離婚しましたマンションの財産分与ってどうなるの？【モルモット】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

あけましておめでとうございます！！

モルモット滋賀です。

私事ですが離婚しました。

マンション購入後、離婚すると色々どうなる！？

今日はこのあたりの話を書かせて頂きたいと思います（震え声）

1 日本の離婚率
2 家は名義がどうであれ共有財産
- 2.1 専業主婦家庭の財産分与
- 2.2 共働きの財産分与
3 離婚後のマンションはどうするべきか
4 私たちはどう生きるか
5 おススメマンション紹介
6 言いたいこと

日本の離婚率

3組に1組が離婚？

厚生労働省が公表している「令和3年（2021）人口動態統計月報年計（概数）の概況」によると、令和3年における婚姻件数は50万1116組で、離婚件数は18万4386組でした。

「3組に1組が離婚している」というのはここからきているのですが、よく考えると「あれ？」と思いませんか。今年離婚した人たちは、もっと前に結婚しているのであって、今年結婚した人たちの3割が離婚するというわけではないですよね。これを特殊離婚率と言い、普通離婚率は人口1000人あたり1.7人程度です。これも分母が適切なのか疑問はあります。

離婚する年齢

令和2年において、もっとも離婚をした年齢は男性が35歳～39歳、女性は30～34歳、次に多いのが、男性は40～44歳、女性は35～39歳でした。

結構若いと思いませんか？　「晩婚化」が騒がれていますが、実は結婚のピークは今も昔も変わらず男性29歳　女性27歳ごろです。結婚式に呼ばれた年齢を平均したらそんなものでしょう。一部の高齢結婚や再婚が普通となり、平均は男性33歳ぐらいまであがっているというデータもありますが、「結婚式に呼ばれるピーク年齢」は今も昔も30手前です。

熟年離婚が一時ブーム（？）になりましたが、5年も一緒にいれば一生添い遂げられる相手かどうかは大体わかるということです。結婚後の同居生活が1～2年未満の離婚率が、もっとも高くなっています。家を買った後に離婚したくないなら、結婚後数年は様子を見てみるのもアリで、「結婚と同時に新築マンションを・・・」というのはちょっとデータ的にはリスクかもしれません。でも金銭面的にはお得になることは多いです。選択は自分たち次第です。

離婚の割合

詳しい計算や説明は省きますが、「3組に1人」よりも初期の方が別れやすいのはあるものの、ざっと「毎年1%の確率で離婚していく」のが実態に近いそうです。

当たり前ですが結婚2年目夫婦と、20年目夫婦であれば、20年目夫婦の方が離婚している確率は高いです（20年目夫婦は当然2年目も経験しているため）

統計的には毎年毎年1%で離婚になるガチャを引いていく、死ぬまでにそれを50回程度回す・・・・果たして「俺は絶対離婚しないから大丈夫だ」と言い切れるでしょうか？

ソシャゲのガチャなら「いや、当たらんかなー」という感じですが、スパロボの敵の攻撃なら2回くらい当たっている気がします。

家は名義がどうであれ共有財産

正直不動産という漫画で、新築物件をペアローンで購入しようとしているカップルに「失礼ですがお二人は離婚の可能性を視野に入れていますでしょうか？」と正直な質問をしてしまい怒らせてしまうという展開がありました。

最近は本当に視野に入れているカップルも多く「お金は６：４で出して、名義も６：４にする」というペアローンや連帯債務を組むケースは珍しくありません。

「だから離婚時もマンションに関わる利益や負債は６：４でしょ？」と思われるのですが、実は違います。実は「名義に関わらず、５：５」が正解です。

名義と支払いが9:1でした。そのマンションを売ると1000万円利益がでました。この場合は500万円ずつ分配です。

「そんなバカな話があるか！！」と９の方は言いたくなりますが、それが法律なのです。

ちょっと目線を変えるとこの話はわかりやすくなります。

専業主婦家庭の財産分与

旦那が働き、妻は家を守る　最近減りましたがよくあるスタイルです。

この場合も離婚したら、夫婦になってからの財産は半々にしますよね？なぜなら旦那は妻が支えてくれたからそれだけのお金を稼げた（2人で稼いだ）という扱いだからです。

小遣い制だろうがなんだろうが、財産がマンションになっていようがなんだろうが、5:5で分けるのが法律です。

共働きの財産分与

共働きの場合も10:0でないだけで、考え方は同じです。

例えば、同じ会社で社内結婚、年収は全く同じで家に同額を入れて残りは自分の小遣いにするというルールを持つ夫婦がいたとします。夫は浪費家で妻は倹約家でした。離婚することになり、共同口座にあった300万円は150万円ずつわけることにしました。　夫は小遣いから貯めていた貯金はゼロでしたが、妻は300万ありました（婚姻前資産除く）。夫は妻に「あ、それ半分は俺の資産だからもう150万円頂戴ね」と申し出をいれました。妻は「何言ってんだよ！てめぇの分はてめぇで使ったからないんだろうが！」と言いたくなりますが、これも法的には妻が150万円、小遣い資産から渡す必要があるのです。

納得いきませんか？私もです！

財産分与は「必ず半分」ではなく、協議で決めることもできます。

というか協議で決まらないのであれば裁判で「半分出せよ」と言われるわけです。

離婚するほど関係がこじれてから「お前結婚後パートだったんだし財産渡さないよ　稼いでるのはオレ！」とか言っても協議成立するわけないので結婚前に一筆書いておくと、後々助かるかも・・・しれません。

離婚後のマンションはどうするべきか

どちらか引続き住む場合

離婚ということは今のマンションから少なくとも1人が出ていくことが常だと思います。

どちらかが引き続き住み続ける場合にどう財産分与を考えるか？について記載します。

名義変更

まずは住む方に100%名義を変更し、住宅ローンの債務もつけかえます。

この時つけかえられる方が1人で住宅ローンの審査を受けることになります。これが不可であれば、「住んでない方がローンを払い続ける」ことを納得させるか、引き続き住むのは基本あきらめることになります。

買取価格算出

次に、物件の資産価値を確認します。

これはスーモとか適当に見て「大体似たような部屋で4000万円ぐらいじゃね？住宅ローンの残りが3500万円だから500万円が利益？」とかそういう話じゃないです。

業者に来ていただいて「あなたの家は〇〇円です！」とはっきりいってもらいましょう。

ここで呼ぶ業者は「あなたの家を高く売ります」という仲介ではなく「高く買い取ります！」という「買取」業者です。

仲介業者は家をなるべく高く売ります！と宣言して、契約を取り、販売することで「手数料」を稼ぐ商売です。「高く売るぜ！」とぶちあげて実際は売れませんでした、値下げしますというのは平気であり得ます。契約をとるためなら、「ウチなら高く売れますよ！」とホラ吹くのは珍しくありません。つまり仲介が言う「あなたの家はいくらです」というのはあてになりません。もちろん仲介手数料もそこからかかります。

一方買い取り業者は「この値段なら今日にでも買い取ります」という価格保証をしてくれます。もちろん提示される額は仲介より安いです。買い取り業者はそれをリフォームなりして高値転売を目指すわけですから、彼らの利益は「安く買い取った」ところから始まります。買取とは「仕入れ」なのです。ですが、その提示される価格は絶対です。

引続き家に住むのであれば、本当に売るわけでもないですし、仲介は余計に向いていません（当たり前ですが成立したら売って出ていかないといけないので・・・）　「一旦価格を知りたい」ということで買取業者をよび「仮に今この瞬間で即決で買い取るならいくらですか？」と聞くのが良いです。その時に必要な経費や税金も確認し、価格から差し引きます。

つまり、なるべく安くなるように価格を出してもらうのです。だって、引き続き住む方からしたら、価格が高いほど、財産分与で渡す額が大きくなるだけでメリットないですから。価格が高くても残ったほうが住宅ローンを払うんです。その額が変わることはないです。むしろ赤字にしておけば、「俺は引き続きここに住むよ。住宅ローンも払う。資産価値は－200万円だから、財産分与からは差し引くね」と言えるわけです。

実際売らないのに査定なんて・・・と思うかもですが、金額次第で実際に売るという結論になるかもだし、業者も査定のみでもウェルカム！！！です。あの手この手で何か提案してくるかもしれません。

どちらも住まない場合

どちらも住まないということは、夫婦ともに別の家に引っ越すことになります。

つまりそのマンションは空き部屋です。どうせ誰もいないのであれば仲介でじっくり高値狙いで売り、利益を配分（残債割れなら赤字を縮小）させたほうが良いでしょう。

「別れた後もマンションの売却の対応しなければならないなんて・・・」と苦痛に感じるかもですが、買取業者より1～2割、つまり数百万円は変わります。新しい人生の足しと思って頑張りましょう。部屋も空きですし、売りやすい環境が整っています。

夫婦間でどこまでの価格なら値引き対応するか、いつまでに決着をつけるかなどはあらかじめ決めておくとよいでしょう。ここがこじれると面倒なことになります。

共通して注意すること

どちらの場合も離婚で売るとは言わないことです。縁起が悪いので。転勤や住み替え、「いい物件だったけど家庭の事情でなくなく引っ越すことに」とかにしときましょう。買う方は「いい物件なら何で前のオーナーは手放すの？」と絶対思いますので。でも離婚と言われると新婚カップルからしたら事故物件みたいなものです。

売却に関わる諸経費や税金なども教えてくれるので、「正味の資産価値」をだしておくことが重要です。出ていくことで引越しが発生するならその初期費用ものせて考えてもいいぐらいです。

ペアローンなどで名義変更が必要な場合はその費用も引いてください。

赤字になっていたらどうする？

マンションを処分して、利益がでるならいいですよね。それを配分すればいいだけです。ちなみにですが財産分与には贈与税はかかりません。共同財産を分けただけで、「もらった」わけじゃないですからね。問題なのは赤字になっていることです。ローン残高3000万、売却価格2500万なら500万追加しないとローンを終えられません。お金を払わないとマンションを処分できない。でもそのお金がないとなると・・・ただでさえ冷えた関係では対処しづらい事態になるでしょう。先ほどの貯金ゼロ浪費家旦那が「250万円追加っていわれてもない袖はふれないよ」と言われたらそこで話が進まず、離婚が成立しません。当たり前ですが、財産分与というのは「負債」もシェアすることになります。資産性無視で「住みたい家」だけを選ぶと将来大きな負債を負うことはあり得ます。

その場合は仕方なしにどちらかが住み続けるという選択肢も視野に入りますが、最初に精算を選んだという事はそれもおそらく厳しい状態でしょう。資産性がないと人生詰むというのはまさにこのこと。

離婚後も共有名義にするのはおすすめしない。

「とりあえず共有名義のまま、お互いローンを払い続けるかぁ・・・」という選択肢があります。片方が住み続ける場合もとれる選択肢です。

ですがこれはやめておいた方がいいです。家を賃貸に出したり、抵当権（借金の担保）を設定したり、売却したいとき、その都度共有者全員（元夫婦）の合意が必要となるので、将来もめてしまうリスクが高まるからです。

また、賃貸すると元夫婦で収益金を分配しなければなりませんし、管理修繕なども協力していかなければならないので、いつまでも元の配偶者との関係が続いてしまいます。それが嫌だから離婚するんですもんね。

最終手段リースバック

売却しても住み続けたい場合はリースバックという手段もありますが、コスト高ではあります。

家やマンションをリースバックで売却した代金を夫婦で分け、どちらかが子供と一緒に賃貸で住み続ければ、今の家でこれまでと同じように生活することが可能です。

仕組みとしては買い取り業者に買い取ってもらい、そこから賃貸契約を業者と結ぶということになるので、買取価格、賃貸価格もほぼいい値です。さらに住宅ローンは当然残るので、それが返済できないとなると話が進みません。

どうしても、という手段で利用シーンは限られますがこういう選択肢もあることは知っておきましょう。

私たちはどう生きるか

事前協議

イヤな話をしましたが、では実際どうしたらいいのでしょうか。

まずはマンションを買う前に夫婦で「もし離婚したらこの家は・・・」を話し合い、一筆書いておくことです。実際離婚時には子供もいたり、育児のために仕事を変えるなどして状況が変わっているでしょうし、法的拘束力は微妙ですが、「あの時約束したじゃない」と「協議の足し」にはなるかもしれません。とにかく離婚も財産分与も協議ですめばそれでいいのです。二人の同意にかなうものはありません。

ちなみに養育費ですが、財産分与とは別です。子供の権利であり親は関係ないものです。支払い能力に応じて、子供から引きはがされた側は毎月決められた額を払う義務があります。妻側が「親権はいらない」と言わない限り養育費は夫が払うことになるので、引き続き居住する場合は住宅ローンとダブルで支払えるか確認しておきましょう。妻側が親権を主張している場合は離婚事由が相手の浮気やDVだろうが基本勝てません。「財産分与を１：９にするから親権を諦めてくれ」といった方法ぐらいしか正直ないので、夫側が離婚する際は覚悟が必要かも・・・

「潰し」が聞く部屋を選ぶ

最悪1人暮らしでも耐えられる広さにするといいです。売らなくても自分1人で住んでもおかしくない、再婚して1人増えてもヨシぐらいの広さに最初からしておくのです。人生の大部分は２LDKでもOKです。1人で暮らしてよし、2人でも、まぁ3人でも、子供が小さいならなんとか4人でも、老後夫婦でも、子供が2人以上家にいて大きくなるというわずか10年15年ぐらいの期間しか3LDKは不要ともいえるので、リセールも優れている（かもしれません）　 50平米～70平米ならどうとでも納得できるのです。逆に100平米超えの注文住宅に1人で住み続けるのは・・・さみしいよお～！！注文住宅の住み心地はオーダーメイドで最高ですが幸せが前提なんです。

リセールを重視する

つまりは「突然売らないといけない時に赤字にならないマンションを選べ」というリセールの話になります。立地のよいマンション　受入幅広い間取り、広さを選ぶのです。リセールが良いマンションの基本は①エキチカ②大規模③オンリーワン　です。個人的には③のオンリーワンが好きでして、このエリアで唯一、琵琶湖が見える、だとか、唯一、タワーマンションである、平面駐車場であるとかそういうのがあると「でもこれがあるのはこのマンションだけだもんね」と指名買いに繋がります。そのオンリーワンに繋がりやすいのが①②だと思っていて、エキチカであれば、それより遠いマンション全て「駅距離立地は負けている」物件になり、大規模であれば豪華なエントランスや共用部が作られやすいからです。となると多くの人が「この物件がほしい！」ということに繋がってきます。

そういう意味では注文住宅や高齢者専用住宅は売却時に買う対象が限らてしまいます。

だからこそ１軒目はあまりお勧めしないです。若い間は離婚もしやすいし、家に求めるものも決まってないのにリセールが低い自分だけのオリジナル住宅を作るのは相当難しいです。資産性高いマンションをまず選び、子供が大きなってきて、生活や家に求めることが十分わかってから注文住宅でいいんじゃないでしょうか。結婚前に注文住宅だと〜　パートナーが洗濯機をどう使うかも、どう料理するかも、休日は本当は何して過ごしているかも、家具にどれだけこだわるかも、トイレに何を求めているかもわからずにえいや！で決めなくてもいいでしょ〜！でも選ぶのって、幸せだよね。

おススメマンション紹介

イーグルコート大津中央2丁目

公式サイトより

イーグルコート大津中央2丁目は滋賀県新築マンションで唯一シングル～同棲カップルでもいけそうな1LDK　2LDKの間取りがあり、離婚後も住みやすい間取りがたくさんあるマンションです。（決して悪い意味で言っているのではありません！）

狭い間取り＝安っぽい部屋ではなく、県内トップクラスの高級な仕様が「オンリーワン」ともいえるでしょう。

大家族になってきたら、引越しましょう。そのお金は早めにローンを走らせたあなたがコンクリート貯金の形でマンションに貯めこまれているのです。滋賀県に就職した方、新婚の方、まずこの物件を見てください。大津市の賃貸に同額払うより絶対クオリティはいいですし、売却すれば住み替えも可能です。「家はまだ賃貸でいいかな〜」って思う方も一度ぜひ見に行ってみてください。前回の記事でも書きましたが、「住宅購入とは」というのを知っているだけで今すぐ買わなくても人生色んな選択肢が増えますよ！

シエリアシティ大津におの浜

公式サイトより　シエリアシティ大津におの浜の外観。大規模マンションの新築はアガる

シエリアシティ大津におの浜は人気のマンションエリア「におの浜」で最高の立地・規模（708戸）を誇るマンションです。

機械式でない立体駐車場は使いやすく、県内ではかなり人気の要因になります。規模数と平面駐車場のおかげで管理費も安いのにゲストルームやキッズルーム、パーティルームといった共用施設の数々は差別化の要因になっており、膳所でファミリーマンションを検討するならとりあえず見学に行って、基準としたいマンションです。

間取り・設備は普通で値段は、そこそこします。道路の音もちょっとうるさいかも。

ですが「マンションに住む良さ」がたくさん詰まったいい物件だと思っています。

グランドパレス草津

公式サイトより

グランドパレス草津ここも間取り・設備は普通で、値段は、そこそこします。

ですが草津駅という滋賀で最も栄えている駅徒歩4分の新築はかなり魅力です。

東京で言えば丸の内に住んでいるようなものですよ。大阪ならグランフロント、京都なら四条河原町。

駅前再開発の噂もあり、その恩恵も十分受けることができます。

「新築」「生活利便性」に振り切るならこの物件です。というか草津の新築って今これぐらいしか供給がなく、大津と比べると供給がタイトなのも資産的には良さそうです。(2025年時点で完売してます。草津市内での新築は、アルファスマート草津新浜町が販売中ですが、駅からは遠く、少し特殊な立地です)

中古でもいいならアトラスタワー草津などの中古タワーマンションもおすすめですが、滋賀にしては坪単価250程度とお高いです。

プラネスーペリアグラン大津瀬田

公式サイトより　瀬田駅前にランドマークマンション誕生

プラネスーペリアグラン大津瀬田瀬田駅は新快速停車駅ではないですが、徒歩3分という立地に252戸の大規模マンションが登場です。

お隣膳所ですとマンションがあるにおの浜まで7分ほど歩きますが（しかも坂）、瀬田はフラットアプローチで電車を多く使うなら瀬田もありかもしれません。利便性と閑静さが両立したいい街です瀬田。

「膳所は歩くし、草津はゴミゴミしてるし、大津はさびれてるしちょっと・・・」ということであれば瀬田は結構おすすめしたいです。南草津より相場も安いですが、商業施設や飲食店は瀬田の方が個人的にはいいなと思っています。アルプラザとダイエーと駅が全て4分以内ですよ。滋賀で一番人が集まるイオンモール草津ですら徒歩圏内（2.2km）です。滋賀県南部民が大体卒業している「月の輪教習所」もすぐそこ！

言いたいこと

離婚という暗い話をしました。

「やっぱり離婚するかもしれないのに家を買うなんて怖い！」そう思われたかもしれません。

そうではなくて「離婚したとしても大丈夫な家を買う」のです。言い換えましょう「急に手放すことになっても大丈夫な家」です。親の介護でUターン、子供のいじめや教育で引越し、転勤転職、こういった要素も「毎年1％の確率で離婚」に足していくと、35年同じ家に住み続けられる人はむしろレアなんです。共働きだったら余計に。引っ越しリスクを減らしたいならお互い転勤なしで地元が同じという人を選ぶことになりますが、そんな属性は愛の前には無力でしょう。もっというと離婚後も「この大好きなマンションを独り占めできるぞ〜！！！」というテンションになれたら100点です。

資産性が怪しい家を、ペアローンギリギリ背伸びで買うのはやっぱりリスクです。資産性があればいいんですよ！1億円で買って、売るとき値上がりしてれば背伸びしてでも買った方が得ですし、その間いい部屋住めますよ！でも資産性があるかどうかなんて、結局はわかんないです。「この中からならこれが資産性ありそう」とは言えますが、金利が予想より上がって全体が崩壊とかありえますしね。「この物件を買えば間違いなく損をしない」なんて誰にも言えないです。人生余裕を持つことが大切です、その余裕があれば、家族にもっと優しくできたかもしれないから・・・

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シエリアシティ大津におの浜

滋賀県大津市におの浜２丁目
JR東海道本線(琵琶湖線) 膳所駅徒歩7分京阪石山坂本線京阪膳所駅徒歩7分
3799万円～6389万円
1LDK+2S（納戸）～4LDK
68m²～84.14m²
28戸 / 708戸

公式サイト

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