ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
みなさん、お盆はいかがお過ごしでしたか。
現在、スムハジメでは新プロジェクトを進行中です。
実際に稼働し始めましたら、皆様にも是非告知させていただきますので
楽しみにしていください。
相場ではなく建物についての記事はこちら
さて、今回は最近業界の人ともよくお話しする
「不動産今後の相場は上昇or下落」というテーマでございます。
※あくまでも数値に基づいた個人的な主観となります。
お盆休みの明けの仕事の合間の読み物として、お読みいただけましたら幸いです。
※見えにくい画像等はスマートフォンを横向きにしてご覧ください。
個人的には上昇相場予想
まず、今後も上昇相場ではないかと個人的には考えております。
その理由は下記の通りです。
- 建築資材費の高騰
- 土地代の高騰
- 人件費の高騰（2024年問題）
- 金利の上昇
この4つの観点を深掘りして今回は皆様にお伝えしていきたいと
考えております。
今後の建築業界の需給動向について
全ての取引はあくまで需要と供給に基づいて価格の設定がされている訳ですが、
まずは今後の工事の需要状況から皆様にお伝えしていきたいと思います。
みずほ信託銀行が月一で出している不動産マーケットレポートでも今後の供給については
下記のように書かれております。
全国の超高層マンションの完成戸数は2022年のコロナ禍での工期遅延などの影響から完成がズレ込んだ物件がなどがあり、2022年の8,244戸に対して、2023年は17,721戸に大きく増加し、2025年には23,071戸となる予定で2026年まで約17,000〜2*,000戸が毎年完成する見込みです。また地方都市において、交通および生活の利便性が高い立地や値上がり期待等から超高層マンションの需要は高いと言われており、地方都市では超高層マンションがまだ希少な事や周辺に高い建物が少なく眺望が開けている事等から生活の満足度が高いといった指摘もあり、東京大阪以外のその他圏域での供給は増加基調です。
ということで、供給も増加傾向にある為、着工数が多くなるというのが今後の不動産の動向です。
※ABEMA PRIMEより引用
ちなみに、それ以外にも工事としては公共工事があり、大阪万博の工事費が当初1,250億円から1,850億円まで上昇し、最終3,000億円を突破するのではないか。と話題にもなっておりますし、
※国土交通省HPより引用
国土交通省の方で発表されている建築後50年を経過する社会インフラの割合は10年前の2013年と比較をしても道路橋で約18％→67％、トンネルが20％→50％、河川管理施設が25％→64％、下水道菅が2％→24％、港湾岸壁が8％→58％となっており、民間工事以外の公共工事（インフラ整備・補修対象）でもこれだけの需要があります。
※国土交通省HPより引用
建築資材価格の高騰について
※内閣府HPより引用
前述の需要があり、今までも建築資材の価格は上昇基調にありましたが、
今後もこちらについては上昇される見込みではないかと考えております。
アイアンショックやウッドショックが騒がれておりましたのもひと段落したものの、
それぞれのショック前まで資材の価格が下がったかと言うと、そんなことはなく。。
需給のバランスから見てもこの後も上昇の想定です。
土地代の高騰について
土地代についても依然として上昇基調でございます。
そんな中、土地代が下がる可能性…実はこれについてはあり得ると
思っております。
※全国の土地代と変動率※土地代データより引用
人口減少による地域の2極化です。ニーズがない地域に関しては
今後より一層人口減少の一途を辿ると考えております。
その為、不動産価格や土地代の競争力が働かなくなり、下落する可能性が出てくることが想定されます。
一方、ニーズの高い地域はどうかと言いますと
当然ながら、需要の高い地域にはニーズがあり、そこに人が集まってきます。
のらえもんさんのTwitterでのひとことを見て、私もググってみたのですが…
少し前まで、米国のデトロイトでは人口減少が大きな話題となっておりました。
2000年の国税調査では約95万人いた人口が2020年には約64万人まで減少しました。
主に、治安の悪い都市部での人口流出が顕著でした。
デトロイトは人口減少により、経済破綻を起こし都市部の不動産価格は
落ち込むところまで落ち込んだ一方で、近郊（郊外）は富裕層が集い
価格は回復、現在では以前にも増して上昇基調という波が起きているようです。
そういった形で日本も今後2極化が進み、今以上にニーズがある地域は上昇し、
ニーズがない地域は下落するという流れになるのではないでしょうか。
※私の顧客層用に愛知の土地代推移も掲載しておきます※土地代データより引用
人件費の高騰
人件費についてはまず下記のグラフをご覧ください。
※公共工事設計労務単価※国土交通省HPより引用
工事の人工代の指標とされる公共工事の労務単価ですが、
こちらは平成25年から今日に至るまで上昇の一途を辿っております。
そんな中で最近よく日本経済新聞にも掲載されている2024年問題。
一応、ご存知ない方の為に簡単に説明すると建設業界は今までブラックな職場環境とされてきました。
そのため業界全体での高齢化や労働人口の減少に伴う人材不足で長時間労働が常態化しているといった
労働環境問題の課題が提起され、解決を図るべく「働き方改革」が政府によって施行されました。
実はこの法令が大企業では2019年から、中小企業では2020年から適用されていたのですが、これには5年間の猶予期間が設けられていたのです。
その猶予期間が満了するのが2024年であり、その年から建設業界も完全週休2日制となり、
結果工期が延びるため必然的に人件費が増加するという考え方になります。
金利の上昇について
※ダイヤモンド不動産研究所HPより引用
一部の方からたまにお話が上がるのが、
金利が上昇すると購買意欲が低下して不動産価格が下がるのではないかー。
一つの考え方としてはアリだと思いますが、私の見解は違います。
何故なら、まず不動産価格の構成について下記のグラフをご覧ください。
不動産の価格を構成しているのは、土地代、建物代、営業経費、利益
簡単に言うとこんなところでしょう。
土地代や建築費、人件費は前述の通りで安くなる可能性は低いです。
また、細かいことを言えば営業マンの人件費や広告代理店の人件費、広告の原価についても
上昇基調にあり、下がる可能性は少ない中で、マンションなどの大型案件の土地代や
建築費については企業もキャッシュで支払うのではなく、銀行から借入を起こします。
そして、当然ながらそれにも金利が適用されます。
そして、そしてその金利まで上昇したらどうでしょうか。。
企業が利益を削るのは当然としても今より安くなる未来はイメージできますか？
私には出来ませんでした。
所感
昨今、賃金が低いと声高に騒がれる時代ですから、不動産価格の下落よりも
賃金の上昇の方が、可能性としてはあるのではないかと考えております。
ですが、それをやったら結局、営業員や職人、広告代理店の人件費などが上がり
それに伴ってに不動産価格がさらに上昇する。
そんな流れに入り、下落の線はしばらく考えられないかなぁ
というのが私の所感となります。
以上ですが、いかがでしたでしょうか。
スムハジメでは無料で皆様の不動産相談に乗らせていただいております。
今買うのは適正か？売却の相談はどこにすべきか？マンション戸建どっちが良いの？などなど不動産の基本から個別の事案まで、ざっくばらんにお答えいたします。
また、合わせて東海地方にお住まいをお探しの方には毎週金曜日にスムハジメの掘出し物物件紹介を公式LINEにて行なっております。中古でも”お値打ち”な物件をお探しの方はこの機会に是非ご登録ください。
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
次回のブログでまたお会いしましょう。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
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