今回は先日入居が開始した「リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎」の内覧会&竣工した後に内見した感想をまとめていきます。
本物件は過去2回ブログ記事を書いておりますので併せてご覧ください。
圧巻のエントランスホール！
値上げしながらも10ヶ月で完売は早過ぎ！
いや〜、待ちに待ったリバーさんですよ！
この物件は昨年3月に記事にして以来ずっと注目していた物件で、2022年No1候補物件にピックアップしていたマンションです。
実際モデルルームオープンしてすぐに行って『やっぱ価格安いやん！これは良い！！』と思ったら、反響の良さにモデルルームオープン4日目くらいには早々に予定価格が値上げされていたので驚いたことが記憶に新しいです。
（思い出したけど、モデルルームオープンから3日までに訪問して要望書出していた人は当初の価格据え置きで販売してくれたんですよね…例の物件も見習ってほしいもんです。）
その後も段階的に値上げして販売したものの、1年も経たずに完売させてしまったのは立地と価格のバランスが良かったと感じます。
今回はとある機会をいただきましたので、内覧会と実際竣工したマンション内に入る機会をいただきましたのでレポートしていきたいと思います。
過去の内覧会記事も複数挙げておりますので、お時間あればご覧ください。
それでは本編どうぞ〜！
マンションコミュニティ：リバーガーデンタワー 上町台筆ヶ崎ってどうよ？
目次
外観デザイン
リバー産業としてタワーが付くマンションは今回のリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎が初となるマンションなだけあって気合いの入ったデザインです。低層部は重厚感のある造り、住戸階は角部屋をダイレクトウインドウにして変化のあるデザインをして見てて飽きません。
リバーお得意の植栽もとても充実しており、訪れると緑の多さに心が落ち着く感じがしました。
欲を言うと、周辺は比較的囲まれ感がある立地であるためマンション外周を一周出来ないのは少々残念ではありますが、植栽の多さ・クオリティは周辺の住民にも癒しを与えてくれると思います。
個人的にはユニバーサルシティ駅にある「リバーガーデンシティ」やなんば駅ほぼ直結の「なんばセントラルプラザリバーガーデン」は外周をぐるっと散歩出来るので行ったことない人は是非足を運んでみてください。
リバーらしく所々に絵画のようなデザインもあり、散歩しているだけで良い雰囲気になれます。
正面エントランス付近から撮った写真です。
エントランス周りも植栽が多くてGOOD！
エントランスアプローチ
エントランスアプローチは「これでもか！？」と思うくらい緑が多いです。また、リバーの特徴的である滝・水景も完成度が高く、水の音がとても癒されます。
水景は他のリバーマンションよりも大きめです。
（比較的新しいリバーガーデン上町一丁目の水景の5倍くらいの大きさあるかも？！）
玉造筋から見た雰囲気です。
これは北側、西側にあるマンションの低層階は緑の眺望が増えて、かなりプラスでは？！
さて、植栽と水景に癒されたのでマンションの名前を確認して中に入っていきます。
マンション名もエントランスの目立つところにありますが、カッコ良いですね！
そして…
夜はライトアップして更にカッコ良い感じになっていました。
雰囲気ありますね〜。
エントランスホール
さて、パースでは非常に期待値が高かったエントランスホールに入ります！昼のエントランスホール
…すみません！
まだ内覧会の時の写真&入居開始直後のタイミングだったので養生された状態だったので、残念ながら100％の姿を撮ることができませんでした…
ただ、二層吹き抜けの天井まで伸びるガラスウォール、ガラスウォールから見る外の景色は圧巻！
大阪市内、都心六区に入る天王寺区の駅近タワマンでこのクオリティを創れたのは改めてすごいですね。
まだ内覧会の段階の写真のため、植栽は経年的に今後更に育ってくるかと思いますので、来年の夏頃には更に雰囲気ある植栽が観れそうです。
ガラスウォール部分のアップ。
通常ガラスウォールが連続している場合、境目に柱が入ったりして連続性を感じにくいのですが、本物件は全てガラスで構成されているため外の景色が綺麗に見えます。
（写真では伝わりづらく・・・（笑））
リバーは管理費・維持費も激安ですが、今までのマンションも植栽の維持管理はかなり良いと感じていますので、本物件も長期に渡ってこの素晴らしい植栽を維持してほしいです。
（本物件の管理費・修繕積立金合計：210円/㎡。最近のタワマンのランニングコストの半額以下ですよ！）
滝部分をクローズアップ！
水景好きにはたまらない滝の雰囲気に興奮していました。
ただ、エントランスホールの中にいる状態では外の滝の音は聞こえなかった気がする・・・
夜のエントランスホール
入居が開始された後、22時くらいに行く機会がありましたので昼と違う表情を…先程の写真は内覧会の時でしたが、今回は入居開始直後の養生がある状態の写真です。
養生が取れたらまた行きたいと思っていますが、夜の雰囲気も良いですね。
なお、私が好きな滝は停止していました。
22時くらいに停止するのかも？！
（ご存知な方がいれば教えてください）
2階からエントランスホールを覗いた写真です。
こう見ると高さを感じますね。
改めてガラスウォールの巨大さに感動です。
オーナーズラウンジ・ワークスペース
『おぉ〜すげぇ！』思わず声が出てしまうほどカッコ良い空間です。
これが1年前に大阪都心6区の新築タワマンで坪単価260万円〜販売されていたのは、今の相場からすると考えられないですね（笑）1年でどんだけマンション値上がりするんだよ…
ワークスペースは個室ではないものの背の高い仕切りもあるため、プライベート感がありますので勉強・仕事に集中できそうな環境です。
いや〜、このラウンジ良いですね！
ホテルのラウンジのような雰囲気で贅沢な空間ですわ〜。
ミーティングスペース
奥にはちょっとした複数人で会議が出来るスペースがあります。ガラス張りになっているため秘匿性の高いものを扱った作業・議論などは出来ないと思いますが、何かあった時に商談出来るスペースがあるのは良いですね。
それより私は背面にあるディスプレイラックが欲しいのですが、これいくらでしょうか？…
グリーンテラス
個人的に一番良かった共用施設かもしれません（笑）夏冬はきついですが、この緑がある環境で仕事・読書・ブログ作成したいです。
スペースは大きくはないですが、ょっと一息付く空間として重宝出来そうです。
新築時からどれだけ値上がりしたか？
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎は新築販売時に「2022年オススメNo1候補物件」にピックアップしており、自身のすごろく期待値を85点と高く評価しておりました。まだ引き渡し直後ということもあり成約実績はありませんので、売出価格ベースですが見ていきましょう。
私が見た時点では8つの部屋が新築未入居として販売中でした。
新築時の販売価格 ※1期価格
- 新築販売価格帯：4,999万円（63㎡）〜13,999万円（103㎡）
- 坪単価：250円〜400万円
リバー産業は1期途中からでも値上げしていくため全体の価格をあまり把握できていませんので、皆様がお持ちの価格表と多少価格が異なる可能性もあるかもしれませんがご了承ください。
売れ行きや倍率の付き具合によって段階的な値上げをするため、最近は他のデベロッパーもそうですが間違いなく1期で買うのがベストです！
新築未入居物件（中古）の販売価格
- 新築未入居物件（中古）の販売価格帯：6,480万円（63㎡）〜16,800万円（103㎡）
- 坪単価：338万円〜536万円
新築未入居（中古）物件一覧 ※11月11日時点
まだ引き渡し直後のため成約事例はなく、上記価格は売出価格となります。
〜日課のスーモパトロール結果（一部）〜
新築価格からの値上がり額
4つ程度ピックアップして見てみましょう！- 北西角 63㎡低層階：新築時4,998万円→中古時6,480万円 （＋約1,500万円）
- 西 72㎡中層階：新築時6,150万円→中古時7,980万円 （＋約1,800万円）
- 南西角 87㎡低層階：新築時7,498万円→中古時9,800万円 （＋約2,300万円）
※8階は7,198万円で販売されていたので、8階比較だと＋2,600万円） - 南東角 100㎡中層階：新築時10,798万円→中古時12,900万円 （＋約2,100万円）
ただ、新築当初は場所が場所なだけに色々言われていましたが、駅近立地ですし天井高2.7mだったり専有部仕様もかなり高い物件なので完成後に評価された感はありますね。
- 最寄りが鶴橋駅だ〜
- 焼肉屋が周辺に多い（実際は駅周辺が多いんですけどね）
じゃあ、この値段はお得なのか？
という話ですが、値上がりはしたもののこの中の半分くらいは今のような価格で売れていくんだろうなと思っています。
坪単価338万、360万円など、今は大阪市内の中古マンションでもそれを越す価格帯の物件も増えていますし、最近の新築タワマンを見ていると値段は昨年より高騰はしていますので、徐々にこのような価格帯の新築未入居も注目されてくると考えています。
TOP YouTuberの動画もチェック
大阪のマンション内見のTOP YouTuberであるヒロ兄さんの動画でリバーガーデンタワーの専有部仕様や間取りが綺麗にまとまっていますのでこちらも是非ご覧ください。（やっぱ動画の方がわかりやすい部分あるな〜と、今回の記事書きながら感じていました）
この中に私のブログを見てご購入された方も出演しておりますし、私すごろくの名前も取り上げていただいております！
ちなみにこのYouTube見て過去のTwitter（X）のDMを遡っていたら、今回ご購入された方からご連絡をいただいておりました。
高層階の素晴らしい角部屋を購入されておりますし、実需でお済みになるようですが既に1,000万円以上の含み益がある状態なので、万一の転勤などに伴う引越し時も住宅ローン残債のことを気にせず次の住まいのことを検討出来るのは精神安定的にも良いと思います。
改めてご購入おめでとうございます！
ヒロ兄さんのYouTube抜粋
ヒロ兄さんのYouTube抜粋
ヒロ兄さんのYouTube抜粋
今から検討出来る周辺の新築マンションは？
リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎は既に完売して新築未入居の価格も高くはなってしまったため、同エリア（鶴橋・上本町周辺）で新築マンションを狙うとしたらどこか？についても見ていきます。今、現状で新築販売中のマンションは以下の物件があります。
- グランドメゾン大阪上本町
- メトライズタワー大阪上本町
- ローレルコート上本町五丁目
- シーンズ上本町サウスビュー
- サンクレイドル夕陽丘ザ・レジデンス
色々ありますが、上本町エリアで新築マンションを検討されるなら上記の物件は見ておいた方が良いですね。
（後は今後販売が予定されている三菱地所レジデンスのタワーマンションも気になりますね！相場的に坪400万円より高くなりそうな気がしてきた…）
その中で在庫数が少ないのがグランドメゾン大阪上本町とシーンズ上本町サウスビューなので、上本町周辺で新築マンションを探している方は早めにモデルルーム訪問しましょう。
ちなみにグランドメゾン大阪上本町は去年の5月時点のブログで評価は高くしていなかったのですが、大阪都心のマンション市況が高騰する中で価格据え置きで販売していたため売れ行きは加速して、今の相場であればお得な物件と思います。
在庫数は残り2戸しかないようですのでお早めに！
グランドメゾン大阪上本町のブログはコチラ
まとめ
いや〜素晴らしいマンションでしたね！内覧会も良かったし、入居開始してから行ってもエントランスホール、オーナーズラウンジ等、非常に良かったです。
専有部も天井も高く解放感があり、専有面積以上の広さを感じることが出来たマンションです。
（ブランズタワー大阪本町、ブリリアタワー堂島、グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCEなども天井高2.7m〜あるため、同じように解放感がありそうですね）
今回は内覧会の時期からずらして入居が始まってから投稿させていただきましたが、今後も内覧会の様子などは定期的にブログでも発信していきたいと思います。
ご紹介したリバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎は完売も早かったし、やはり抽選になる物件、完売までのスピードが早い物件は新築未入居の中古物件が出ても1,000万円以上高くなることを改めて実感しましたね…
ただ、マンション相場はここに限らず「大阪市内の人気タワーマンション」では同じような現象が起きているので、資産価値が高いマンションを購入検討されている方は安い物件ではなく「高くても良い物件・人気物件」を狙っていくと安心感はあります。
※高掴みをしても良いわけではなく、人気・高額マンションのお得な部屋、希少性がある角部屋などを相場並〜割安で買えると良いと思います。
大阪市内、特に都心6区は下のグラフのように2023年以降も当面は右肩上がりで上がってくると思いますので、買うなら早く購入してローンの残債を1年でも2年でも減らした方が賢い選択です。
大阪には魅力的な新築・中古マンションがまだまだありますので、これからもブログにてご紹介していきます！
それでは次回をお楽しみに！！
出典：ニッセイ基礎研究所
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