【ザ・パークハウス大阪梅田タワー】悲報！1期販売前に予定価格値上げ‥値上げ後の価格考察【すごろく】

今回は9月に予定価格を考察したザ・パークハウス大阪梅田タワーに関するアップデート情報がありますのでまとめていきます。

9月に優先案内会があり先日2回目のモデルルーム訪問をしてきましたが、まさかの…
【値上げ】！

いやいや、まだ1期販売も始まっていないのに値上げになるとは、色々モデルルームを巡ってはいますが珍しいパターンでした。

1期販売が終わって申込数、抽選倍率などを踏まえて2期から値上げするのは最近一般的になってきましたが、優先案内会で収集したアンケート結果などから販売前に値上げするのは『マジかよ、三菱地所はそんなことするのかよ？！』という感じでしたが、それだけ人気物件であるとも言えます。
（だから皆さん言ったじゃないですか、モデルルームアンケートでは『想定より高い、○万円程度高い』にチェック付けないといけないって！
私なんか『500万円以上高い』とコメント書いたのに、むしろ値上げするなんて、影響力皆無すぎて…）

（むしろ、グラングリーン大阪の一般販売の価格も見えてきたからアンケート結果関係なく値上げしたとか？確かにグラングリーン大阪より坪単価ベースで半額くらいの部屋もありますからね、立地は徒歩5分くらいしか変わらないのに）

と、前置きがいつもながら長くなりそうなので早速本編にいきたいと思います！

今回は値上げ価格の考察がメインとなりますので、前回の記事も併せてご覧ください。

現地周辺地図

マンションコミュニティ：ザ･パークハウス大阪梅田タワーってどうでしょうか？

1 予定価格更新
- 1.1 値上げについて
- 1.2 ランニングコスト
2 値上げ後の価格考察
3 すごろく期待値
4 まとめ
5 【告知1】すごろくLINE公式アカウント
6 【告知2】スムラボ相談カウンター

予定価格更新

値上げについて

営業さんに値段が上がったことを聞いていたのですが『前回は参考価格で今回が予定価格です。1期の正式価格は1月に確定して、そのまま申込→抽選となります』とのことでしたが、もはや参考価格と予定価格の違いはよくわからず、とりあえず値段が上がった事実だけはわかりました（笑）。
三菱レジデンスの営業担当者の方も1期の販売前に値段を上げることはかなり珍しいとおっしゃっていました。

当初の予定価格では低層階は坪347万円〜スタートでしたが、値上げ後の価格では最低が坪363万円〜スタートになりました。
全体平均の坪単価ベースでいくと坪460万円→坪480万円に値上げ。

高層階の一部住戸を除いて値上げ幅は100万円〜1,500万円です。
低層階は概ね100万円〜300万円値上げなのでまだ許容範囲かなと。
（元々申し込みを予定していた人からすると100万円でも値上げは嫌ですが…）

中層階以上では角部屋を中心に1,000万円、1,500万円の大幅な値上げ。
割と元々高いと思っていた3LDKの部屋も1,000万円の値上げとなっておりますので、結構驚いています。
優先案内会のアンケート結果で『意外と安い』にチェックした方が多いのでしょうか…

ちなみに売却時のリセールバリューですが、以前までは低層階の割安な部屋を購入した方がリセール時は騰落率は高い傾向だと思っていましたが、最近は低層階の割安な部屋より、値段が高くても「眺望が抜ける高層階」、「角部屋」の方がリセールバリューが良く中古時に高額であっても成約する状態になってきました(以前からもそうだったかもしれませんが、最近は高層階や角部屋の価格がインフレしているタワマンが多いです)。
よって、予算が上げれるのであれば可能な限り良い部屋を選択した方が、ゆくゆく売却する際の価値も期待出来ると最近は感じております。

そう言った傾向もあり、今回も眺望が抜ける高層階の角部屋の価格が一気に値上がりしたのかもしれません。。。

それでは予定価格一覧をご覧ください。
※緑色の左側が9月時点の予定価格表、青色の右側が２回目のモデルルーム訪問時に確認した最新版の予定価格です。
※クリックすると拡大します。

値上げした後の価格表

9月19日の記事で本物件の予定価格を坪480万円と予想していましたので、奇しくも当初の予想通りの価格帯となりましたが、一度安い価格を見た後に値上がり後の価格を見ると…

9月19日の記事抜粋

ランニングコスト

管理費・修繕積立金：486円/㎡

173戸と戸数は少ないタワマンであるものの居住用のエレベーターが低層階2機、高層階2機の計4台（＋非常用エレベーターが追加で1機）あったり、自転車用のエレベーターが2機あったりとランニングコストがかかる設備が多いので、高いとは思っていましたが予想以上に高かったです。

共用施設は戸数的には充実しているかと思いますが、やはりランニングコストにそのまま跳ね返ってくるので、この辺りは大規模物件はスケールメリットが出るな、と改めて感じますね。

近い価格帯のタワマンとしては、

ブランズタワー大阪本町：474円/㎡
ブリリアタワー堂島（Ocean）：528円/㎡

値上げ後の価格考察

いや〜、値上げ嫌ですね。
せめて1期終わって2期から値上げしてくれよ！
と思っています。

ただ、1,000万円、1,500万円値上げした部屋の検討者はかなり厳しい状況になったと思いますが、低層階を中心に100万円〜300万円の値上げは今の市況化であれば致し方ないかと思っています。

中古でも数ヶ月前に販売していた部屋が成約した後、数ヶ月後に2,000万円値上げして再販されることもあったりしていますし、最近は郊外・近郊の物件でも2期から数百万円値上げするのはスタンダードになってきたので、本物件の価格帯からすると数百万円の値上げは値上げ率でみると上げ幅は小さいと言えます。
（何度も言いますが個人的には数百万円の値上げでも嫌ですけどね…ただ、自身のマンション購入活動を振り返ると今まで購入した物件は1期で落選して2期以降に値上げして買っているケースもあるので、やはり割り切りが大事かも）

それだけ、前回見に行ってから2ヶ月程度の間にも市況が上がっている（新築も中古も新着物件が軒並み高い）状態なので、今後は予定価格が1期販売前に値上がりするケースも増えてくるかもしれませんね。
（なお、ジオタワー大阪十三は値上げはしてなくオススメ住戸が増えた感じでした（笑））

ちなみに、値上げ後の価格を見ても、ブランズタワー梅田Northより安い部屋は多いですし、ザ・ファインタワー梅田豊崎の成約価格よりも安い部屋はありますので、駅直結ではないにしろ梅田までの徒歩圏内の三菱地所の駅近新築タワマンがこの価格であればやはり買いな物件です。

なお、今回値上げしたことを考慮してなのか1期で販売する住戸は多くするとのことでした。
本来は1期で数を絞って販売して、申込数を見て2期から段階的に値上げしていく予定だったようですが、今回は1期販売前に値上げしたことから1期の数を増やしての販売になるため、万一落選しても2期以降も引き続き同じような価格帯で買える可能性はあるかもしれませんので、ある意味買いやすくはなるかもしれません。
（2期で予定していた値上げ分を1期販売戸数全体に均した感じなのかも。ただ、これで2期も値上げしたらオイオイと思っちゃいますが…）

値上げしても申込希望者数は多い様子なので、結局抽選になる部屋は多くなりそうな気がします。
いやはや、大阪市内のマンション価格はどこまで価格が上がるのか…

すごろく期待値

すごろく期待値：75点（前回より5点マイナス）

まとめ

正直1期販売前に値上げしたのはかなりショックで私自身は結構狙っていたのですが購入モチベーションは下がっちゃいましたね…
（上記と言っていることが矛盾して申し訳ないですが、今年申込を入れた物件全てが途中で値上げになったこともあり結果買えなかったので（笑））

個人的にはグラングリーン大阪かザ・パークハウス大阪梅田タワーのどちらかに申込をする予定でしたが、気持ちの整理が出来てグラングリーン大阪に絞ろうかと思っています。
（本物件が来年1月に抽選、グラングリーン大阪が来年2月なので、先に本物件の申込&抽選を迎える形で非常に悩ましかったのである意味良かったのかも…）

ただ、グラングリーン大阪の価格を見ると本物件は立地はそこまで変わらないものの価格が半額くらいの部屋もあるため、本物件は半住半投で住むには非常に良い物件だと思っています。

なお、中津駅直結タワマン三兄弟を検討されている方は本物件やグラングリーン大阪の影響で今後まだ値段が上がってくると思いますので、購入するなら早めに検討することをオススメします。
ブランズタワー梅田Northは以前から高かったですが、徐々にセントラルマークタワーやザ・ファインタワー梅田豊崎の値段も上がってきています。
しかも成約までのスピードも早く、在庫がかなり少なくなってきたので今後の出物は値上げが想定されます。
（ザ・ファインタワー梅田豊崎の新着物件では初日に複数の内覧があり、その日で申込が入り成約したようです。。）

本物件は値上がりしたものの大阪駅周辺の再開発の状況を踏まえると資産性は良い物件なので、永住ではなく将来的に売却を考える方には引き続きオススメのマンションです！
※グラングリーン大阪の記事で大阪駅周辺の再開発にも言及していますのでコチラの記事もご覧ください。

本物件が価格的に厳しくなってきて検討外になる場合は11月3日から優先案内会が始まったシエリア梅田豊崎を狙うのもアリだと思っています。
私は優先会初日に行く予定でしたが体調を崩してしまったためまだ行けておりませんが、中津駅が最寄りであっても駅距離・板状マンションであることを踏まえると少しは価格が安くなるはずなので実需目線の方には特に狙い目になるかもしれません。

本物件のモデルルーム予約も徐々に取りづらくなっており、11月下旬以降しか予約が取れない状況なのでお早めに資料請求・モデルルーム予約をして検討しましょう！

それでは次回の記事もお楽しみに！！

ザ・パークハウス大阪梅田タワー

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