ステキな生活はステキな住まいから。こんにちは。スムハジメです。
気温が落ち着いて過ごしやすい季節になってきましたね。あっという間に寒くなるので、紅葉の見ごろの時期がよくわかってません(笑)
さて、今回はグランドメゾンThe池下ガーデンタワーの優先分譲会に参加させていただきましたので、速報の共有と考察をいたします。今回まだ出せる情報は限られておりますが、出せる情報を極力文字と数値でお伝えしていきたいと思います。
※アイキャッチは池下タワー1の画像です
スケジュール
まず、優先分譲のスケジュールは以下の通りになります。- コンセプトルーム案内会 10/7（土）から
- 希望住戸アンケート受付締切 11/5（日） 18時まで
- 優先分譲住戸発表・正式価格発表 11/11（土）
- 登録申込受付 11/13（月）～11/18（土）
- 重要事項説明会 11/19（日）～
- ご契約会 11/25（土）～
物件概要
| 物件名称 | グランドメゾンThe池下ガーデンタワー |
| 所在地 | 愛知県名古屋市千種区池下２丁目、覚王山通り７丁目 |
| 交通 | 市営地下鉄東山線「池下」駅徒歩1分 |
| 総戸数 | 約200戸 |
| 完成予定 | 2025年7月下旬予定 |
| 入居予定 | 2025年9月下旬予定 |
| 駐車場 | 追記します |
| 自転車置き場 | 追記します |
| 売主 | 積水ハウス株式会社・株式会社長谷工コーポレーション |
| 販売状況 | 優先分譲者案内（第一期予告広告） |
| 販売戸数 | 追記します |
| 販売価格 | 追記します |
| 最多販売価格 | 追記します |
| 間取 | 1LDK~3LDK |
| 専有面積 | 55.06㎡～160.79㎡（価格帯が出ている所のみ） |
| 管理費（月額） | 13,100円～38,200円 |
| 修繕積立金（月額） | 8,900円～25,800円 |
| 修繕積立基金 | 747,600円～2,167,200円 |
| その他諸費用 | CATV・インターネット費用：737円/月 |
あの池下のシンボリックマンションがついにツインタワーになる日がようやくやってまいりました。
立地について
買い物
※ナゴヤセントラルガーデンHPより引用
- パレマルシェ池下店/徒歩4分
- 覚王山フランテ/徒歩10分
- 成城石井名古屋セントラルガーデン店/徒歩7分
- プロムナード高見/徒歩10分
- ドラッグユタカ池下店/徒歩2分
- ドラッグスギヤマ仲田店/徒歩10分
- スギヤマ薬品池下店/徒歩2分
- ファミリーマート池下駅前店/徒歩2分
- セブンイレブン名古屋春岡1丁目/徒歩4分
- 名古屋池下郵便局/徒歩4分
- 名古屋銀行覚王山支店/徒歩7分
- 三菱UFJ銀行覚王山支店/徒歩8分
- 名古屋覚王山郵便局/徒歩8分
駅前にはパレマルシェがあり、自転車や車を使えばフランテや成城石井もスグそばの立地です。庶民的なスーパーも特別な日に利用する高級スーパーも選び放題の立地。
まさに近郊というに相応しい生活利便のバランス感覚ではないかと思います。
医療機関
※三菱地所住まいリレーHPより引用
- たち皮膚科クリニック/徒歩3分
- 井上内科クリニック/徒歩4分
- 小口整形外科クリニック/徒歩4分
- すぎやま内科/徒歩4分
- きくざかクリニック/徒歩7分
- ワイワイこどもクリニック/徒歩12分
- はちや整形外科病院/徒歩13分
- 覚王山獣医科病院/徒歩8分
- 名古屋市立大学医学部付属東部医療センター/徒歩11分
- 愛知学院大学歯学部付属病院/徒歩14分
- 新田歯科医院/徒歩3分
- さいとう歯科/徒歩4分
- 池下さくら歯科/徒歩4分
- はるおか通り歯科/徒歩9分
- 千種区休日急病診療所/徒歩9分
すこし行った先に総合病院や大学病院もあり、徒歩9分の場所に休日急病診療所もあります。
DINKSでもファミリーでも世帯のタイプにかかわらず万人受けする生活環境だと思います。
教育環境
- 高見小学校/徒歩9分
- 若水中学校/徒歩12分
ちなみに余談ですが、高見小学校はD-BOYSの山田裕貴さんの卒業された母校としても有名ですね。
※yahooニュースより引用
そして、周辺にはインターナショナルスクールも点在しておりますので、教育熱心な方にも生活環境としてはピッタリではないかと思います。
※ココアキッズインターナショナルスクールHPより引用
- ココアスキッズインターナショナルスクール/徒歩9分
- 覚王山インターナショナルプリスクール/徒歩14分
- アライブイングリッシュスクール千種校/徒歩7分
- メイプルキッズインターナショナル覚王山校/徒歩11分
少しどうでもいい話
※すごいどうでもいいウンチクが名古屋にはあります。椙山女学園は幼稚園→小学校→中学校→高校→大学とあり、どこからでも入学が可能です。
幼稚園入学して、大学までいらっしゃる方を「一本杉」
※月曜から夜ふかしより引用
大学からの入学者を「スギ花粉」とそれぞれ呼ばれる（愛あるイジリですが）悲しい文化があります(笑)
ちなみに、これまた有名な金城学院という学校がありこちらでは
中学校からの入学者は「純金」
※月曜から夜ふかしから引用
高校からの入学者は「18金」
大学からの入学者は「金メッキ」と呼ばれる文化があります(笑)
私はあまり、ほかの地域でこのような話を聞いたことがなかったのでなかなかエッジの効いた面白い文化だなぁなんて思ったりしました(笑)
治安
※愛知県警察安心・安全マップより引用 2022年全期間～2023年9月までの統計値
駅前の為、治安については懸念材料かと思っておりましたが、治安は非常に良いです。
2022-2023/9月までで犯罪発生件数はなんと1件です。
ちなみに、なんとなく雰囲気の良くない通り辺りは治安良くないのかなぁなんて考えていたのですが、池下駅周辺は総じて治安が良かったです。
- 池下町2丁目（当該地）…1件
- 向陽1丁目…2件
- 高見2丁目…1件
- 池下1丁目…4件
- 今池4丁目…20件
- 今池5丁目…25件
- 今池1丁目…24件
- 内山3丁目…32件
→【スムラボ】ザ・ファインタワー名古屋今池の考察（前編）
→【価格アリ】ザ・ファインタワー名古屋今池の考察（後編）
共用部
※文字等見えにくい場合はタップしてからアップにしてご覧ください
図面を見る限りではラウンジ・ミーティングルーム・ユーティリティスペース・スタディスペース・ベンダーコーナーがあり、施設としては池下1と遜色なさそうな造りです。
ただし、私が一番懸念・ネックとしている所はエレベーターです。
※文字等見えにくい場合はタップしてからアップにしてご覧ください
前回のグランドメゾン池下Theタワーは42階建に対して非常用含む6基での運用でした。
対して今回のグランドメゾンThe池下ガーデンタワーは39階で非常用含む3基。
池下タワー1の方は7フロアに対して1基用意がありましたが、グランドメゾンThe池下ガーデンタワー（池下タワー2）の方は13フロアに対して1基で、およそ倍となる対象フロアのため、エレベーターの待ち時間だけは正直、気になる所です。
専有部
専有部は次回、パンフレットや公式HPが公開されましたら更新していきたいと考えております。予定価格
さて、皆様お待ちかねの予定価格を公開していきたいと思います。★予定価格はコチラから→【スムラボ】グランドメゾンthe池下ガーデンタワー優先分譲案内会に行ってきました。
グランドメゾンThe池下ガーデンタワーの坪単価は平均＠461.19でした。
※前半は下三桁が399万円、中盤は699万円、後半は999万円で計算しておりますので、本来は若干下振れするかと思われます。
グランドメゾン池下Theタワーの坪単価が平均で230～260くらいに対して今回が461でした。上層階だけの供給という点と当初1棟目の時には街の発展がまだまだでしたので、今の池下の持つ駅力で考えるとこの点は仕方ないのかと思います。実際19階以下が供給された際にはならすと380～400くらいになるのではないかと想定しております。
※そう考えると今池のタワーもまだまだ伸びしろがあるのではないかと期待しちゃいますね。
尚、今回の優先分譲会は20階以上の高層が対象となります。19階以下については2024年に案内会があるそうですので、それまで楽しみにしていてください。
総括
グランドメゾンThe池下ガーデンタワーいかがでしたでしょうか。昨今の建築資材の値上りや人件費の値上りもありますが、周辺相場を鑑みると、仕方ないのかなとも思えてしまいます。
実際に私の質問箱へもこのグランドメゾンThe池下ガーデンタワーの質問は非常に多く、注目度の高さが伺えます。
今後、千種でも同社分譲予定かと思われますが今の状況から行くと確実に本件よりも高くなってくるのではないかと想定されます。
実際に、様々なデベロッパー様よりお話をお伺いさせていただいていても、用地取得の段階で相当に高くなっておりますので、今出ているものの中で何かしらご購入いただくのが一番良いお買い物になるのではないかと考えております。
特に今の時期はエリアNo,1物件（本物件、ファインタワー名古屋今池、Nagoya the Towerなど）が同時供給されており、ありがたいことに買い手市場ではありますので、是非是非物件見学に足を運んでみていただきたいです。
グランドメゾンThe池下ガーデンタワーご興味お持ちいただけた方は是非、一般公開始まりましたらご参加されてみてください。
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
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それでは次回のブログでまたお会いしましょう。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
スムラボ記事
- 【番外編】グランドメゾンThe池下ガーデンタワー（販売スケジュールと現時点での考察）
- 【永久保存版】マンション購入者必見！『絶対にローンを通したい時』【スムハジメ】
- 【モデルルーム訪問21】グランドメゾンThe池下ガーデンタワー（名古屋におけるマンションの”高み”）
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池下タワー1よりクオリティが下がっているような…
御園座の中古買った方が安くないか…
スムハジメさんはこの物件の10年後どうなっていると思いますか？私は正直下がると思います。このエリア名古屋の人しか選ばなそうだし、これ以上街が発展する要素がないと思います。周辺の中古物件は上昇し、この物件は下落すると予想します。
金利上昇や南海トラフが来たらもっと下がると思います。
コメントどうもありがとうございます。
そうですね…私も若干のクオリティダウンは感じております。
本物件は仰られるとおり、街の発展性という観点からすると
今がピークとまでは言わないですが、人気の街の駅1分マンションを購入するということになりますので
上がりづらいかとは思いますが、一方で下がるリスクも少ないのではないかと思います。
言っても人気のエリアのNo.1マンションなので。
イメージ的には八事やいりなかのグランドヒルズみたいなものでしょうか。
※ちょっと良く言い過ぎかもです(笑)
上がる可能性で言えば伸びしろがあるところ。
今池や太閤通なんて典型的な例ではないかと思っております。
今池に伸びしろだなんて、数ヶ月前にファインタワー今池が高過ぎると評価していたばかりなのに。ブレブレで信ぴょう性に欠けます。
コメントありがとうございます。
ファインタワー今池は確かにブログ当時見ても高かったんです…。
＠360ですしね。。
ただ、今回池下タワー（＠460）が一駅隣に出たことにより相場が当時よりもう一段上がりました。
そのため、今考えると今池タワーも伸びしろがあり、検討できますね。という意味合いでした。
分かりづらくて、すみません！
今後もみなさまが、読みやすい記事を書いていけるようにより一層精進いたします！
また、次の記事でも気になることあれば、遠慮なく仰ってください(‘◇’)ゞ
コメントありがとうございました。
池下は街としての発展がピークにきた感じがするが、今池はまだ再開発の余地がたくさんあるので、街としてのポテンシャルは今池の方が高いと思います。
コメントありがとうございます。
そうですね、潜在的なポテンシャルは今池に私も感じております。
今は池下の方が住みやすいので、どうしても「今」良いところは街としては完成されてしまっているので
難しい所です。。。