【番外編】グランドメゾンThe池下ガーデンタワー（販売スケジュールと現時点での考察）

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

ごきげんよう！こうです！

さて、本日紹介する物件は、「グランドメゾンThe池下ガーデンタワー」です！

ただし、今回は、公式HPすら一般情報公開前のため、現時点での販売状況と、分かっている範囲での物件の考察をします。

注目物件ですし、気になってはいるけど、なかなか公式HPオープンも情報公開もされず、ヤキモキしている方も多いかと思いますので、ご参考になればと。

※※※注意※※※

本記事は、風の噂で得た情報をもとに記載してますので、真偽は一切不明と理解してください。なので、今回の記事は話半分（いや1割ぐらい）で読んでください。

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1 現在の状況
- 1.1 スケジュール
- 1.2 販売対象
2 物件概要
3 立地
4 外観
5 共用部
6 管理費＆修繕積立金
7 間取り
8 予定価格
9 まとめ
10 宣伝
11 追伸

現在の状況

スケジュール

現在、本物件は売主から案内のあった顧客向けに、優先販売（所謂”アンダー販売”）が進められてます。主に以下のスケジュールです。

9月下旬　：　物件説明会
10月上旬　：　コンセプトルーム案内会
11月上旬　：　要望書提出
11月中旬　：　分譲住戸、正式価格発表
11月中旬　：　登録申し込み
11月下旬　：　契約

残念ながら現時点で案内を受けていない方が上記のスケジュールに乗ることは難しいでしょう。場所は栄二丁目の常設モデルルームのため、直凸して営業マンにジャンピング土下座＆靴ペロでもすればワンチャンいけるかもですが。とはいえ、そこまでする物件なのかは…。

上記のスケジュール通り進めば優先販売は11月頃で終了。なので、その後の12月か、年明けの1月から一般販売向けに、公式HPや、案内会の情報が公開されると思われます。ただし、名古屋の積水ハウス販売部隊は少数で運営していると聞いたことがありますので、なんとなく年明けから情報が公開されてくるのかなと。

販売対象

優先販売の対象住戸は20～39階の98戸で、３～19階の102戸は優先販売では対象外です（一般販売時に供給される）。優先販売対象とは直接関係はなさそうですが、入居予定時期は、20~39階が2025年12月上旬予定、3~19階が2026年1月下旬です。

もちろん、20～39階すべての住戸が優先販売にて完売することは考えにくいため、優先販売で残った住戸＋３～19階が一般販売されことになります。

初っ端の「物件説明会」が3回/1日で7日間、各回3組と仮定しても最大60組程、そのうち実際に契約するのは歩留まり3割とすると、優先販売で供給数は多くとも20戸弱程度ではないでしょうか（もちろん希望すれば1組でいくらでも買えるでしょうが）。なので、一般販売で住戸が全然残っていないということにはならないでしょう。

次に物件概要を見ていきます。

物件概要

物件名：グランドメゾンThe池下ガーデンタワー
所在地：愛知県名古屋市千種区池下２丁目、覚王山通り７丁目
交通：名古屋市営地下鉄東山線 「池下」駅徒歩1分
総戸数：約200戸
階数：地上39階、地下1階
高さ：141.985m
敷地面積：3,587.00㎡
建築面積：1,710.51㎡
建築主・積水ハウス株式会社、株式会社長谷工コーポレーション、中電不動産株式会社
設計者：株式会社長谷工コーポレーション
施工者：株式会社長谷工コーポレーション
竣工予定時期：2025年7月下旬
入居予定時期：(3~19階：)2026年1月下旬、(20~39階：)2025年12月上旬予定

掲示板：(仮称)グランドメゾン池下ザ・タワーⅡってどうですか？

まず、物件名は「グランドメゾンThe池下ガーデンタワー」（以降、「今作」と記載）。前作は「グランドメゾン池下ザ・タワー」（以降、「前作」と記載）なので、微妙に”ザ”の位置が異なるのと、謎に英語表記の”The”になっているのはちょっと不思議ですね…。正式名称を言うことはないでしょうし、完成後は「池下ガーデンタワー」と呼ばれるんじゃないですかね。

規模感ですが、前情報の通り、今作は総戸数200戸、地上39階で、前作は総戸数372戸、地上42階です。階数（高さ）はあまり遜色ないですが、敷地面積は2倍程度違いますので、外観の印象は細身のタワーになってますね（今作の敷地面積は3,587.00㎡、前作は6813.89㎡）。とはいえ、今作も敷地面積は3千㎡越えですので、名古屋のタワマンの中では比較的広い敷地です。

設計・施工は長谷工です。直近、名古屋では「プラウドタワー名古屋錦」（地上30階建て）を施工してましたし、今後も長谷工が施工するタワーマンションは増えていくでしょう（今作はもともとの土地取得から長谷工が参画してますので、前作に引き続く形で施工を担当するのは既定路線ですが）。

また、新しい情報としては、JVとして売主に「中電不動産」が入っている点ですね。「グランクレア」シリーズでも比較高級住宅街に分譲してますし、最近では、「グランレ・ジェイド白壁」のJVで参画してました（「レ・ジェイド」は同じ中部電力グループの「日本エスコン」のブランド…紛らわしい）から、富裕層の顧客を抱えているとかで今回参画しているのかなと（完全に妄想ですが）。

立地

説明するまでもありませんが、今作は『池下』駅徒歩1分で、前作のお隣（西側）になります、

駄菓子菓子！

今作は『池下』駅には直結はしません！

▲『池下』駅のバスロータリー　出典：http://www.maruhachi-kotsu.com/subline/210H14ikeshita.html

西口改札を出て、バスロータリーの横断歩道（画像の左端）を渡るか、あるいは、東口改札から前作の公開空地を通って行くルートになりますので、いずれにせよ屋根はないので雨の日は濡れてしまいますので、その点が前作（東口改札から屋根付き）と比べると条件が劣ります。

通学校は「高見小学校」（徒歩9分）と「若水中学校」（徒歩12分）で前作と同様です。

▲2棟の位置関係　GoogleMapにて作成

今作（青枠）は前作（赤枠）の西側に建ちます。前作の西角と北西方面はモロに被ってしまいますね。反対に今作では、東角と南東への影響が強そうです。

外観

▲外観パース　公式パンフレットより

画像は北西側で、前面のガラス張りはエレベーターホール部分になりますので、駅方面方面からもインパクトを持たれそうなデザインになっていますね。前述の通り、かなりスラっとした印象です。

また、目立つのは低層階に、デザインなのか斜線制限によるものか不明ですが、斜めにカットされたような角住戸が存在することですね。ちなみにこの住戸は間取りもアイランドキッチンになっていてかなり異質です（しかも64㎡の1LDK）。

共用部

▲エントランスホール　公式パンフレットより

エントランスホールは前作と似た構成で踏襲していますね、とはいえ、規模感からか若干前作よりのこじんまりとしているような気もします。階段を上がると2階の共用施設に続いています。

共用施設としては以下で、基本的は2階に集中させてます。前作と異なる点としては、キッズルームとスカイラウンジがない程度でしょうか。

ラウンジ（2階）
ミーティングルーム2室（2階）
ユーティリティスペース（2階）
スタディスペース4室（2階）
共用トイレ3つ（2階）
ゲストルーム2室（2階、25階）

その他、内廊下仕様と、各階ゴミ置き場も設置されます。

駐車場は計126台分（設置率63％）

タワーパーキング（出入口は地上）：86台
屋根付き屋外平面式：40台

前作が計304台分（設置率81％）

タワーパーキング（出入口は地下）：244台
地下平面式：10台
屋根付き屋外平面式：18台
屋根付き屋外機械式：32台

上記を比較すると、前作の方は出入口が地下でしたので評価は高さそうですね。設置率も今作よりも多いですし。しかも、前作は35㎡前後の1LDKなど車利用しなさそうな人向けの住戸も多かったので実質設置率は100％近かったですが、今作はちょっと足りなくなりそうですね。

管理費＆修繕積立金

管理費：237円/㎡　⇒　75Kタイプ（70.08㎡）で16,700円
修繕積立金：161円/㎡　⇒　75Kタイプ（70.08㎡）で11,300円
その他、インターネット利用料月額：737円

管理費は共用施設、ディスポーザー、コンシェルジュを考えればかなり安いですね（理由はよくわかりませんが）。

修繕積立金は30年目までに3倍程度になる予定が記載されてますが、それでも足りないと思います（いつものことですが）。引渡し時の修繕積立一時金は84ヶ月分で標準的です。

駐車場は、屋根付き平面がが30,000円、タワーパーキングが19,000~25,500円。最近、名駅ー栄辺りばかり見てたのでかなり安く感じますけど、こんなもんですかね。平置きはしれっと4万円ぐらいに設定しても埋まるような気がしますが。

間取り

プランについてはざっくり、中層階の1フロアにつき、55㎡台1LDK(下記のプラン)、80㎡台3LDK、81㎡台3LDK、83㎡台3LDK、60㎡台2LDK、74㎡台2LDKという構成です（上層階、下層階は若干異なります）。

気になった間取りを1つだけ紹介します。

▲60Bタイプ 55.06㎡ 1LDK　プランブックより

南西中住戸55㎡の1LDKで、3～27階まで存在するプランです。

皆さん、どうですか？これを見て何か感じますか？

・・・

そうですか、何も感じませんか…

私はこのプランを見たとき、「グランドメゾン大須ザ・タワー」のワンルームと同じ衝撃を受けました。

この面積帯なら、スパンも十分にありますし、無理なく2LDKを作れたと思うんですよ。それを敢えてせず、7畳の洋室とサッシ4枚のリビングという如何にもお金持ちの単身者が好みそうな1LDKに持ってきたと。東京で言えば、港区のタワーにありそうな間取り。

名古屋で他のデベロッパーであれば、検討にすら値しないぐらいに思考停止で2LDKプラン（2洋室がリビングインしたタイプ）を作るでしょうから、このプランを実際に作って販売しちゃう積水ハウスは”マンションづくり”というか、”家づくり”について他のデベロッパーとは一線を画しているなと。じゃあ、なんでこれを作ったかは想像ですが、売れるかどうかよりも、自分たちが提案したい住まいを作っているということなんじゃないかなと。

大須ザ・タワーのワンルームも同じように1LDKにできる広さがありながら、住んだ人が自由に部屋を区切ったりして楽しんでほしいみたいなコンセプトだったと思う（うる覚えだけど）ので、所謂、プロダクトアウト的な考え方が浸透したデベロッパーなんだと関心しました。

予定価格

20階の1フロアについてはざっくり以下の通りです（レンジの最大価格で記載）。

※予定価格は正式価格で大きく変更される場合がありますのでご留意ください。

55㎡台1LDK　：　6,399万円（坪385万円）
80㎡台3LDK　：　10,399万円（坪426万円）※角住戸
81㎡台3LDK　：　10,399万円（坪424万円）※角住戸
83㎡台3LDK　：　9,999万円（坪398万円）※角住戸（前作との被りあり）
60㎡台2LDK　：　6,999万円（坪386万円）
74㎡台2LDK　：　8,999万円（坪401万円）※角住戸

上記の平均は坪403万円ですので一般的な住戸の平均もそのぐらいになるでしょうか。ただし、上層階はもっとぶっ飛んだ価格になっているので、上層階を含めるとさらに上振れすると思います。

「ザ・ファインタワー名古屋今池」と階数合わせすると、やはり、5％~10％ぐらいは今作の方が高いでしょうか。

まとめ

予想していたことではありますが、やはり、今池のファインタワーよりも高い価格で販売されそうです。今作は、15年前（前作と同じタイミング）に取得した土地に建ててますので、もしかしたらラッキープライスもあるかなと期待しましたが、そんなに甘くはなかったですね。

前作と比べてしまうと、正直スペックダウン（規模感も含め）している感は否めませんが、竣工後は、池下のツインタワーとして一緒に評価されていくでしょうし、そうなれば、前作今作の間で中古検討者の回遊も期待できますので、あながち前作の存在はマイナスにはならないでしょう。

名古屋も東京ほどではありませんが、緩やかに不動産価格は上昇してますので、今後出てくると噂される千種のタワーマンションも当然、今作よりもさらに価格が高くなることは容易に想像できます。なので、焦る必要はありませんが、特に東山線沿線でタワーマンションの購入を検討している方は、中古も含めてなるべく早めにポジションをとっておくことをおすすめします。

一旦、現在の情報で纒めてみましたがいかがでしたでしょうか？来年正式価格が発表されたら再度記事として書きたいと思います（今ほぼ書いてしまった気もするけど）。

それでは！また次回！