「新価格」のタワーマンションが供給されることで、その周辺の中古相場が牽引される可能性が非常に高いため、今後は「北区」が最重要チェックエリアになるでしょう！

中古物件で特に注目しているのは

①グランドメゾン新梅田タワー The Club Residence
②堂島ザ･レジデンスマークタワー
③ブランズタワー梅田North
④ザ･セントラルマークタワー
⑤ザ･ファインタワー梅田豊崎
⑥グランフロント大阪オーナーズタワー
⑦ジオグランデ梅田

など梅田を中心とした東西南北に隣接する、そのエリアを代表するタワーマンションです。

これは余談ですが、東京都港区には既にタワーマンションが「75棟／約27,500戸」も建っています！
大阪の中心2区が、僅か1区にも及ばないと知ったとき「やっぱり東京は凄いな～」と思いました・・・。

しかし、北区と中央区の面積を足して約19k㎡であるのに対して、東京都港区は約20.4k㎡とそもそもの広さが違うんです！！

そう考えると、1k㎡辺りのタワマン密集度は「東京都港区 = 1350戸/1k㎡」「中央区＆北区 = 1245戸/1k㎡」と、及ばないまでもそこまで大きな差はなく、大阪も負けてはいない！！！のかもしれません。

因みに、7月の集計ももう終わりますが、前年同月比で150%程の戸数（概ね150戸）の新規物件登録数になりそうです。

更に、これから9月前後のいわゆる『秋商戦』に向けて、更に売却数が増えることが予想されていますので、この数字の今後の推移にはとても注目しています！

このグラフを見ると、特にこの1年は在庫数が急激に増え続けていることが分かりますね。

ただし、大阪市内のタワマンの絶対数は物件竣工に伴い年々増えているので、在庫数は増え続けるのが普通です！

2023年1月から6月末では、新たに6棟（約1,100戸）が竣工していますし、7月以降年末にかけては更に3棟（約700戸）が竣工予定です。
そのうち3%が中古市場で転売されたとしても新たに50戸程度の在庫増になります。

しかし、この1年で在庫数は100戸超増えているので、やはり少々増えすぎている気もしますね。

今後の供給予定の新築は更に高くなるため、相場はもう一段階高くなる。
その理由は、

・インバウンドなど海外投資家も積極的に日本の不動産を買っている。
・原材料費は下がる気配なしのため、建築費も下がる見通しはない。
・大阪では今後「万博」「IR」「うめきた2期開発」「なにわ筋線」「リニア」など世界から注目されるような再開発やイベントが目白押し。
・YCCの運用は柔軟化したとしても、変動金利に直ぐに大きな影響はないだろう。

こんなようなことを営業マンは言ってくると思いますが、ともすれば、不思議なもので、これだけ急激に上昇をしているのにも関わらず「今はまだ安いので、今のうちに買っておかないと」・・・！？と思ってしましますよね。
実際、私も「タワマンの相場はまだ暫く上昇する」と予想する派です。

成約数が伸び悩んでいるというのは、ちょっと怖いですね。
そして実は、これは板状物件においても同じ傾向が表れています。
REINSマンスリーレポートによると、2022年上半期の近畿圏の中古マンション成約数「8,784戸」に対して、2023年上半期は「8,287戸」と前年比95%程に減少していることが分かります。

しかし、7月の中古タワーマンンション市況はやや復調し、前年同月を上回る結果を達成見込みとなっています。
このまま、ここから成約数も伸びていってくれるといいですが。。。

因みに「高い査定額」を提示してきたくせに、売れずに平気な顔で「値下げ提案」をしてくる会社って気分悪いですよね。

そこで（これは公表できませんが）、「売出スタート額」と「成約価格」の差額を “不動産会社別” で集計したりもしています。
この集計表を見れば、どこの会社が売れないことが分かっていながら「媒介を取るためだけに、高い査定額を提示している」のかが一目瞭然です！

その他にも、会社別の「売出～成約までに要した平均期間」なんかも集計しています。

相場を超える価格でスタートすればするだけ、販売は長期化します。
又は、腕のない営業スタッフに任せてしまったら、チャンスロスを繰り返して販売は長期化します。

こういった集計値を生かして「売却を任せるならどこの会社にすべきか」についての診断結果も、実はコッソリと分析していたりしています♪

チャレンジ価格物件が多く、価格の見直しも頻繁に行われています。
因みに、「買取業者」も最近活動が非常に活発です。

一般の方が、好条件の中古タワーマンションを購入しようとすると

・スピーディな物件情報の入手
・物件価格の適正判断を行う目

この2つが重要になりますが、
新規売出+価格変更で、実に月間200件以上の情報が公開されているため、
一般の方が好条件の物件を探す難易度がどんどん上がっている印象ですね。

だからこそ、ここにビジネスチャンスがあると思い、
現在この二つをサポートするようなサービスを始めようと計画中です☆
※決まり次第Twitterで発信するので、良ければフォローください♪