は真理ですからできるといいなとは思いますが期待半分くらいでいといた方がいいでしょうね。

素晴らしい共用施設

712戸の大規模物件としては非常に充実した共用部を備えています。

特に、淀川区図書館とスーパーが足元にできるのはうれしい。スーパーはタワマンの下に多い、阪急オアシスかしら？思いつく限り、ジオタワー天六、ザ・パークハウス中之島タワー、グランドメゾン新梅田タワー the club residenceなどといった人気タワーの下にあって定評のあるスーパーなのでその辺りであると安心感がありますね。

公式HPより。（少し追記）

このパースを見る限り、マンションからスーパー、図書館には直接行けないから１Fを経由しなくてはいけない構造のようです。まあ、ほとんど気にならないと思いますが。

いいなと思う点はマンションエントランスの位置が十三駅に近いところにところで、これであれば、皆さんが毎日日常的にエスカレーターを使って行き来することなると思います。

せっかく、綺麗でかっこいい入り口があるのならば、一番便利なところにあった方がいいと僕は思う！だいたい、住み始めるとメイン動線よりも裏口であっても最短ルートを選びがちになるので、せっかくならば華やかな通路を日常使いできるところに配してもらって、輝いた日々を過ごしたいじゃないか！！！何しろ、こんなに高価なものなのだから！！！

３Fメインロビー

３Fワーキングテラス

コミュニティルーム

３０Fのスカイラウンジ以外の共用部については全て３Fに配されるようです。
私もそれでいいんではないか？と思います。結局、これらの施設は便利な場所にあることが稼働をあげるための全てですから、、、

エントランスロビーも緑が多めで、今風です。
オタク目線で気になるのはこれらの緑はイミテーションなのか？本物なのか？ということ。維持管理を考えると光の量も少ないのでイミテーションの方がいいのだけど、たぶん通路は不燃材料で仕上げないといけない。たぶん。不燃のイミテーショングリーンってなかなかないんですよね。そうなると必然的に生木なのだけど、生木はけっこう管理に手がかかるんで管理費に跳ね返るよね、、、ちなみに、イミテーションでいけるかどうかは消防の指導次第かとは思う。「これは家具なんで！」で許してくれたらいいけれど、たぶん無理なんじゃないかな。パースで見る限り確実に固定されているで見なされそうですし。

いずれにせよ、共用施設はフルラインナップで揃っていますから文句なしです。

物件価格とコスト

実は予定価格出てるんだよね

公式サイトをよく見ると、資料請求サイトの中のYouTubeを見ていくと予定価格が出てくる。。。
ここにそれを書くことはしないですけど、資料請求すればすぐ見れるから資料請求してみてくださいね。ということですが、ふわっと感想を書きたいと思います。

間取りは全般的に微妙。大規模タワーにありがちなスパンが不足気味＆柱食い過ぎなところが苦しい。これは制震だからだろうな、、、
免震だったら、もうちょっと柱細くなっただろうし、良かったんじゃないかな。
そう考えると広いお部屋のプランはよく見えます。
これなんかはええかなとは思います。個人的に好きなところがリビングの形が生活感を起想させるところ。とはいえ、3LDKで108平米だもんなぁ。そのくらい当たり前だろう、と思わなくもないです。
各住戸に専用宅配ボックスとトランクルームがあるのは◎
プランを見ていて、ドキッとするのは床暖房の表記がないこと。。。いや、ジオに限って、、、こんなに高いマンションでそんなことは有り得ないはずです！！！
~~けど、他のジオのマンションのHPに載っているプランにはふつうに床暖房のゾーンは塗ってあるんだよな。~~
金額の平均は何となくだけど、平米１００万円は確実に超えて坪３５０万円を少し超えるくらいでしょうか。
想像より高かったのは事実。けど、プレミアム住戸は想像より安い。この部分のみはお得感すらあります。どのみち、僕には買えないから個人的には意味はないけれど、162平米のやつなんて安すぎる気がする。あと１億円くらい高くてもふつうに売れてたと思う。
前述の動画を見終わって。これだったらシエリアタワー中之島のCタイプを買っておいたら良かったなぁ。と素直に思ってしまいました。今のところ拾える情報で判断する限りではシエリアの方がコスパでは上。
個人的な考えですがこの立地って上下格差をつけないと難しいと思うんですよね。高い部屋はいくらでも欲しいって人は一定いる気がするので、高い部屋はきっちりとあげて中間以下は下げるべきだと思っていたからこのゆるやかな価格差は意外でした。
あとはまだ出てきていないところに期待したいところ。

定期借地権について

公式HPに載っている定借の解説ページはさすがに良い様に言い過ぎだろう、とは思う。

このマンションで気になるのは建築解体込みの70年定期借地ということで実質的にはもっと短い。たぶん、６０年ちょっとだから、ここは案外大きな差になると思われます。

今の趨勢だと、ローンの残存期間を割るような年数（＝３５年）になると途端に資産価値がなくなるということですから７０年との差の数年というのは美味しいところがそのまま無くなるということですからちょっとなぁ。。。

あと、個人的に気になるところとしては最近話題になっている５０年ローン。２LDKさんの解説。わかりやすい。
これが普及しはじめると、定借物件は５０年を割り始めると減価が著しいということになりかねません。リスク要因になると思います。
ただ、私はよくわかっていないんですけど、RC造の法定耐用年数は47年ですがこれを最初から超えても問題なく融資は付けれるんですかね？まあ、例えば。築20年の中古マンションでも35年ローンなんてふつうに付くので何も問題ないかもしれないですけど、定借の場合は土地がないから純粋に建物の価値として担保価値を見ないとならないのに、耐用年数をオーバーしてしまっても評価額付くのかな？？？とは素人考えでは思ってしまいます。

そう思うと、やはりこのマンションも永住向きと思っておいた方が無難じゃないかな。

まとめ

待望のマンションで心踊るものであることに間違いありませんし、他と比較できる物件でもないというのは紛れもない事実かと思います。
一言でいえば、見たら欲しくなるマンションです。生活のクオリティを高水準で保てる物件であることは間違いないです。

あとは借地と物件価格に納得感が持てるかどうかだけでしょう。９月１７日から優先案内会が始まるそうですので、それを見てみて考えたいですね。

あと、余談ですけど、資料請求したら送ってきてくれるこの冊子がとても良かったです。ワクワク感が増します。