初めてのマンション購入に付き添いました　前編【モルモット】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは。モルモット滋賀です。

今回、知り合いの新婚夫婦が「大津でマンションを買いたい！」とのことで色々とご一緒させていただきました。といっても物件を提案はプロの業者にお任せし、本当に一緒についていって横からワーワー話をしただけです。毎日マンションのことを考えていると細かいところや資産性ばかり目が行きますが、世の中のほとんどの人は毎日マンションのことは考えていません。そして今住んでいるマンションを売却する際、購入する人もそんなマンションフリークな方ではない方がほとんどでしょう。「なるほどこういう感じで物件を選んでいくんだな～」という気づきを共有できればなと思っています。

1 購入者プロフィール
2 夫婦の希望
3 1軒目：エスリード大津におの浜
4 2軒目：コスモ大津におの浜
5 3軒目：プラウド大津におの浜
6 一生に一度あるかないかのマイホーム購入

購入者プロフィール

アラサー新婚
現在は京都市内の賃貸マンション（２LDK　50平米ほど）に居住
夫は大津市内勤務、妻も大津市内の会社に転職し、京都市内に住んでいる理由もないため大津市内で購入検討　家賃程度の金額で滋賀なら新築分譲が買えるし、通勤時間も短くなる
夫の実家は京都　妻は奈良
車はなし　保有予定も今の所なし
子どもは将来的に１～２人だが未定

夫婦の希望

夫

予算は本体価格3000万円程度まで　単独ローンを組む予定
広さは今（50平米）より広いくらいでこだわりはない　今でも持て余しているぐらい
まぁ子供が将来できること考えて今より広めでもいい
築年数は拘らない　中古の方がいいと思っている
通勤も自転車なのでエキチカは拘らない
24時間ごみ捨てが今もあるので継続してあったら助かる

妻

広さは子供のことを考えて３LDKが良いと思うが、こだわりはない
築年数や設備は拘りはないが、キッチンは使いやすいとうれしい
予算は力になれないが、眺望は一番どうでもいい要素　２Fとかで十分
共用施設とかもいらないと思っている
通勤は自転車なので駅から遠くても良いが、ＪＲで出かける時に近いと便利かなあ程度。それよりスーパーに行きやすい方が重要

よ、予算3000万円で分譲ファミリーマンションを！？

全然余裕です！！　それが滋賀県！！　階数拘らない、60平米台でいいなら新築でも狙えます！！

中古ありなら選択肢多すぎて決めきらないかもなあ～

という感じに始まった家探し

初めてのマンション見学でどのような結論にいたったのでしょうか！？

1軒目：エスリード大津におの浜

特徴

築　7年
価格　2800万円台
膳所駅徒歩15分
60平米台
横長リビング３ＬＤＫ
南向き
中階層　眺望〇
ディスポーザーあり
スーパーほぼ隣

そこそこ築浅で通勤で電車を使わないためある程度駅遠で価格を抑えました。

ディスポーザーも奥様が喜ぶ要素だしこれでいいんじゃね！ぴったり！という物件をしょっぱな訪問です！

モルモット

どうですか

旦那様「いや、いいと思います。　気になるとすればベッドやソファの設置跡？がフローリングに残っていることかなあ」

奥様「クリーニングとかしないんですか？」

業者「いや、もうハウスクリーニング済みですよ。というか普通ハウスクリーニングはされずに引き渡すのでこの物件はそのまま住めていいですよ」

そうなんです。

賃貸はハウスクリーニングをされた何もない部屋をみますが、中古マンションはクリーニングなしどころかまだ人が住んでいる状態で判断しなければならないのです。

この物件はクリーニング済みでしたがそれでも「生活感」というのはでてしまい、若干のひっかかりを産みました。

旦那様「結構フローリング気になるなあ」

モルモット

「家具おいたら気になりませんよ　隠れるんですから」

奥様「クロスも少し汚れている所がありますね」

モルモット

「気になるならクロス張替えリフォームしてもいいかもですね。十数万でかなり見違えますよ」

旦那様「なるほどねえ」

旦那様「南向きはいいね　景色も高層階じゃないけど抜けている　目の前に何か別のマンションが建つことはありえますか」

モルモット

「なんともいえないですが低層社宅やディーラーがあるので、その辺のまとまった土地がどうなるかは・・・」

奥様「共用廊下は北向きだから琵琶湖が見える！すごい！！部屋から見えたらいいのに」

モルモット

「におの浜は北向きに琵琶湖があるので部屋を北向きにするのは普通ないので見えないです」

業者「家から出る時に琵琶湖がばっ！！と見えるのが開放的でテンションがあがりますね！」

ここで業者から諸費用の説明を受けることに。

業者「仲介手数料が100万ちょっとです　あと提携銀行にお繋ぎする手数料が5万円、印紙が・・・」

旦那様「仲介手数料って、結構するんですね～」

仲介手数料は不動産業者が取引を繋ぐために必要な経費・対価ですが、「家を案内してもらって100万」というのは割とひっかかることだと思います。スーモの広告費や足で稼いで物件を獲得してきた見えない苦労は伝わりません。

けして100万が高いとか安くしろという話ではなくて、購入者からすると「突然出てきたすごい高いお金」という印象を与えてしまいます。

だって100万ですよ。年収500万　手取り400万ちょっとの人が手取りの1割を貯金して、用意するのに2年以上かかる金額です。6000万のマンションなら220万円！どひゃ～。

付け替えの問題、実質言葉遊びのレベルかもですが、「新築マンション（自社物件）なら仲介手数料はかかりません！」というフレーズは魅力的です。

旦那様「この手数料5万ってのは・・・」

業者「提携銀行を利用する場合に我々が間に入るのに必要な作業費のようなものです。ご自身で銀行を探されるのであれば不要です」

旦那様「その辺は職業上、知識が少しあるのでそれは省こうかな」

数千万の話をしていると5万円が大したことなく思えてきますが、5万円は大金です。

抑えられるところは抑えたいですね！

モルモット

「どうでした？」

旦那様「悪くなかったと思います。せっかくなんで他も見てみたいです」

奥様「旦那がいいなら私はいいです」

モルモット

「ディスポーザーがあるのはいいですよ！ゴミを排水溝に捨てられます！この辺のマンションでは珍しいかも」

奥様「今の三角コーナーでも困ってないし・・・機械の入れ替えや管理費に反映されると思うと別にそこまで・・・」

モルモット

「キッチンに求めるものは何かありますか？」

奥様「ある程度広くて、カウンターキッチンがいいかなぐらいです。ここはOKでした」

それでは二軒目にいってみましょう！

2軒目：コスモ大津におの浜

特徴

築　24年
価格　2400万円台
膳所駅徒歩10分
70平米台
センターイン　３ＬＤＫ
東西向き
低層　眺望△
フルリフォーム済み
スーパーほぼ隣

旦那様「ここですか？」

奥様「エントランスが自動ドアじゃなくてガチャってあけるタイプなんですね」

業者「オートロックですよ～！管理人さんもいらっしゃいます！」

旦那様「３階ですね」

業者「エレベーターはこちら・・・あれ？　すいません別のエレベーターでした！」

モルモット

「えっ　１１階建てなのに低層と高層に分かれているんですか」

業者「エレベーター・・・ここしかないよなあ」

なんとエレベーターは１　４　７　１０階にしか停車しない仕様でした。

その他の階は近くの階から階段です。

3階は４階まであがり、１つ階段で降りる必要があります。

いわゆるスキップフロアというもので、昔のマンションにはあり得るが私たち世代には基本馴染みのない構造でした。

さらにどの階段でもいいわけではなく、今回の部屋は３つあるうちの階段の一番奥側でした。

旦那様「何でこんな構造・・・引越しが大変そうだ」

奥様「酔っぱらってたら敷地内で怪我しそう笑」

だが部屋についてその理由がわかりました。

センターインで玄関右側に洋室２つ、左側にリビング、和室があるという作り。

両面バルコニーでリビングにも洋室にも採光があり通風もばっちり。

なるほど構造上共用廊下に洋室を接さないために特定の階段でしかいけない作りになってるんだな～と実感。

今時のマンションにはない、古いマンションだからこそできた贅沢な作りと言えるでしょう。

ワイドスパンではありませんが、全居室バルコニーに面しているのは面積以上の解放感がありました。これは昨今の量産型田の字とは違う魅力があるぞ！

奥様「おじゃましまーす。うわっ　これは・・・」

旦那様「実家のにおいだ・・・」

リビングの横の張り替えたばかりの畳のにおいがよくも悪くも強烈！

築年数が経過した外観とあわさって「懐かしい」感じがでていました。

モルモット

「和室はどうですか」

旦那様「私は横になれるし結構すきかも」

奥様「客間や子供部屋にいいかも。ただめっちゃ雰囲気実家」

モルモット

「押し入れだから収納が多いですよ。布団とかも余裕で入ります。クローゼットではこうはいかないです」

奥様「たしかに。押入れは便利だ」

低階層でリビングからは隣のパチンコ屋ビューで眺望はあまりなし。

しかし、リビング横の和室が障子であり、「目の前に建物」感が不思議と少なかったです。

旦那様「眺望　全然気にならないね」

奥様「障子の雰囲気でいい意味でもってかれている。でも子供とかが破いたりしそう～」

洋室は廊下を挟んで反対側

旦那様「明るくていいね。窓の外が平面駐車場だから遮るものがない」

奥様「リビングにも寝室にも洗濯物が干せる！」

モルモット

「こういう両面バルコニーは超珍しいですよ　風通りもいいですね」

洗面所はリビングイン

かなり大きな洗面所で洗濯機も置けるなら2台いけそうなほど。

収納もたっぷり。

モルモット

「タオルとかも置けます。水回りもリフォームしたから新しいですね」

旦那様「おお～いいね　今の家は小さいからな～」

モルモット

「洗面台も新しいですが　新築マンションによくある三面鏡で裏に収納があるやつじゃないですね」

旦那様「それは頑張ってほしかったな」

奥様「リビングとお風呂繋がってるの微妙じゃない？　お客さんとか気を遣いそう」

モルモット

「その通りです。効率的な間取りにするとリビングインになりがちなんです・・・」

業者「いかがですか？お値段はかなり安く、お部屋も新築同然。間取りもいいですし収納もたっぷりですよ！」

旦那様「エントランスからの導線が独特すぎるかも」

奥様「エントランスが勝手口みたいだった　やっぱり古いマンションて感じですね」

旦那様「中の配管とか、修繕工事とか考えると35年住めますか？その頃には築60年弱ですが・・・」

業者「マンションの寿命は延びていますし・・・」

モルモット

「結構当時にしては豪華なマンションだと思いますよ　立地もさっきよりいいですし価格は魅力ですね」

旦那様「あれ、ここペット禁止ですか？」

業者「そうなんです・・・管理組合の取り決めで・・・」

奥様「それは・・・マイナスですねえ・・・」

旦那様「分譲で完全禁止なんてあるんですね・・・今はいませんが将来的にはと考えていました」

ペット禁止のマンションはあり得ます。

最初は可でも、管理組合が決をとって禁止にすることはあり得ます。

モルモット

「モルモットくらいなら、まぁ、いいんじゃ、ないですか。規定次第ですし大きな声では、いえ、ません、が」

このマンションではないですが、元上司が「住んでいるマンションがペット禁止になった。今いるペットはどうするんだ！？となり、新規で飼うのは禁止で落ち着いた。猫が好きなので頃合いを見て売却した」と言っていました。

ペットがいないということはペットに端を発する問題が起きない利点はありますが、ペットが欲しい方からすれば一気に選択肢から外してしまいます。

最近は新築でもペット足洗い場やエレベーターのペット同乗ボタンもあり、ペットとお住まいになられたい方もターゲットにして「賃貸とは違いますよ」とアピールしていますが、それも管理組合の決定次第ではどうなるかはわかりません。　ペットから始まった大きな問題があり、解決できないのであればやむを得ない場合もあります。集合住宅としてお互いが寄り添い合うコミュニティになってほしいものです。

3軒目：プラウド大津におの浜

特徴

築　13年
価格　2800万円台
膳所駅徒歩7分
70平米台
縦長リビング　３ＬＤＫ
東向き
高階層　眺望×
スーパーほぼ隣

モルモット

「これは気に入るかもです。膳所駅、におの浜のランドマークブランド大規模マンション。作りもいいですし、この階でこの価格はめちゃ安いです。事故物件でもいいですか？」

業者「大丈夫ですよ！笑　事故ってません」

旦那様「エニタイムのジムが目の前。これは熱い。大型商業施設も目の前。さらに駅から近い」

奥様「大規模マンションって何がいいんですか？　小さい方が移動時間やエレベーターの待ちが少ないような・・・」

モルモット

「まぁ入ったらわかりますよ。近づいてきました」

奥様「わぁ。これ！？すごい豪華ホテルみたい」

業者「規模が大きいですし、高さも20階まであるので存在感ありますよね」

旦那様「エントランスも綺麗だな」

奥様「あ～エントランスにソファもあるしクーラーも効いていて最高～　エレベーターホールも豪華！　エレベーター３つもあるんですね　だから待ちも長くならない」

モルモット

「コンシェルジュもいますよ」

旦那様「コンシェルジュって何が便利なんです？」

モルモット「　俺のマンション、コンシェルジュいるよ　って言えますね」

業者「大事なことですよ　意外と」

リビングに入って・・・

モルモット

「あ、なるほど・・・」

旦那様「あー・・・」

奥様「リビングからの景色、全部他のマンション！暗っ！！」

そうです。プラウド大津におの浜の前にエスリード大津におの浜セントラルが建設され、そこの共用廊下ビューでした。

さらにその先にはシエリアシティ大津におの浜が建築されています。

また、構造の良さとしてサッシが高く、天井付近まで大きな窓があります。におの浜地区では珍しい逆梁構造でした。

それがその立地でこの価格！なのは、眺望が厳しくなったという面もあるでしょう。大きな窓が余計にその眺望の悪さを引き立てています。

先ほどのコスモ大津が和室と障子で柔らかな雰囲気でカバーしていましたが、プラウド大津この部屋はデデーン！！とお見合いしていたのです。

奥様「なんか汚いね　部屋が」

旦那様「トイレとか風呂とかディスポーザーとか水回りが特に汚い」

モルモット

「築13年なのでそろそろ全体的に買い替え時かもですね　買ったタイミングで色々実施というのはちょうどいいかもですね」

業者「1軒目のエスリードはまだ築浅でキレイ、さきほどのコスモはリフォーム済みでしたからね」

旦那様「となるとリフォーム代が別途必要になるな～」

中古は安そうに見えてリフォーム代や新築で受けられる減税を考えると価格差が結構縮まります。。。　価格差が低い地方部は特に・・・

奥様「なんか暗いね　部屋が」

旦那様「リビングと反対側の洋室も暗い」

モルモット

「共用廊下の先が同じマンションの別の共用廊下なので光がとれてないですね」

業者「暗いですね。確かに」

モルモット

「マンションは立地を買えというならここはナンバーワンですよ」

旦那様「設備はリフォームしたらいいか　その分安いし　自由度があると考えよう」

奥様「う～ん。窓の外が一面マンションなのはどうしようもないし・・・」

見学を終えて・・・

モルモット

「どうでした」

旦那様「うーん。この３つの中なら最初のエスリードかな。これといった欠点もなかったし」

奥様「正直、３つともいまいちだったかも・・・」

モルモット

「ほかもこんなもんといえばこんなものですよ。予算内ならどれも特徴的でよかったです。立地、間取り、築浅それぞれいいところがありました。」

奥様「悪くはないんですが・・・35年かけて払うものなら、これがいい！ほしい！と思えるというか、アガるやつがいいです。まぁこれでいいか～的な考えじゃなくて。友達や親を呼びたくなるような、そんな物件がいいです」

旦那様「でも予算が・・・」

奥様「足りない部分は私が出してもいいから！といっても大部分あなたの単独ローンなのでこんなこといってもアレだけど・・・」

モルモット

「旦那様の希望とかありますか」

旦那様「私は予算内で、妻が喜ぶならなんでもいいですよ」

一生に一度あるかないかのマイホーム購入

テンション上げて「これだ！運命だ！」と思える物件にしたい！

それは当然です。

でも最初、奥様は特に希望がありませんでした。

しかし見学の中で「自分のニーズ」が固まってきたのです。

これが固まらないと絶対決断できません。

結局何が欲しいのか　がわからないままずっと家を買えないままという人が多い中、奥様は割とすぐに自分のニーズを言語化に成功していました。

婚活でも最後まで決まらないのは「どなたでもいいですよ」という方だと言われています。

見学に同行していて、奥様が注目していたのは

眺望
収納
エントランス
設備の清潔さ

です。

最初の話では「気にしない」といっていた項目です。

「眺望で何百万も変わるなんてどうでもいいですよ」　といっていても琵琶湖ビューを共用廊下側からですが経験してしまいました。

部屋を見れば柱のでっぱりや断熱性よりもクローゼットの中を何度もみていました。

築年数が経過した小規模マンションのエントランスではテンションが下がり、大規模マンションでは上がっていました。

最新、最高の設備でなくても、使い古された水回りに何千万も出したくないという気持ちがありました。

マンションに慣れ親しんだ方からすれば「いやそれよりも後から変更できない構造立地が・・・」と言いたくなりますが、「構造と立地がいいですし汚くて古いですがここにしましょう」で「そうですね！今の賃貸よりなんか汚いけど！20年後の売却時にも有利そうだし、平置き駐車場だから修繕費が将来有利ですしね！」とはなかなか決断できないでしょう。

マンション選びに正解はありません。

同じ予算でも4人家族で超都心40平米の１LDKに住んで利便性と資産価値に大興奮している家族もいれば、通勤1時間以上かけて、資産価値よりも郊外の広さを重視してのびのび暮らす家族もいらっしゃいます。

今回のご夫婦と話をして感じたのは「買ってよかったね～」「新婚生活が始まるね～」という高揚感が大切だと思いました。家を買ったということで「これからもがんばるぞ！」という意味合いもあったかと思います。　そこに黒ずんだ便器やお見合い全開マンションは相応しくありません。

旦那様「じゃあどうすればいいんでしょうか」

モルモット

「新築を見に行きましょう。きれいなモデルルームで物件の事を知り尽くした専用の営業から話を聞いて、テンションをあげてください。それで新築がいいとなれば新築。やはり予算がとなれば地に足をつけて何を優先するのかをもう一度整理しましょう（てか新築で火をつけないと奥さん何も買えませんよ。現実を見させるよもよし、なんなら隣の住宅展示場すらありですよ）」

旦那様「3000万円で買えますか？」

モルモット

「ギリギリ足りないです。でも新築は諸費用が中古より安く、税金も優遇されるのでトータルでは数十～数百万円の差です。リフォームももちろんいりません。滋賀なんで絶対的価格差があまりないですから、何とか頑張ってみることも視野に入れてください。新築も1日住んでしまえば中古ですが、新築を買ったという事実と達成感はお二人の中で消えません。」

旦那様「でもやっぱりお金が・・・」

モルモット

「新婚時に新築を買ったぞー！！！という高揚感は人生に一度しかない経験です。ぶっちゃけ言えば、それにお金を払うと考えてもいいと思っています。新築＝割高で損とも限りませんし、他の条件が同じなら築年数の差の分の資産価値はありますよ。貯金の先がコンクリートか銀行かの差みたいなもんです。中古だからお得なのかどうかはわかりません。200万高く買って、200万高く売れたなら新築に住めたほうがいいですし、買った時もテンションも上がりますよね？仮に200万高く売れなかったとしても、繰り返しますが、新築を買って新生活だ～という思い出は消えません。　結婚式なんか何百万かけて資産価値としてはゼロですが高揚感はあるじゃないですか。それは無駄とは思いませんよ。人生で一番大切と言ってもいいです。感じましょうよ。高揚を」

奥様「あまり無茶は・・・」

モルモット

「旦那様は奥様が喜んでくれるならそれが一番といっていたじゃないですか。新築は無理！！と一蹴せず、大切な買い物、あらゆる選択肢見てからでも遅くないですよ。というかにおの浜から選ぶなら全部のマンション見てから決めてもいいぐらいです。奥様のおっしゃる通り、一生に一度かもしれない買い物ですよ。なんとなくの予算と希望でえいや　じゃあこれ　ではなく、色々見たけど、よく話し合ってこれにした！買った理由はこうです！と胸を張って言えるようなマンション探しをしましょう！その結果が最初のエスリードになったとしてもそっちの方が後悔もなく幸せに暮らせますよ！」

旦那様「まぁ、見るだけ見てましょうか！」

業者「中古でも予算3500万円にすればかなり選択肢増えますよ！！ちょっと超えたような物件も提案させてください！」

次回　大津市　ハイエンドマンション見学の旅

訪問予定のマンションは以下です

シエリアシティ大津におの浜
エステムコート大津におの浜
デリード大津におの浜レイクサイドタワー

お楽しみに！

後編はこちらから！