【城南エリア】まずはエントリーから始めてみよう①プラウド京急蒲田でリベンジ旅行も楽々（キットキャット）

東京都

７月１７日（祝）晴海フラッグ　SKY DUOは８７９０件の申し込みを受けて抽選会が開かれました。もちろんその中には法人・業者による申し込みもあると思いますが、多くの実需のマンション購入検討者様が含まれて、抽選結果に落胆されたのではないでしょうか。

業者の場合は「休むも相場」と言い、利益の上がる物件のみに拘ることができるかもしれませんが、実需の方においては居住先購入を待たずにはいられない方もいらっしゃると思います。そんな方に少しでも前に進んでもらえるように、エリア別に販売開始・販売中物件を取り上げて特徴を分析しながら紹介していきますので、「まずはエントリーから始めて情報収集してみようか」というきっかけになればという企画の記事となります。

なお、広域で坪単価的にねらい目住戸を狙う方向けと言うよりも、地縁や通勤経路、普段の生活などである程度エリアを絞って住戸を探していく方に、新たなマンションとの出会いを提供出来たらなという気持ちで選んでおります。

エリア毎に複数戸を順次紹介していきますので、中古マンションを検討中の方も、同じエリアでどんなマンションが販売されているかの確認のためにもご覧ください。


プラウド京急蒲田

プラウド京急蒲田
野村不動産の新築マンション「プラウド京急蒲田」は、東京都大田区、京急蒲田駅 徒歩10分にあるマンションです。

所在地：東京都大田区北糀谷二丁目367番（地番）
交通：京急本線 京急蒲田駅 徒歩10分
価格：6,198万円～1億1,398万円
間取：2LDK～4LDK
専有面積：58.50m2～86.81m2
販売戸数/総戸数： 42戸 / 89戸

 

京急蒲田駅は品川と横浜、いずれにもアクセスしやすい駅であり、かつ羽田空港にもアクセスできるという、交通の要所です。東京と横浜両方出やすい都市は武蔵小杉を中心に共働き世帯に人気です。さらに蒲田には出社しないと仕事にならない職種の方が多い大きな職場（羽田空港）にも出やすいという、「ここに住まないといけない」理由を見出しやすい駅だと感じます。物件価格が高騰する中で、どうしても広域で街を選ばないといけなくなってくる中で、街の物件価格の相場以外に選べる理由がある街というのは、今後も選択する人が多い（探す人が多い）街であると思いますので、検討の土台から外してしまうのはもったいない街だとキットキャットは思います。

また、駐車場は１７台とは言え、全部平置き、かつEV充電対応ということで、ブランズ上目黒などの高級物件のようなEV対応が、この価格帯でも実現してきたのは、世の中の流れを取り入れているので、新築マンションをわざわざ購入したくなる要素です

外観

ルーフバルコニー付き住戸も複数設けられて、選ぶ楽しさがある間取り構成をしています、日当たりの良い南方面向きということで、ガラス手すりの採用により日当たりの良いバルコニーになりそうです。



建物北側からの眺めが、すっきりとした印象で新しいマンションを買ったからこそのデザインをしていると思います。非常階段も見られる側をカバーで覆うなどして、縦のアクセントを作るような意図が感じれます。


ロケーション



観光需要の復活で、蒲田⇔羽田空港の間限定で探す人も今後増えていく中での売り出しで、観光産業の方の前年年収が低い状態の中で先に決めてしまうのも良い選択だと思います


価格・坪単価・ランニングコスト


 



なお、同じ大田区では住友不動産の大規模物件の発売も予定されているので、今後の相場を左右するようになるのかが気になります


2024/2/1追記

 


3LDK+N+WIC+TR
68.21m²（約20.63坪）
専有トランクルーム面積：0.40m²
（合計専有面積：68.61m²）
バルコニー面積：12.12m²

ブランズ自由が丘

ブランズ自由が丘
所在地：東京都世田谷区奥沢七丁目85番2（地番）

交通：東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩5分

間取：2LDK～3LDK専有面積：91.72m2～109.23m2

総戸数：  24戸

自由が丘の再開発について続報が出てきましたので、自由が丘の物件を取り上げます。ブランズ自由が丘戸数は少ないものの、１戸あたりの専有面積が９０㎡以上び全戸億ションとなります。

万人受けする物件では無いものの、きちんと全戸分の駐車場を用意したりと、最近の億ションでは駐車場確保が出来ない可能性がある中で、きちんと確保が可能ということで、駐車場を確保しつつ、駅からもフラットアプローチで、このエリアに落ち着いて暮らしていきたい人にとってはここ以外の選択肢が無いと言っても過言では無い立地ですね。中古での販売時も駐車場設置率が１００％なのは良いほうに転ぶと思います。

 

外観

全体的に緑を多く配して周辺の環境の良さを継承しつつ、重厚感ある石造りの外壁で高級感を出しています。下記の写真は緑道沿いの道から見たことを想定したもので、一番多くの方に見られる面だと思いますので、作り込みには力が入っていると思います。



 


ロケーション

自由が丘駅からフラットアプローチ。再開発エリアに一番近い新築マンションです。周辺ではも販売中ですが駅の反対側に位置しますので、大井町線で大井町方面に通勤されたい場合はブランズ自由が丘のほうが楽にホームに行けます。（大井町線のホームは地上にあり、上りと下りでホームがわかれています


周辺再開発①

「自由が丘デュ アオーネ」（旧ピーコック自由が丘店跡地）鉄骨造り地下2階地上4階建て。延床面積は約9500㎡、総賃貸面積は約4,900㎡。建物コンセプトを「小径のGreen Hill（緑の丘）」として、「自然と自然に落ち着ける場所」を目指す新たな商業施設が２０２３年秋にオープン予定

自由が丘は街を回遊するところが多かったですが、建物の中を回遊できる商業施設がオープンするのは新しい魅力を作ってくれそう。もちろんスーパーマーケットもオープンするので、駅に西側からピーコックの閉店により成城石井だけになってしまった、スーパーマーケット枯渇地帯が救わるのは、待ちに待ったオープンです。



 



オープンスペースが不足気味の自由が丘に、大きな緑のスペースが出来るのは、街に潤いを与えるでしょう


周辺再開発②

自由が丘1丁目２９番地地区計画

自由が丘駅前の小さな建物が密集していた場所が再開発により１つにまとまります。地元の噂では高層階の住宅の中には分譲となる住戸もあるような話も聞きますが、東横線×大井町線のいずれの路線の中でも駅すぐ物件としては最上位の立地であるマンションになることは間違い無いですね

上記イメージ画像と同じ自由が丘駅プラットフォームから見た現況。既存物件の建て壊し中です。

小さな建物の多い自由が丘で、規模感の大きな建築が出来るのはわくわくしますね


価格・坪単価・ランニングコスト


建築現地写真

建築地周辺の写真


、
マイカーがあると駅ちかながらも、スーパーマーケット使い分けるために近隣のスーパーマーケットに出かけられたりしますね（ライフ・ガーデン自由が丘など）


2024/2/10追記






グランドメゾン上野毛

グランドメゾン上野毛
所在地：東京都世田谷区中町３丁目109番1、14(地番)
交通：東急大井町線「上野毛」駅徒歩6分

総戸数：37戸(他に管理事務室1室)
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上4階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域

完成(竣工)予定：2024年5月中旬予定
入居(引渡)予定：2024年7月中旬予定

 

上述の自由が丘駅の周辺再開発の店舗にも訪れやすい「大井町線」沿線のマンションです。進化していく街「自由が丘」そして「大井町」へのアクセスが良好な「大井町線」は、都心直通路線ではないものの、乗り入れ路線に人気路線の「東横線」「目黒線」「京浜東北線」などなどを抱える「大井町線」は今後期待の路線だとキットキャットは思います

以前、パークホームズ深沢７丁目で、世田谷区のこのあたりのエリア（深沢、中町、上野毛あたり）について、街の雰囲気が良いと、周辺道路の様子なども含めてご紹介しましたが、こちらの上野毛駅東側もまさしくそのエリアで、雰囲気の良い住宅街になっています。

駅距離問わず、住みたい方がいらっしゃるエリアでありながら、今回の物件は駅徒歩６分。永住志向の方向けの大き目間取りと合わせて、実需層だけでも売れていきそうな予感（お値段次第）

 

外観

街の風景を良くしてくれる、落ち着いた低層レジが出来るということで、街の価値を上げてくれそうです。横と縦の比率で横が長いほうがどっしりと落ち着いた佇まいになって、長期的に評価されやすい外観になることが多いので、新築時から長く住まわれても古さを感じにくいデザインになりそうです。



管理費が気になるものの、マンションの理想とも言える２方向に窓があり、風が抜けるタイプの間取りを採用。居住中の満足度が高いと思います。



 

 

ロケーション

下記の地図では見当たらないですが、駒沢公園や砧公園などもお子さんと遊びに行ける場所の選択肢に入りやすいエリアです


アクセス

大井町線は東横線、目黒線、池上線（なぜか記載無し）、京浜東北線の上り線への乗り換えがとてもしやすいです。特に目黒線は同じホームで乗り換えが可能なので、乗り換え時の苦労のようなものは少ないですね


近隣開発

同じ上野毛通り沿いに、野村不動産の建築看板あり。かなり大きな敷地です。これは後続開発としては頼もしいですね（分譲マンションであった場合）



ぎりぎり駅距離が徒歩１０分表記できる可能性がある立地です。




 


2024/2/10追記



 



 




編集後記

今回取り上げた物件以外にも既に取り上げ済みの物件ではジオ品川天王洲やザ・パークハウス 戸越公園タワーも、徐々に旧価格感でてきたと思います。

ジオ品川天王洲にいたっては、近隣に三井不動産レジデンシャルのタワーマンションが建築が決まり、下層階に設けられる店舗にスーパーマーケット開業の期待が唸ります。


ザ・パークハウス 戸越公園タワーは、当初は下層階にスーパーマーケットが入るかと思っていたら、まさかのマンション目の前にスーパーマーケットが開店し、さらに商業施設のテナントが気になる存在になりました


 

 

新着物件が出てきて、お値段と管理費が気になってしまう、そんな様相の中ではあるものの、立地に特徴ある物件は選ぶ理由が出来やすいです。広域で検討が出来、どこでも良いから「資産性」「お得」「儲かる」などの視点では、「買い値」がいくらになるのかが最重要だと思いますが、実需層で居住時の満足度合いを重視されるのであれば、自分の生活や家族に合った街を選び、その街の中での立地、そして建物の内容をと狭めていく方法が幸せにつながっていくのではないでしょうか。

街の選択は人それぞれに理由があって、一概には正解というのが言えないことが難しいところです。もちろん個人のご事情を全く無視して、客観的事実のみで判断される（値段、リセールバリュー）のも良いかと思いますが、それだけで選ぶのも難しい状態になってきているので、ご自身に合った物件を探していく時代に戻ってきたのでは無いかとキットキャット的には思います

実需層の皆さま向けに中古に無い魅力を感じられる新築マンションを少しでも検討出来るように、今後も紹介を続けたいと思います。他にもエリア毎に取り上げたい物件は続々あるので、出来るだけ早めに紹介出来るようにブログ書き頑張ります!ご覧いただきありがとうございました。

 



 

近隣物件の記事（ご参考）

品川区のマンションであれば

「ジオ品川天王洲part２」品川区の新築マンション販売状況と間取り＆予定価格帯の追加紹介（キットキャット）



 

世田谷区のマンションであれば、

【プラウド世田谷砧ガーデンコート】砧公園の緑を感じつつ小田急線の利便性を享受できる立地（キットキャット）



【パークホームズ深沢７丁目】これからの季節、散策が楽しい深沢・砧エリアのマンション（キットキャット）



 



 

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マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました！

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube

芝浦周辺の様子はこちらのチャネルから

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。



 

記事に出てきた物件の掲示板

ご近所物件の掲示板

こちらの物件も見られています

MJR新川崎
MJR新川崎
公式サイト

ABOUTこの記事をかいた人

猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心（山手線内側）＋城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は自己居住用（中古・新築）と投資用不動産（新築）を購入した経験があります。不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
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※追記
スムラボへの寄稿のおかげで雑誌記事へも寄稿が叶いました！（Web版はHPリンクより読めます）
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