今回は西区に完成する[ウエリスタワー京町堀]の最終販売に関する考察です。
本物件は既に今年1月には完成して入居が開始しておりますが、いよいよラストスパートです。
この界隈の新築マンションだと「シエリアタワー中之島」が定借物件にも関わらず平均坪単価420万円で最高倍率11倍の超人気物件になり1期で40％近く成約したため一旦売り止めして2期以降は2024年以降に販売することになったり、「クラッシィタワー靱公園」も数回値上げしながら販売を続け残り戸数も少なくなっています。
今回はお得なパンダ部屋が再登録住戸として販売されますが間違いなく抽選になるものの、かなりお得なので投資目線でも実需目線でも割安物件が欲しい方はご検討ください。
エントランスラウンジ
目次
物件概要
- 名称：ウエリスタワー京町堀
- 所在地：大阪市西区京町堀三丁目1番3
- 交通：
Osaka Metro 中央線・千日前線「阿波座」駅徒歩6分
京阪電車 京阪中之島線「中之島」駅徒歩9分
Osaka Metro 御堂筋線他「本町」駅徒歩14分 - 総戸数：135戸
- 規模：地上25階建
- 駐車場：54台（月額使用料：33,000円～40,000円） ※ハイルーフ車も空き有り！
- 入居時期：即入居可（事務所使用住戸についてはモデルルームで要確認）
- 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
- 管理会社：NTTアーバンバリューサポート
- 施工：日本国土開発株式会社
ウエリスタワー京町堀ってどうですか？
総評
【2年前の販売価格から値上げなし！高騰する大阪市内の中ではお得な新築マンション！！】
この物件の何がポイントかと言うと『2年前の新築販売当初から全く値上げしていない！』ため目に優しい価格帯です。正直販売当初の2年前は『この立地でこの価格か〜…』とあまりテンションは上がりませんでしたが、この2年間で新築も中古も1,000万円以上値上がりしているので本物件の価格帯が非常に安く感じます。
最近だと「シエリアタワー中之島」が平均坪単価420万円でかなりの1期即日完売の人気物件になりましたが、本物件の残り4戸は最低坪単価290万円〜、高層階角部屋でも坪340万円の価格帯です。
本物件から徒歩6分程の距離にある中古の「ザ・パークハウス中之島タワー」は直近1年でも1,000万円程値上がりしていますし、現在は中層階でも坪380万円〜400万円近くなっていますので、多少立地は違えどこの価格差で新築マンションなら良いのでは？と思っています。
実際、棟内モデルルームの販売が開始してから販売は好調のようで、残りは4戸と秋には完売しそうな感じです。
最近の新築マンションは竣工してから棟内モデルルームで販売しているものの、焦って値引きして売ることはほぼ無く、逆にそこからも段階的に値上げするマンションが多いので1年以上売れ残っていることはよく目にするようになりましたが、本物件は売主のNTT都市開発が会社的にも保守的？なこともあり据え置き価格なのかもしれませんね。
特に今回の目玉は低層階であるものの約65㎡3LDK5,710万円（坪単価290万円）の部屋ですね！
再登録住戸になっておりますが、以前低層階のパンダ部屋は抽選倍率11倍くらいまで上がっていたので今回も2桁倍率くらい行く可能性はあるかと思っています。
眺望の抜け感はありませんが、坪単価的にもグロス的にもこの価格帯で購入しておけば実需でも投資でも損することはないです。
また、先日発表された中之島5丁目の計画により更に中之島周辺のマンション価格はこれからも高騰する可能性があり、本物件のあるエリアも少しは高騰の影響も受ける可能性はあるため、やはり値上がりしていない価格は検討しやすいです。
（ちなみに2031年開業のなにわ筋線の中之島駅は結構遠いのであまり使うことはないかな・・・と思っています）
鉄道アクセスはお世辞にも良いとはいませんが、エントランスから出て10秒くらいの場所にバス停があり大阪駅までバスで13分くらいで行けますので、梅田周辺で働く方はバス便をオススメします。ドアドア13分で大阪駅なら満足度高いと思います。
電車のように地下ホーム降りたりすることもないので、ベビーカーや重たい荷物持っている人にも大阪市内はバス移動は結構オススメです。
ちなみに小学校区は人気の西船場小学校です。
学力テストでも大阪平均、全国平均よりも高いですね。
また、中之島6丁目に来年開校する中之島小中一貫校も希望すれば抽選などで入れるかもしれませんので、この辺りは行政に要確認。
西船場小学校が指定校の家庭に対して中之島小中一貫校への通学を希望するアンケートも出ているため、タイミングが良ければ新設校に入学出来るのは個人的にアツいですね。
本物件が完売したら、同じような価格帯で大阪市内の新築タワマンはほぼ買えなくなると思いますので、ある意味ラストチャンス、気になる方はぜひ検討してみてください。
推しポイント
- 大阪市内最安レベルのタワマン
- 2年前の新築販売当初から価格据え置き
- 専有部仕様は高く、もちろん内廊下設計
- 戸数は少ないもののラウンジやテレワークラウンジなどの共用施設は充実
- バス便を使えば大阪駅までドアドア13分前後
- 駐車場の空きもあるため車必須の方にもオススメ（ハイルーフも空き有り）
- 都会のオアシス靱公園まで徒歩3分（その他の公園も多数）
- 中之島再開発などの恩恵を受ける可能性がある立地
- 徒歩10分圏内にスーパー複数有り
- 小学校区は人気の西船場小学校
残念ポイント
- 大規模タワマンではないためリセールに強いわけではない
- パンダ部屋以外は投資より実需層がメイン
- 電車アクセスを希望される方には多少不利な立地
- 低層階は全体的に囲まれ感有り
- タワマンであるものの高層階ラウンジは無し
すごろく期待値
すごろく期待値：65点
すごろく期待値とは
転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて（売却益）、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。
デザイン・共用部
デザイン
マンションはアースカラーで派手ではありませんが綺麗な色をしています。最初は地味かも？と思ったりしていましたが、実際完成すると周囲のマンションより背が高いため結構目立ちます。
角部屋のコーナー部分は腰窓の高さですが柱がないダイレクトウインドウなので、部屋の中かからでも外から見てもスタイリッシュに見えます。
エントランスアプローチも植栽が多く雰囲気良いです。
エントランスアプローチ
夜になるとライトアップが綺麗です。
また、エントランス部分は一部が二層吹き抜けになっているためマンションの1階ラウンジからの明かりも外から見ると綺麗に感じそうですね。
エントランスアプローチ（夜）
共用部
高層階のスカイラウンジはありませんが、その分1階エントランスの広さ、ソファーやテーブルの数が135戸のタワマンの割には充実しています。ハイテーブル、通常テーブル、ローテーブルなど様々なタイプがありますので、読者したり勉強したりするにも使えそうな空間です。
後ほど写真が出てきますが、駐車場の出庫時もこのラウンジにある操作板から出庫手続きを行い、車が1階まで降りてくるまでの間はこのラウンジで寛げるのも良いですね〜。
最近のマンションはタワーパーキング用の待合室が結構小さい&椅子が少しあるくらいのところもあるため、これだけゆとりがある空間で出庫待ちする分には贅沢です（笑）
エントランスラウンジ
エントランスラウンジは外にも出れるようになっています。
バスで大阪駅方面に向かう方は、「バスの運行情報アプリ」を使いギリギリまでこのラウンジでゆっくりして、到着の少し前にラウンジでて10秒ほど歩いてバスに乗車すれば梅田方面の通勤はかなり楽になります。
エントランスラウンジ
マンションの1階にあるお店です。
少し値段は高いですがパフェとフルーツジュースは絶品ですよ！
（子供と行ったら一瞬で食べ尽くされました…）
人気パティスリー「Seiichiro,NISHIZONO」の⻄園誠⼀郎氏による、新感覚パーラー「parlor_hana bySN」
ラウンジに駐車場の操作板、手洗いカウンター、コーヒーマシンがあります。
コーヒーマシンは1杯100円なので、コーヒー飲みながらラウンジで駐車場の出庫を待つ流れも良いですね！
コーヒーマシン&機械式駐車場操作板
エレベーターホールにソファがありますのでエレベーターが到着する少しの間に腰掛けるスペースがあるのも良いですね！
エレベーターホール
2階の角部屋にあるオーナーズサロンです。
web会議や電話が多い方用に、この部屋の1室に完全個室ルームがあり鍵かけて使うことも可能です。
戸数が小さいマンションでも貴重な角部屋1戸をラウンジにするのは好印象な上、更に個室の部屋も用意しているのはポイント高いです。
NTTはリモートワークを基本とする新たな働き方を推進することを発表しておりましたので、NTT都市開発もその意図を汲んだ形になったんでしょうか…
オーナーズサロン
もちろん内廊下です。
各階ゴミ置き場だけでなく、各階に各住戸専用の宅配BOXもありますので便利です。
内廊下
設備仕様
価格の割に設備仕様は良いです。この価格で実現出来るなら高価格帯のマンション、タワマンはもうコストカットせず仕様を上げてほしいですね…
- ディスポーザー
- 食洗機
- キッチン天板フィオレストーン
- タンクレストイレ（手洗いカウンター付き）
- 床暖房
- Low-E複層ガラス
- 天井高約 2,500〜2,650mm
など
販売価格
販売価格は前述したように、大阪新築タワマンの中でも最安クラスです。鉄道アクセスは良くはないものの、バスであれば大阪駅までもすぐ、自転車でも15分くらいで大阪駅まで行けますので立地を考えると割高感は一切ありません。
本町、なんば方面も自転車で行けますのでこの機会に自転車派になるのも有りですね。
- 最安値住戸：坪290万円
- 最高値住戸：坪340万円
部屋が広い分、グロスは高いですが眺望の抜け感なども有り非常に良かったです。
低層階の3つはどれも眺望は抜けませんので、眺望より部屋の広さや部屋数を優先したい、という方にはぜひオススメしたいです。
最終期価格表
Aタイプ（パンダ部屋）
3階 3LDK64.97㎡：5,710万円（坪290万円）以前、本物件でパンダ部屋が出た時は抽選倍率11倍くらいになっておりましたが、今回もそれくらいの倍率になるかもしれません。
新築で3LDK5,710万円は中古マンションより安いので、ここを購入しておけば5年後〜10年後に売却しても損はしないですね。
ただ、間取りは3室オールリビングイン、洋室1が角部屋と間取り的には好みは分かれそうですが、お得に購入するならこの部屋ですね。
申込期間が「8月19日（土）～ 9月3日（日）12：00まで」となっておりますので、今から住宅ローンを通すには難しいのですが、キャッシュ購入、既にローン承認が完了済みの方にはとりあえず抽選に参加する！をオススメいたします。
Aプラン
Fタイプ
4階 3LDK75.96㎡：6,950万円（坪302万円）5階 3LDK75.96㎡：6,980万円（坪303万円）
廊下が長いこと、リビングの帖数を増やすために洗面室がリビングインになっているので、実際のリビングの広さは13帖分を感じないと思いますが、2部屋は独立していますし、この価格なら文句を言いすぎても良く有りません。
各部屋の柱の食い込みもあまりないので使いやすい部屋だと思います。
Fプラン
Lタイプ
21階 3LDK86.66㎡：8,920万円（坪340万円）元々4LDKの部屋を3LDKに変更しているのでリビングダイニングだけで20帖近くあります。
南東角部屋のため靱公園も見えますし、中之島・梅田方面も見えますので昼も夜も眺望は楽しめます。
間取りはかなり使いやすいですが、広い分グロス価格は高いのがネックですね。。
予算が届く方はかなりオススメ出来る部屋です。
確か購入者のキャンセル部屋になりますので、成約も比較的早いかもしれません。
Lプラン
21階 南向き眺望。目の前にサンクタスタワーも見えます。
まとめ
比較的割安だった新築マンションは次々に完売しますね。そろそろシエリアタワー大阪福島も完売しますし、次に完売する物件は本物件でしょうか…
今後の新築マンションは定借のシエリアタワー中之島もそうでしたが、ジオタワー大阪十三、ザ・パークハウス大阪梅田タワーなども後発物件も間違いなく高いですから、ウエリスタワー京町堀の価格は魅力的です。
（十三と大阪梅田の記事は9月末頃に最新価格などをUP予定です。）
『大阪市内のタワマンは高騰しているから、そろそろ値下がりするか？』と質問をいただくことも増えましたが、むしろ中心部は更に値上がりするため大阪市内でマンション購入を考えている方は新築にしろ中古にしろ早めに購入した方が間違いなく賢い買い方になると考えています。
ここまで高騰すると新築も中古もお得物件は抽選になるからなかなか買えないのも辛いですよね…
先週のシエリアタワー中之島の1期も人気のCタイプは5倍前後の部屋も多かったですし最高倍率11倍となると、買いたくても買えない、買えない間に他のマンションが値上がりして更に買えなくなるような負のループに突入する可能性もあるため、あまり欲を出しすぎず購入しやすい物件を買うのも賢い選択肢かもしれません。
本物件はリセールに強いタワマンではありませんが、実需で住むには特にファミリー層には住環境が非常に良いので、一度検討してみるのはいかがでしょうか？
本日はここまでとなります。
次回もまた宜しくお願い致します！
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