「ジオタワー大阪十三」駅近×梅田近の大規模複合開発タワマンは期待できるか？！【すごろく】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

今回は大阪市淀川区に完成するジオタワー大阪十三に関するタワマンレポートです。

実はブログを書いている途中に大阪タワーさんが「ジオタワー大阪十三」の記事をUPしていますので、そちらも併せてご確認ください。
（一緒に現地調査したのかと思うくらい同じような場所を巡っています（笑））

大阪タワーさんのジオタワー大阪十三の記事はコチラ

本物件は大阪のタワマンの中でもTOP5に入る大規模タワマンです。
以前から販売しているシティタワー大阪本町を除けば、新築の中では戸数が一番多いタワマンで、今後販売されるタワマンでもこれだけ大きなものは現時点で計画がないので非常に楽しみな物件です。

ネックは定期借地、間取り、予定価格…
と色々ありますが、駅近×梅田近の大規模複合開発タワマンなので注目物件であるのは間違いないでしょう！

9月17日から優先案内会もスタートしますので、資料請求して最新情報も待ちましょう！

今回はまだモデルルームオープン前なので、いつものブログとは少し異なるスタンスで周辺情報などを多めにまとめていこうと思います。

公式サイト

資料請求

1 物件概要
2 阪急十三駅周辺散策
3 デザイン
4 共用施設
5 大阪タワーマンション大規模ランキング
6 定期借地
7 予定価格
8 眺望
9 まとめ
10 【告知1】すごろくLINE公式アカウント
11 【告知2】スムラボ相談カウンター

物件概要

名称：ジオタワー大阪十三
所在地：大阪府大阪市淀川区十三東1丁目21番3他（地番）
交通：
阪急電鉄神戸線、宝塚線、京都線「十三」駅 (東改札口) 徒歩3分
総戸数：712戸
規模：地上39階建
駐車場：292台（タワーパーキング288台、福祉用1台、来客用3台）
入居時期：2026年4月（予定）
借地権：一般定期借地権（引渡日より2091年9月30日まで(借地期間には建物解体期間含む)）
売主：阪急阪神不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
施工：鹿島建設株式会社関西支店、髙松建設株式会社大阪本店

梅田までの距離は意識していますよ〜

掲示板：ジオタワー大阪十三ってどうですか？

阪急十三駅周辺散策

天気が良かったので梅田から十三まで徒歩で向かいました。

が、最高気温38度の日に歩いたこともあり、気付けば30分以上歩いてて十三駅に着く頃には汗ダラダラで既に体力が0に近くなったためカフェで一息着いて体力回復！
（商店街などを歩くために小回りきくように車を使わなかったですが、素直にコインパーキングに停めれば良かったとかなり後悔…）

日陰がない道を5分以上歩くだけで夏はしんどいですね…
やはり駅近最高ですよ、本当に！

ちなみに電車だと阪急十三駅から阪急大阪梅田駅までたったの3分、非常に近い！
自転車を使えば10分程度で大阪駅、グランフロント大阪、阪急百貨店などに行けますので『ちょっと梅田に買物に！』が簡単に出来る立地です。

徒歩で行くのは終電無くした時だけにしましょう！

梅田方面から十三まで歩いて向かうも暑さで倒れそう…

さて、本物件の最寄駅になる阪急十三駅の東改札口。

ここから更に歩いて「ジオタワー大阪十三」のある場所まで歩いて時間を測ります。
物件概要的には徒歩3分の駅近です。

最寄駅になる阪急十三駅東改札口

東改札口を出るとすぐ商店街なのでマンションの近くまで雨に濡れずに移動出来るのは有難い！
商店街の中にはコンビニ、カフェ、ファーストフード、100円均一ダイソー、マツモトキヨシ、飲食店などがあるため、駅からの帰り道にフラッと買物するにも商店街は便利です。

駅降りてすぐに商店街は有難い

徒歩で歩くこと1分30秒でマンション前の交差点まで到着。
右側の建設中の建物は医療系専門学校です。

交差点を渡ってすぐの所に完成するのが「ジオタワー大阪十三」。
渡ってすぐの場所は公開空地になるためマンションのエントランス入口までは駅から徒歩2分程度で行けそうなので、暑い日、寒い日、雨の日でも憂鬱にならず会社に出社出来そうです。

左側にあるのはPARCOです。
ただ、『十三にもPARCOあるんや〜』って歩いて行ったら全然違います…
みんなが知っている心斎橋や福岡、渋谷などにあるPARCOではないので注意が必要です。
あんまり綺麗なPARCOではないので「ジオタワー大阪十三」の東向きを検討される方は視界に入らない10階以上が良いかと思います。

ちなみに本物件では資料請求すると本来はマンションのモデルルームでしか出来ない眺望シミュレーションが全方向・全階層出来ますので、ぜひ眺望もみてみましょう。
（というか、眺望シミュレーションは自宅から観れた方が満足度も高いし、営業担当者の接客時間も減らせるから全てのマンションで眺望シミュレーションはHPから出来るようにしてほしい…）

建設現場

ちなみに完成パースは公開空地が広く植栽も多くなるため雰囲気は一変しそうですね。
このような再開発タワマンは非常に魅力的で街を変える力があると思います。
（十三はそれでも飲み屋などのイメージがかなり強いですが）

複合開発ならではの魅力。

マンションから見て、目の前の交差点を渡るとすぐに商店街があります。
マンション1階エントランスから商店街入口までは1分くらいなので、雨の日も小走りで商店街に入ってしまえば楽勝です。

マンションから信号渡ればすぐに商店街。雨の時はダッシュすれば20秒程でエントランス到着？！

続いてマンションを通り越して淀川方面に4分程歩くと…

圧巻の梅田view！
土手の上からでもこの景色なのでマンションの高層階からは凄まじい景色になります。

夜はもちろん抜群の夜景が楽しめます。
以前は淀川でBBQしたり走ったりしましたが、今では体力も衰え土手の上で1分過ごして終了…

数年後には「ザ・パークハウス大阪梅田」、大阪最高値タワマンの「グラングリーン大阪　The North Residence」なども仲間入りしてそうですね。

淀川河川敷から梅田方面見るだけで素晴らしい景色！上層階からは圧巻でしょう！

河川敷からマンション方向を見ると22階建ての高級賃貸「ザ・グランドビューオオサカ」があります。

駅近立地で行くと「ジオタワー大阪十三」ですが、眺望のクオリティだとザ・グランドビューオオサカの方がすごそうですね。
高級賃貸だけあってコンシェルジュ、フィットネスジム、サウナ、地下自走式駐車場などがあります。

ちなみに築35年ですが201.56㎡で家賃101万円…

なお、奥に見えるクレーンがある場所が「ジオタワー大阪十三」です。
「ザ・グランドビューオオサカ」を完全に超えて景色を堪能するなら南向きは25階以上、淀川もしっかり見える眺望なら30階以上が必要ですね…

南向きにある22階のザ・グランドビューオオサカ

一旦、阪急十三駅に戻り西口に移動。

西口は飲み屋が多く改札出たら細い路地に多くの飲み屋が昼からやっています。

以前まではしょんべん横丁と言われていましたが、数年前に火事もあり、そこから建て替えもあってか以前よりは綺麗になっています。
（十三に住む単身赴任の会社の同僚は『十三最高！』と行って毎日定時に上がって飲み屋に行っています）

十三駅西口降りてすぐの飲み屋街、通称しょんべん横丁（以前火事もありました…）

少し歩くとまだまだ商店街が続きます。
店の数だけ見るとかなり多いですが、西口の商店街は頻繁に使う店は少ないかも？！

十三駅西口にある商店街。ジオタワー大阪十三に住んでもこっちの商店街はそんなに活用はしなさそう。

と、帰りの体力も残しておかないと行けないので街歩きはこの辺で終了。

京都1192さんのブログ見ると尊敬しかないですよね、恐らくこれの10倍くらい毎回歩いているっぽい。

デザイン

「ジオタワー大阪十三」は再開発のタワマンとなり以下の施設が併設されています。

1階：スーパー
2階：市立図書館・保育学童施設
3階：マンション

この辺りはスーパーが全然無くて、スーパーライフまで徒歩10分ちょっと歩く必要があったので軽いスーパー難民でしたが、ジオタワー大阪十三の1階にスーパーが入るのは朗報です。

阪急系なのでほぼoasisに決まりだと思いますが、敷地面積は結構広そうですね。
oasisは意外と値段が安いので個人的には好きなスーパーです、AEONやMAX valueより安いかも？！

阪急oasisだと同じくマンション直結で以下の3つのマンションが思いつきますが、いずれも人気マンションで価格も高騰していますので「ジオタワー大阪十三」も期待出来るかも？！

ジオタワー天六
ザ・パークハウス中之島タワー
グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE

スーパーだけでなく図書館や保育学童施設も併設されるため、子連れのファミリー層が増えそうで明るい街になりそうで期待出来ます。

図書館併設ではありませんが、「Brillia Tower箕面船場　トップオブザヒル」もマンション横にデッキ直結で綺麗な図書館が併設されており、多くの人で賑わっています。

マンション正面は公開空地も広く解放感抜群

ちなみに、図書館の完成イメージの一部はコチラ。

これがマンションに併設されているのは素晴らしいですね。
特に子供がいたら買物帰りに30分だけ立ち寄ったり、暑い日、雨の日にも重宝出来ますし、子供教育観点でも良いですね〜。

他にも学校図書館やミーティング出来るスペースなども用意されており幅広い層に活用出来る図書館です。

図書館の子供用ゾーン。マンション下にあれば散歩がてら行くにも重宝しそうです！

マンションのエントランスはスーパーや図書館と少し離れた場所に位置しておりプライバシー性が高い設計です。

エントランスの雰囲気良いですね！

エントランスの完成度は非常に高いです。ガラス張りで夜はライトアップが綺麗になりそう。

1階エントランスからマンションラウンジがある3階までエスカレーターで上がるのは高揚しますね〜。
（3階までエスカレーターでいくのは「ザ・パークハウス中之島タワー」と同じです）

ガラスウォール部分は夜のライトアップも期待が出来ますし、1階には淀川をイメージして水景もあり良い雰囲気です。

ガーデンウォールが良いですね！3階までエスカレーターに乗るのも気分が高揚します。

共用施設

共用施設は大規模物件に相応しく充実しています。
基本的に3階に共用施設は集約、その他は30階にスカイラウンジがあります。

最近だと「シエリアタワー中之島」もエスカレーター上がった3階に共用施設を集約させ、スカイラウンジ&パーティルームを上層階に持ってきていますね。

下の図には記載されておりませんが、3階にコインランドリーがあります。
大型の布団や毛布なども気にせずマンション内のコインランドリーを気軽に使えるのは嬉しい設備ですね。

1階2階3階のフロア図。
1階のスーパーまでの動線は濡れずに行くのは難しそう。。

エスカレーターで3階まで行くとグランドロビー。

タワマンにあるギラギラ感はなく、ここまでロビーに植栽があるマンションは初めてかも？！
（リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎も植栽すごかったけど、あれはマンション外ですもんね…。植栽多いエントランスやロビーのマンションあるやん、という方は教えてください。）

天井は二層吹き抜けで解放感があるだけでなく、デザインも凝っていますね。
緑が多く癒されます。

ギラギラ感ではなく植栽溢れるグランドロビー素敵です。

グランドロビーを抜けるとオーナーズラウンジがあります。

高級ホテル/旅館のような落ち着いたデザインですが高級感が抜群です。
このラウンジからマンション住人専用のガーデンを眺めることが出来るので、一人用のソファーでついつい長いしちゃいそうな…

オーナーズラウンジも高級感有り！

夜のラウンジも雰囲気抜群！
（このままお酒飲めそうな雰囲気ですが飲食は禁止）

オーナーズガーデンも良い水景、ベンチがあり寛げるスペースになっています。
と言っても真夏や真冬は外に出る人はあまりいないかと思うので、実際は中のオーナーズラウンジからガーデンを見る感じになるんでしょうね。

オーナー専用のガーデン。コンセプトはローレルタワー堺筋本町のゲーテッドと似ている感じ。

1階に戻り駐車場のタワーパーキングの出庫待ちをするウェイティングラウンジ。

いやいや、これは良い！
個人的に今までのタワマンで一番好きです。

ソファ多い、天井高い、外の景色が綺麗…
これなら出庫待ちの時間も楽しく過ごせそう！

今住んでいるマンションのウェイティングラウンジより全然良い！！

駐車場ウェイティングラウンジのクオリティは大阪タワマンの中でもTOPクラス

車寄せも2台以上は停めて乗り降り出来るスペースがあって良いですね。

車を乗るとコーチエントランスの重要さを実感しますね！

続いてワーキングルーム。

オープンスペース、半個室、個室とあって使いやすいスタディルームです。
グランドロビーと同じく、室内にも室外にも植栽が多くあり落ち着いた空間で仕事や勉強が出来そうです。

これ以外にもワーキングテラスという場所もありますが、そちらはパースがないので実際のモデルルームで確認したいと思います。

個室もあるスタディルーム良いです！

コミュニティルーム＝キッズルーム。

子供用のおもちゃが多そうですし広くて良いですね。
外は走れる空間があるのでしょうか？！

雨の日、暑い日は図書館と合わせて使えば子供も満足しそうなので、大規模タワマンにはこれくらいの規模のキッズルーム欲しいですね。

コミュニティルームはボルタリングスペースもあり結構遊べそう。外にもなにやらしかけが！

ゲストルームは2室。
戸数からすると少なめなので激戦になりそうですが、レム監修のゲストルームは楽しみですね。

特に和のnagomiは単なるゲストルームだけでなく、パーティーも出来るので友人・親戚とパーティーしてそのままゲストルームに泊まってもらう一連の流れはアテンドもしやすいです。

ゲストルームも広くて良い感じ

最後は30階の一番眺望が良い南西角にあるスカイラウンジ。

うぉ〜、過去のジオタワーの中でも一番豪華さのあるスカイラウンジ…
阪急阪神不動産、攻めましたね！

天井が一部ガラス張りになってたり、黒い大理石のインテリアなどもあり他の共用施設と変わってギラギラ感はありますが高級感あります。
（東京のブランズタワー豊洲のスカイラウンジに似ているかも？！いや、失礼しました！）

スカイランジ自体も結構大きくてこりゃすごい。

スカイランジ

南西角からは淀川花火大会が目の前に打ち上がりますので、スカイラウンジは特等席になりそう。

花火大会の日は恐らく抽選になるかと思いますが、大阪市内のタワマンの中でも一番目の前で花火が鑑賞出来るタワマンかもしれません。

スカイラウンジ

大阪タワーマンション大規模ランキング

今回のブログで「ジオタワー大阪十三」が大規模タワマンだ、と何回か触れましたが、実際、大阪のタワマンの中で何番目に大規模なのかを上位7つまでご紹介します。

大阪神7タワマンです。

ザ・パークハウス中之島タワー（894戸）
大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー（874戸）
グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE（871戸）
シティタワー大阪本町（855戸）
ジオタワー大阪十三（712戸）
ブランズタワー梅田North（653戸）
シティタワー大阪天満　ザ・リバー&パークス（650戸）

順位としては大阪で5番目に大規模なタワマンとなりますので大阪の中でもランドマーク性のあるタワマンになりそうです。

大阪では1,000戸を超えるタワマンがないので出てきて欲しいのですが、今後計画されているタワマンも含めてこの神7に割り込むような大規模タワマンの予定もないんですよね…
あるとしたら中之島5丁目の関電保有地でしょうか？

商業・住宅などの複合開発タワマンで1,000戸を超える規模になれば面白いですね。
（床暖房はいらないから大規模タワマン建てて欲しい、関電さん頑張って！）

定期借地

本物件は最近増えてきた定期借地物件です。

そして今後も定期借地の物件は注目の立地でも結構出てきます。
えぇ、とても残念です。。

以前までは定期借地物件は通常の相場より2割程度安いと言われていましたが、今はぶっちゃけ1割程度しか安くない、いや、普通の価格よりむしろ安いのか？と思うくらいの価格設定が増えてきたので、定期借地のメリットは個人的にほぼ感じられず、デメリットが多いと感じます。
ランニングコストが特にキツイです・・

十三自体がかなり利便性良いのですが周辺環境的に特にファミリー層であれば今までは『分譲マンションを購入してまで住みたいか？』と思っていた街なので、価格が一番重要なファクターになるのは間違いないのですが、本物件もやはり安くはないです。

とは言え、今年販売が開始したシエリアタワー中之島なんかも最初価格が出た時はほぼ全員が『定期借地なのに高すぎる！』と声を揃えて言っていたのに、後発物件が軒並み高かったため今では『シエリアタワー中之島は意外と安くない？！』となって、お得な部屋を中心に抽選部屋が多数発生している状況なので、本物件も最初は多くの方が高いと言うものの、半年したら『ジオタワー大阪十三良くない？』ってなる可能性は十分あるかもしれません。

※シエリアタワー中之島のレビューはコチラから

予定価格

それでは実際の予定価格を見てみましょう。
モデルルームは9月からオープンしますので、まずは見えている大凡の価格帯で見ていきます。

想定予定平均坪単価：坪360万円
現時点で見えている予定価格は坪305万円〜坪584万円。

階層は4段階に分かれており、

4階〜11階：アーバンフロア
12階〜26階：スーペリアフロア
27階〜38階：エグゼクティブフロア
39階：プレミアムフロア

となります。

現時点で見えている価格帯はスーペリアフロア中部屋、エグゼクティブフロア中部屋・角部屋、プレミアムフロア角部屋です。
価格帯を見ていると、角部屋にかなり単価が乗っていることがわかります。

スーペリアフロアの中部屋：坪単価305万円〜331万円
エグゼクティブフロアの中部屋：坪単価354万円〜387万円
エグゼクティブフロアの角部屋：坪単価463万円
プレミアムフロアの角部屋：坪単価584万円

実際のモデルルームがオープンしてから細かい方角毎の価格を見てみないとわかりませんが、淀川花火が見える西向き（本物件では南西向き）、南向き（本物件では南東向き）、角部屋の南西角（本物件では南角）は単価が高くなるかと思います。

予定価格

パッとこの価格表をウェビナーで聞いた時には『おぉ、十三の定借でこの価格か？！』と思いましたが、皆さんはいかがでしょうか？

上記の価格からザッと予想するとファミリー層が検討する3LDK 70㎡超の部屋だと、

アーバンフロア：6,500万円〜7,000万円
スーペリアフロア：7,000万円〜8,000万円
エグゼクティブフロア：8,000万円〜

のような価格帯と想定しています。

シエリアタワー中之島よりは1割程度安い価格帯ですね。
（間取りや立地を考えると…）

ただ、『じゃあ高いから大阪市内の他の新築タワマンを検討するわ〜！』という方も多いかと思いますが、さてどこ狙おうか？！
となります。

この価格帯より安い大阪の新築タワマンはほぼありません、これくらい…

ザ・ファインタワーウエストコート（竣工済み）
ウエリスタワー京町堀（竣工済み）
ジオタワー堺筋本町
（ジオタワー新町は安い部屋完売、メトライズタワー大阪上本町も値上げしてしまい…）

売り出し当初は安かった大阪市内のタワマンのほとんどが新築販売途中で値上げして今は本物件より高騰しているものばかりです。

『ほな、これから出る新築タワマンを検討するわ！』っとなる方もいますが、今年モデルルームがオープンする中津のザ・パークハウス大阪梅田タワーは予想では坪単価500万円のため、本物件よりもう一段階値段が高くなりそうです。
（その後はグラングリーン大阪の北棟、堂島浜の三井が売り出し開始になりますが数段階高い物件になりそうです）

となると、シエリアタワー中之島と同じく蓋を開けると本物件も意外と人気が出る物件ではないかと思っています。

定期借地物件は確かにリセールは少々不安な点はありますが、定期借地残存期間が長い場合、つまり5年程度で売却する際には過去の他物件事例では値上がりしているケースもあるため、後発物件の売出価格次第では、リセール面では大きな心配はしなくても良いかもしれません。
（過去が安く購入して今が高騰しているから高く売れている、というのが実態ですが、来年以降も新築価格は更に高くなると考えます）
（このランニングコストを永住前提で払うには結構覚悟は必要かも）

後は気になるポイントはランニングコストですね！

72㎡で5.5万円のランニングコストは結構高いですね。
今の新築タワマンだと70㎡でランニングコストは3万円前後が多いのですが、2万円程は高い印象なので、固定資産税がかからないことを天秤にしても負担額が多いのは明らかです。
（シエリアタワー中之島よりランニングコストが高くなりそう）

購入検討者は住宅ローンに追加して上記のランニングコストがかかることをシミュレーションして家計を圧迫しないかはチェックが必要となります。

眺望

本物件の売りの1つである梅田view、淀川view、淀川花火viewの眺望を見てみました。

南向きにあたる中部屋30階からの景色です。

良いですね〜！
梅田のタワマンviewが最高に楽しめそうな眺望です。

なお、少し離れたところに22階のタワマンがあるため30階まで行くと完全に抜けますが、25階くらいだと淀川が隠れる可能性がありますので、眺望命の方は可能な限り高層階を狙いましょう！

続いて、南東角15階からの眺望です。
少しマンションと被ってしまったため20階くらいの方が良かったかと思いますが、15階でもこの眺望です。

目の前の葬儀屋も15階だと完全に抜けますし、リビングの角からは淀川花火が綺麗に見えますので、本物件でも南東角は一番人気になるのは間違いなさそうです。
（スカイビルやグランフロントなどの梅田の景色がやはり最高です。）

まとめ

本来は間取りなども掲載してコメントしたかったのですが、短時間で仕上げようと思ったら結局1万文字を超えたので今回は一旦ここで終わりにしてモデルルームオープンしてから仕様や間取り、予定価格を改めてブログでまとめたいと思います。

本物件は十三、定期借地、価格、間取り、と色々課題がある物件ではありますが、ターミナル駅まで徒歩2分程度、更に梅田まで電車で3分、京都河原町も神戸三宮も十三を起点に電車一本で行ける抜群の利便性。

更には先日ニュースが出た「なにわ筋線と阪急連絡線」が現実を帯びてきましたので、新大阪駅や関西国際空港までの利便性も格段に上がりますのでポテンシャルはかなり高い物件です。
産経新聞記事抜粋

引用：産経新聞

マンション自体は大阪TOP5に入る大規模物件ならではのランドマーク性、共用施設のクオリティ、複合開発でスーパーや図書館が入居するなど、魅力的な部分も多くあります。

更に後発の大阪市内の新築タワマンに安くなる気配はなく、むしろ坪500万円を超えるタワマンが次々に販売開始となり中古含めて更に高騰しそうなので、そう言った意味では本物件の価格は定借であるものの、半年後には『あれ、安かったかも？！』と思うことになるかもしれません。

十三に住むのは…と思っている方も多いのは事実ですが、
まずは食わず嫌いをせず、モデルルームと現地に足を運んでゆっくり検討しましょう！

モデルルームは9月17日からオープンしますが、既に結構埋まっていますので、ぜひ早めに資料請求&ウェビナー視聴して、その後にモデルルーム予約に繋げましょう！

公式サイト

資料請求

ちなみに、帰りは大阪タワーさんと同じ店に寄ってみたらし団子食べて帰りました！

喜八洲総本舗。いつも混んでいる和菓子の人気店

激うまです！

それでは次回もお楽しみに！！

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