今回は青葉台駅から徒歩10~12分のマンションである「プロミライズ青葉台」についてレポートしたいと思います。
目次
物件概要
- 所在地：神奈川県横浜市青葉区桜台２８番 他他
- 総戸数：761戸（内地権者住戸205戸含む）
- 敷地面積：44,635.66m2
- 建物竣工：2025年9月〜2026年8月
- 引渡し：2026年1月〜2026年8月
- 売主：横浜市住宅供給公社、URリンケージ
- 施工会社：五洋建設
- 管理会社：横浜市住宅供給公社
- 駐車場：380台
- 駐輪場：1,153台
- 掲示板：プロミライズ青葉台ってどうですか？
プロミライズ青葉台公式HPより画像引用
建物
共用部
建物全体
- 廊下：外廊下
- 各階ゴミ捨て場：×
- 各戸トランクルーム：×
- 24時間有人管理：×（管理人が9:00〜17:00まで待機）
板状マンションということもあって各階ゴミ捨て場や24時間の有人管理はなし、外廊下になります。都内のタワマンを見慣れている人にとっては若干の物足りなさを感じますが、一次取得組にとっては気にならない人が大半でしょう。また後述しますが、シンプルな管理体制とすることで管理費をかなり抑えています。サービスの充実とランニングコストの高さは相関関係にありますが、「ランニングコストを抑えられる」ことに魅力を感じる人の方が多いのではないでしょうか。
外観イメージ_プロミライズ青葉台デジタルパンフレットより画像引用
外観デザインは松田平田設計が監修しています。白を貴重としたデザインに加え、バルコニー手すりのデザインにメリハリを付けているので、大規模板状マンションながら団地っぽさを感じさせません。
団地建て替えということでゆとりある敷地を活かし、空地率は62.5%を実現しています。空地には緑を敷き詰め、1,500本を超える中高木や110種にも及ぶ植物が街を彩ります。桜をはじめ、敷地内の植物から四季を感じることができるのはいいですね。
中庭イメージ_プロミライズ青葉台公式HPより画像引用
共用施設
敷地の中心部に共用施設棟であるセントラルコアを配置し、共用施設を集めています。その向かいにはさくらテラスというキッチン付きの多目的室もあります。
セントラルコア完成イメージ_プロミライズ青葉台デジタルパンフレットより画像引用
また各棟には無人コンビニもあります。
1F
- ミーティングルーム＆キッズスペース
- ミーティングルーム＆キッチンスタジオ
- さくらテラス
- スタディスペース
- シアタールーム
- ゲストルーム×3
- ルーフテラス
専有部
専有部の設備仕様についても共用部同様、特別豪華なものはありませんが、坪290万という価格を考えると十分なクオリティです。ディスポーザーやスロップシンクがあったりとポイントは抑えていますし、間取りを見てもバルコニー側だけでなく廊下側もアウトフレームにするなど居住性を高める工夫が見られます。天井高は一般的ですが、下がり天井が少ないため、数字以上に開放感がありました。
住んでからの満足度に繋がる点はしっかりとコストを掛ける一方で、モデルルームでウケのいい設備は控えてその分価格を抑えている印象を受けました。横浜市住宅供給公社が売主ということもあって質実剛健なマンションというイメージです。
全体
- 天井高：2,450mm
- サッシ高：1,940mm
- 床暖房：リビング
- 換気システム：第三種換気
- 天井カセットエアコン：×
- 鍵：非電子錠
- 玄関前カメラ：×
- 窓ガラス：ノーマル
- バルコニー隔て板：ショートタイプ
- 廊下・トイレ・洗面所床：
カーペット→フローリング
キッチン
- 天板：人造大理石
- 側面仕上げ：×
- 水栓：ストレートネック
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯
- カップボード：×
洗面所・浴室
- 洗面台天板：人造大理石
- 洗面室水栓：（たぶんtoto）
- ミストサウナ：×
- 洗濯機上収納：×
価格
販売価格
1期1次の販売予定住戸の平均価格は約坪290万円でした。本マンションは以下の通り少し変わったルールが2つあります。
- 売主が「横浜市住宅供給公社」ということもあって、横浜市民から優先的に販売が行われ、その後横浜市民以外の住民向け販売になります（同一販売期内で横浜市民を優先販売する）
- 購入用途が居住用に制限され、5年以内の売却の場合は売主による買い戻しが発生する可能性があります
配棟イメージ_プロミライズ青葉台公式HPより画像引用
一番駅に近いステーションサイドは駅まで徒歩10分、それ以外の2つの棟は12分になります。またステーションサイドであれば、駅までほぼフラットなのですが、それ以外の棟は敷地が西側に向けて上がっているため、駅から家に買える際に登り坂になります。そういったハンデの差がありつつも価格はどの棟も大きく変わらず、方角で価格を変えているため、選べる間は駅に近いステーションサイドがおすすめです。
全体平均に対して南が＋約10%、西と東が▲5%程度のバランスになっており、南向きに価格が盛られています。
（価格表はそのままだと文字が小さいので画像クリック→画像をピンチアウトして大きくして見てください。
ステーションサイド
イーストコア
サウスコア
周辺相場
中古
- ドレッセ青葉台 竣工2008年 青葉台駅徒歩3分 坪300万前後
- ザ・パークハウス青葉台二丁目 竣工2019年 青葉台駅徒歩11分 坪320万前後
新築
- プラウド青葉台 竣工2024年 青葉台駅徒歩9分 坪330万前後
多くの新築マンションを見ていますが、後発の新築が周辺の中古より安くなるケースはほとんどありません。「ザ・パークハウス青葉台二丁目」の価格を見ていると本マンションは坪350万くらいであってもおかしくない相場にも関わらず、坪290万という価格設定は割安感があります。
「プラウド青葉台」も本来であればもっと強気な価格で出したかったのでは？と思われますが、本マンションの価格を踏まえてかなり価格を抑えてきている印象です。本マンションと比べると少し高く見えますが、周辺中古と比べればお得感があります。合わせてチェックされても良いかと思います。
3LDKが5,000万円台で買えるかつ10年住んで残債割れリスクも低い新築マンションというのはとても稀有な存在です。5年間の買戻特約があるため、実需の方向けのマンションになりますが、周辺の雰囲気や通勤に問題がない方は要チェックです。
管理費・修繕積立金
Iタイプ 67.5㎡の場合- 管理費：15,730円
- 修繕積立金：6,750円（全体：1,690円＋各棟：5,060円）
- インターネット利用料：913円
- さくらテラス運営費：300円
- 合計：23,693円（351円/㎡）
10年前の新築マンションならまだしも、管理費が値上げ傾向の今の新築マンションのランニングコストとしてはかなり安いと思います。サービスが違うので単純な金額比較ができるものではないですが、最近のタワマンだとこの倍近い金額になりますね。
上でも触れたとおり、コンシェルジュやお金のかかる共用施設は極力抑えた成果が出ていますし、管理会社が「横浜市住宅供給公社」なところも影響しているかもしれません。
いずれにしろ、マンションの価格そのものはもちろん重要なのですが、ランニングコストも含めたトータルコストに対して毎月の支払いが許容できるか否かが重要になってくる中でランニングコストが抑えられているのは非常に嬉しいポイントです。
気になる住戸
Ig 67.5㎡/3LDK
1階：5,300万/坪260万
プロミライズ青葉台公式HPより画像引用
この住戸、1階なのに1階じゃないんです！
と言いつつ表記上はもちろん1階なのですが（ややこしい）、本住戸のあるステーションサイド棟東向きは目の前の歩道に対して4〜5m程高さがあります。なので1階表記にも関わらず歩道から見ると2階程度の高さにあるため、歩行者からは部屋の中が見えません。
しかし1階住戸なので階下に住戸がなく、2階以上の住戸に比べてテラスも広い（専用庭も少しある）上に階下への騒音リスクを気にする必要がありません。音は下以外にも伝わりますので、1階だからといって騒音リスクがゼロになることはないですが、特に育ち盛りの元気なお子さんがいるご家庭にとっては階下住戸無しは魅力に映るはずです。
「1階住戸」という条件なら多くのマンションで1階住戸はあるのですが、本住戸は1階で階下なしながらも実質2階程度の高さにあることでプライバシーも確保されている点がストロングポイントになります。眼の前に背の高い建物もないので1階ながらカーテンを開けた生活をすることも可能です（個人差あるので詳しくはモデルルームでご確認ください）
間取り自体は普通の田の字間取りですが、廊下側までアウトフレームなので洋室1・2も使いやすいこと、東向きは全体的に価格を抑えているので、本マンションの3LDKでは最安クラスのグロスになっていることもとっつきやすいポイントです。
赤四角あたりが当該住戸、1階なのに1階じゃない！
駐車場
761戸に対して駐車場は380台、設置率は約50%です。利用料は11,000円/月〜20,000円/月になります。高さ2,100mmまで対応可能なハイルーフが186区画と約半数を占めており駐車場事情は悪くないと思います。
地権者及び検討者へのヒアリングだと、地権者の駐車場要望が少し少なめということもあって、ちょうど50%ピッタリくらいになりそうとのことでした。賃貸運用NGなのでとりあえず駐車場確保しようという人は出てこないので倍率が跳ね上がることはなさそうですが、駐車場が確保できない可能性はゼロではなさそうです。
各棟に駐車場がそれぞれ配置されますが、住んでいる棟と駐車場が必ずしもリンクするわけではありません（＝各棟毎に駐車場管理するわけではない）。希望を聞いた上で割当を行いますが、抽選になった際に住んでいる棟から離れた駐車場に割り当てられる可能性があります。
まとめ
予算6,000万で3LDKを探している子育て世帯にはおすすめできるマンションです！！駅近というわけではないですし、青葉台駅から都内に通勤するとそこそこの負担になりますので、駅距離・通勤が問題ない方というのが条件にはなってきますが、そこがクリアできればおすすめできる要素が多いです。坂が多い青葉台において駅までフラットアプローチな立地は希少性がありますし、桜台公園隣接や小学校が近い点も加点要素です。車があればこどもの国もすぐです。
コストパフォーマンスも秀逸です。なんでもかんでも豪華にするのではなく、「住まい」としてこれから何十年も暮らしていくにおいて必要なもの、日々の満足度に直結するものにはコストをかけ、そうでないものは削ぎ落として、価格を抑える工夫をしています。ランニングコストが安い点も長期で考えると大きな差になります。
あまりにも人気に1期1次向けのモデルルームは9月以降受付停止となっていますが、土地取得の経緯や売主を考えると、次期以降の急激な値上げは考えづらいです。1期1次に乗り遅れた方も諦めることなく次期以降の販売にチャレンジしていただきたいと思います！
マンション購入のご相談も受け付けてます。＜個別マンション相談カウンター＞からお気軽にどうぞ！＜YouTube＞でも情報発信しています。
LINEでおすすめ中古マンションの配信をはじめました！無料で利用できますのでよろしければ↓のボタンから友だち登録お願いします！
スムラボ記事
記事に出てきた物件の掲示板
- プロミライズ青葉台（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
記事にコメントする