1 限りなく深い街「西院」
2 『パラドールの街』京都市右京区に新たな新プロジェクトが
3 京都ファミリーとA PIT オートバックス京都四条
4 高さ規制緩和、イオンモール京都五条の西側では、阪急阪神不動産とNTT都市開発が高さ約31m、279戸の大規模マンション計画
5 右京区の新築分譲マンション
6 右京区だけではない、御所西にも『パラドール』

限りなく深い街「西院」

阪急「西院」駅。

西院駅の裏には

折鶴会館

昼はカレー、夜は餃子の『夷川餃子なかじま』

夜が西院の街を包む頃

暖簾の向こう

握り寿司のような餃子がでてきます。

とても深い、深すぎる街です。

天寿園の輝き、『私が死ぬまでに絶対行かなければならないお店リスト』に入っています。(じゃぁ、早よ行きなはれ笑)

カウンターで天肉とビール、そんな日を夢見ていますが、まだ飛び込む勇気が私にはありません。

西院の「天下一品」は屋台仕様。

建て替えられた「京都銀行」の1階にはローソン。2階に店舗。3階以上には学生や単身者向けの賃貸寮になりました。

銀行のゲームチェンジが始まっています。

『パラドールの街』京都市右京区に新たな新プロジェクトが

西小路五条に建つのは

阪急「西院」駅歩8分に

『パラドール四条通ミーツ EAST・WEST /今井建設』2002年12月竣工

向かいには四条中学校。

とある不動産会社の営業マンにお勧めされた「鶏谷」。

いよいよ飛び込む時が来ました。

とても美しい、鶏そば800円。

天一好きとしては「鳥谷式天下◯品スタミナラーメン1100円」が気になります。

鶏谷の先には「ニトリ」。トリです。

ニトリ前にも「パラドール」

『パラドール西院四条通ザ・フェイス／今井建設』2017年5月竣工

そして、2023年2月突如閉店となったパチンコ店『プレイヤーズクラブパラ西院店』

パチンコの駐車場はコインパーキングになりました

さらにアオキの西にバリケードが見えました。

『京都ファミリー』の東隣の更地。

長らく「パラドール」の看板のみ設置されていましたが、建築標識が設置されました。

(仮称)四条畑町2マンション新築工事建築計画の概要

・京都市右京区西院四条畑町30・共同住宅、事務所
・敷地面積1105.84㎡
・延べ面積3774.17㎡
・高さ18.62m
・地上6階建
・40戸
・建築主/（株）今井建設
・着工予定2023年12月10日
・完了予定2025年2月28日

『京都ファミリー』真横のロケーション。

京都ファミリー近接の物件は人気なイメージがありますので、売れ行きは期待できるのではないでしょうか。

最寄り駅、京福「山ノ内」駅まで約800m、徒歩10分。

阪急「西院」駅まで約950m、徒歩13分。毎日歩けないことはない距離です。

敷地の北側には賃貸マンション。

さらにその奥(北)には

『パラドール四条山ノ内ウエストシティ／今井建設』2019年3月竣工

「京都ファミリー」前というロケーションで売れ行きが良かった記憶があります。

そう、ここは「パラドールの街」。

斜め向かいに

今井建設本社です。

本社から南へ、常設のマンションギャラリーを越えると

「デルタ自動車教習所」が現れます。

ここにも「パラドール」!!

少し敷地が狭そうです。

京都ファミリーとA PIT オートバックス京都四条

この界隈の街の空気を創り出しているのが「京都ファミリー」と「A PIT オートバックス京都四条」

四条通側からの「京都ファミリー」、

「セカンドストリート」は今年の9月にオープンしたばかりです。

ミスドがある街は幸せです。

ユニクロがあって

スーパーがあって、言うことありません。

京都ファミリーの西隣に建つマンションは

『京都四条グランドハイツ』1975年6月竣工（築49年）

「ニチメン京都四条グランドハイツ」と名前が出てくるサイトがあります。正式名称がわかりません。

圧巻の380戸、今では考えられない規模です。

京都ファミリー横の立地のため「古くても売れる物件」と以前は言われてましたが、築49年の現在、中古の売れ行きはどうなのでしょうか？

そして向かい側に建つのは

『A PIT オートバックス京都四条』（アピット・オートバックス京都四条）2022年9月開業でした。

1階が書店

2階にはテスラ。

展示車に。

服に

スターバックス

とてもカー用品屋さんに思えない2階。

3階はカー用品

北東角にはメルセデスベンツ。

ベンツの横には、ここにもスタバ。

さらに北には「くら寿司」「マクド」

向かいは『京都外国語大学／京都外国語短期大学』

・・・・しかし、それにしてもスタバの店舗展開がすごいですね。至る所で見かけます(他府県もそうなのでしょうか?)。これだけチェーン展開してもブランド価値が毀損されていないのが素晴らしいです。

街はスタバ祭りです。

「西大路五条」南には新店スタバ。賑わっています。

「西大路五条」東、リサーチパークにもスタバ。

「西大路五条」西、イオン五条にもスタバ。

高さ規制緩和、イオンモール京都五条の西側では、阪急阪神不動産とNTT都市開発が高さ約31m、279戸の大規模マンション計画

京都新聞 2023.10.24 　(記事/森静香)

マンション大規模化じわり
京都市高さ規制緩和半年
今後も地価上昇・資材高騰か
人口減抑制　見通せず

市西部の西院・西京極エリアでは、遮音対策を施したマンションなどを建設する場合、高さの上限を従来の20mから31mに引き上げ、容積率も緩和した。

これを受けてイオンモール京都五条(右京区)の西側では、阪急阪神不動産(大阪)とNTT都市開発(東京)が高さ約31m、279戸の大規模マンション建設を計画している。

阪急阪神不動産によると、用地は21年までに取得していたが、市の規制緩和を踏まえて開発計画を大幅に見直したという。7階建てを11階に変更し、床面積が広がった分だけ戸数も増やした。販売ターゲットは子育て世帯や夫婦などで、30代の収入に見合う価格設定を計画している。

26年に完成予定。

今後は容積率などが緩和されたことを前提にデベロッパーが土地を購入することになるため、阪急阪神不動産は「(規制緩和の)対象エリアの地価も上がっていくため、開発が楽になるということはない」と指摘する。

“30代の収入に見合う価格設定を計画している。”

土地・資材・人件費高騰の現在、援助なしの庶民サラリーマン30代が買える価格設定のマンション(私の感覚では3500万円以内)なんて計画できるのでしょうか・・・。

同じく同日

京都新聞 2023.10.24 　(記事/森静香)

阪急阪神不動産マンション事業部取締役／古谷慎一氏の気になるコメントが。

規制緩和　京都市域のマンション
市場の変化は不透明
人気エリア　高値でも購入
不便な場所　需要でるのか

利便性が高い場所の需要が高く、たとえ価格が抑えられたとしても交通が不便な場所に需要が出るのかは未知数だ。

一方で海外からの投資は意外と目立っていない。大阪市内のタワーマンションは25年の大阪・関西万博や統合型リゾート(IR)整備を見据えて海外の人に多く買われている。京都の物件価格も実態としてはかなり上昇しているが、海外から見た時に、大阪のような分かりやすいテーマや期待感が少ないのかもしれない」

海外からの投資は目立っていないとの事ですが・・・・先日、こんな事が。京都市内の土砂災害エリアの戸建てを内覧に行った際、アジア系の方が物件見学に来ていて最終的に購入されました。「THE京都」ではない立地でした。案内してくれた不動産業者様曰く、日本人が避けそうな割安の土砂災害区域の見晴らしの良い一戸建てには海外の方からの問い合わせが多いそうです。実際周辺を歩くと海外の方が多く住まれていました。

日本人が避ける物件を海外の方は価値を見い出し買っていく、そこに安い円。さらに投資的な側面を越えた損得を超えた「京都愛」が京都相場をより複雑にしています。

(写真はイメージです)

五条通の「イオンモール京都五条」

このイオンの西に

「五条西小路」の西、ペットショップの横にバリケードが現れます。

こちらが『阪急阪神不動産・NTT都市開発』が計画する高さ約31m、279戸の大規模マンション建設地です。

五条通、北側に位置するため南向きです。

高さ規制が20mから31mに緩和され、11階建が建設されます。

(仮称)京都市右京区西院久保田町計画　建築計画の概要

・敷地面積5991.83㎡
・建築物の高さ30.99m
・11階
・279戸
・建築主/阪急阪神不動産(株)・NTT都市開発(株)
・完了予定2026年5月8日

隣のマンションは『西京極ハイツ』1976年4月竣工、8階建です。

『西京極ハイツ』よりも3階背の高いマンションが東側に建つのです。

現在は低い建物しか見えない南側、高さ規制が緩和されたのでいずれ景色が変わるかもしれません。

敷地の北側にはマンションが見えます。

敷地の西側、

阪急の線路がある敷地の北西側