今回はメトライズ森ノ宮中央のモデルルーム訪問レポートです。
メトライズと言えば、大阪の鉄道で欠かせない地下鉄を運営している大阪メトロが提供するマンションブランドです。
記念すべき第1号物件は「メトライズタワー大阪上本町」（定期借地物件）で、1期は価格が安く抽選部屋も多かったですが、2期以降は角部屋を中心に大幅に値上げして現在もまだ販売中です。
第1号物件にも関わらず、タワーマンション、商業一体型の複合開発、定期借地と色々チャレンジングな内容でしたが、個人的には売れ行き含めて順調だと思っています。
今回は大阪メトロが提供する第2号物件ということで、エリア的にも大阪城に近く、森ノ宮の再開発エリアにも近いエリアのため気になっておりますので優先案内会に行ってきましたので軽くまとめていきたいと思います。
・・・
と、ここで1ヶ月ほど更新を失念しており、なんと1期登録期間が迫っておりますので、ダイジェスト版にて記事を書きます！
ダイジェスト版で一旦はUPしましたが時間ある時に記事をアップデートしますので、総評・価格を中心にご覧ください。
（今月はグラングリーン大阪、ザ・パークハウス大阪梅田タワーに夢中になりすぎたか…？！）
1期登録申込受付期間：2023年11月23日（木・祝）～11月24日（金）12時まで
メトライズタワー大阪上本町 柱の食い込みは激しかったけど外観デザインは大阪でもTOPクラスの格好良さ！
目次
物件概要
- 名称：メトライズ森ノ宮中央
- 所在地：大阪市中央区森ノ宮中央一丁目556番1、556番10（地番）
- 交通：
Osaka Metro中央線・長堀鶴見緑地線「森ノ宮」駅徒歩5分
JR環状線「森ノ宮」駅 徒歩4分 - 総戸数：98戸
- 規模：地上15階建
- 間取り：1R～3LDK
- 専有面積：25.28㎡～79.92㎡
- 駐車場：平面10台
- 入居時期：2025年4月上旬(予定)
- 売主：大阪市高速電気軌道株式会社
- 管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
- 施工：不二建設株式会社
マンションコミュニティ：メトライズ森ノ宮中央ってどうですか？
総評
「平均坪単価340万円は森ノ宮新価格…再開発のポテンシャルはあるものの周辺新築・中古物件と比較検討したい！」
いや〜、高い！森ノ宮ってこんなに高かった？
と驚きです…
確かに便利なのは便利で、徒歩5分圏内にJR線、地下鉄中央線、長堀鶴見緑地線がありますし、近くにスーパー、大型ホームセンター、キューズモール、大阪城公園などもあります。
更には難波宮跡公園の再開発、大阪城東部地区の再開発（中央線新駅開業）などもあるため、確かにポテンシャルのある立地ではあります。
よって、現状は『高いな〜』と感じる人が多いのは間違いないと思いますが、再開発完了後、新駅開業後には『ここ安かったね〜』となる可能性はありますので、先々を見越して購入するには良い物件です。
（もちろん再開発が完了後はより森ノ宮周辺は更に便利になるのは間違いありません）
難波宮跡公園の再開発パース
森ノ宮新駅パース
ただ、この価格帯だと同じく中央区の中古タワマンであったり、人気の谷町四丁目駅周辺の新築マンション（シティテラス谷町四丁目、ブランズタワー谷町四丁目など）も検討出来る価格帯ではありますので、他物件と比較検討した方が良いかなと思ってはいます。
また、個人的には価格魅力や今後の再開発の恩恵を最大限受けるなら以前ブログとしてご紹介したローレルコート大阪城公園とも比較検討してほしいと思います。
ローレルコート大阪城公園も1期で人気だったため今の価格は1期価格より300万円前後高くなってしまいましたが、それでも70㎡換算で1,500万円近くは本物件より安くなります。
更に、大阪城東部地区の再開発（中央線新駅開業）はローレルコート大阪城公園の方がエリア的には近いため、再開発の恩恵はローレルコート大阪城公園の方がプラスの影響を受けるかとは思っております。
（そもそも最寄駅が森ノ宮駅か鴫野駅かの大きな違いもありますが…）
（兵庫県の物件で例えるならプラウド阪急塚口駅前とパークホームズ伊丹稲野を比較しているような感じでしょうか。パークホームズ伊丹稲野は人気となり1期価格よりローレルコート大阪城公園と同じく値上げしました。）
※ローレルコート大阪城公園の記事はコチラ
本物件は元々短期で住み替えして儲かるようなマンションではありませんが、この価格帯であれば基本的には永住思考でマンションを検討する方に向いているマンションかとは思っております。
(一部かなり安い部屋がありますが後述します)
エントランスホール（落ち着いた雰囲気のエントランスでカッコ良い）
1階ラウンジは勉強や仕事をするにも使えます（他のマンションのスタディルームと同じようなイメージです）
推しポイント
- 徒歩5分圏内にJR線、地下鉄中央線、長堀鶴見緑地線
- 目の前が大型のホームセンター
- 駅にスーパー、徒歩10分以内に商業施設のキューズモール
- 超大規模な公園の大阪城公園が近い（遊具は少ないが…）
- 難波宮跡公園、大阪城東部地区の再開発（中央線新駅開業）があり今後のポテンシャルがあるエリア
残念ポイント
- 現時点の森ノ宮価格ではなく再開発を見込んだ価格なので高い
- 1R、1DK、1LDK〜3LDKまで用意されており、住民層は多少懸念（1Rなど投資用として賃貸運用するような部屋も多い想定）
- JRの線路が近いため全体的に電車走行音は要注意
- 仕様は価格にしてはコストカットが目立つ
（洋室はカーテンボックス無し、スライドのソフトクローズ無し、トイレタンク有りetc）
再開発エリアにも近いのは今後のポテンシャルを感じます
すごろく期待値
すごろく期待値：50点
販売価格
- 平均坪単価：340万円
- 最安坪単価：1R:256万円〜、それ以外：317万円〜
- 最高坪単価：392万円
（一部値段が上がっているところもありますが、売り出し階数が予定時点と異なるため、多少違う階での比較になった影響がほとんど）
大阪城公園が西向きバルコニーから見える南西角のJタイプは大阪城viewは期待が出来そうですが、価格はかなり高いですね…
80㎡弱で諸費用等諸々入れたらほぼ1億円。。
ちなみに1Rの部屋は大幅な価格調整となり安くなりました。
私自身『1R投資はオススメしない』と言っていますが、この1Rの価格であれば投資としても成立はしそうですね！
2,000万円を35年で割ると月で4.7万円程。
賃貸は8万円以上で貸せると思いますので、管理費・修繕積立金などを入れてもプラスの方が多くはなりそうです。
引き続き1R投資はオススメはしませんが、やるならこれくらいの物件を狙った方が「安全に」、「賢く」1R投資は出来ると考えています。
当初予定価格と1期正式価格一覧
大阪城はAタイプの上層階、Jタイプの西側バルコニーから見ることが出来そうです。
大阪城viewも良いですが、大規模な大阪城公園の緑を眺めることが出来るのも素敵ですね〜。
（共用廊下からでも眺めることは出来そう）
なお、1期供給戸数は40戸と全戸数の約40％が販売対象住戸となります。
供給戸数としては多い部類に入るため、この勢いそのまま1期40戸即日全戸完売したらかなりすごいですね。
（この価格帯で40戸即日全戸完売したら周辺のマンションもどんどん値上がりしていきそう・・・）
私がモデルルームに訪問した際には2戸しかないJタイプ9,400万円前後の部屋は2つとも要望が入っているとか。
今後の森ノ宮の相場感をある意味作る可能性がある物件となるため、本物件は引き続き要チェックしていきたいと思います。
まとめ
今回は1期登録申し込み期間が迫っていたためダイジェスト版の内容となるため、通常と比べると情報が少ないですが、『再開発のポテンシャルを感じるならGO！』
ですし、
『いやいや値段高いよね、再開発もよくわからん』と思うならなかなか検討は難しい物件です。
グラングリーン大阪もそうでしたが、再開発の詳細内容が決まれば決まるほど周辺のマンション価格も高騰しているので、本物件も再開発エリアに「商業施設が出来る〜」、「マンションが出来る〜」、などが確定してくるともっともっと評価されても良いエリアだと思います。
（再開発は完成が近づかないとイメージが湧かないもんですから難しいですよね、、グラングリーン大阪も来年の街開きが迫ってきてようやく迫力が具体化してきた気がします）
ただ、メトロの物件は第1号物件のメトライズタワー大阪上本町もそうでしたが、売れ行きによっては値段を結構上げてくるので、前向きに検討されている方は今回の1期販売で申し込みしていきましょう！
それでは本日は短いですが、ここまでとします。
時間を見て本内容のアップデートしていく予定です。
その際は更新情報をTwitter（X）などで報告します！
次回もお楽しみに！！
メトライズ森ノ宮中央
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