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先日、読者の方から頂いたコメントです。
いや、もっとマンションの話をしてくださいよ
そうなんです、最近は身バレを気にしてマンションギャラリーに行けておらず、マンションを深掘りした記事が書けておりませんでしたね。もっぱら得意のフィールドワークで周辺環境、商業施設、立ち飲み記事などマンションには直接的には関係ない事ばかり書いていました(汗)。
正直な所、「街の現在・未来」「物件のリセール・資産価値」には興味があるのですが、『間取りや設備や外観』にそこまで深いこだわりがない私がおりまして「どんな住まいでも、住めば都」なタイプです。いつも妻に『間取りや設備や外観』の良し悪し等をヒアリングしている次第でございます。女性目線・奥様目線いつも勉強になります!!
そんなこんなで、とある土曜日。
コロナ前よりポテンシャルを非常に感じていたJR丹波口駅・中央市場周辺エリア。以前、リサーチパークで開催された京都移住計画が主催する街セミナー『移りゆく京都駅エリア・その最前線とは？〜″えきにし″から変わる街の魅力〜』にも私は参加していました。
現在「裏がある京都人のいけずステッカー」で大バズり、メディアからの取材でかなり忙しくなってそうな大西里枝氏が講演者として来られていたのは、かなりプレミアでしたね。
ここまで突き抜けた京都人はなかなかいません!!(笑) 素晴らしい!!
そんな期待感を感じさせる街に誕生する『(仮称)京都下京区 駅前最大級プロジェクト／ファインレジデンス京都五条通京阪電鉄不動産・大阪ガス都市開発・九州旅客鉄道』が事前案内会をやっているという事で参加してきました(今回、妻不在私一人での参加となりました)。
(仮称)京都下京区 駅前最大級プロジェクト『ファインレジデンス京都五条通』の事前案内会に参加
川端通にある『COCOROMA 京都マンションサロン』へ行ってきました。サロンに到着すると、ちょうど高級車に乗ったご年配の方がガレージに駐車しようとしているところでした。マンションサロン内は落ち着いた富裕な雰囲気が漂っていました。
商談ルームに通され、マンション市況の話や、外観パースや、動画・モデルルーム2タイプを見学して約2時間。
さぁ、商談を終わろうという所で
(営業)「あっ、あの・・ブロガーの方ですよね？ みんな知ってますよ 笑」
(私)「・・・苦笑」(微妙な空気はビンビン感じていました)
しかし、私も家を探す1エンドユーザーです。帰り際、「ぜひ、ご購入宜しくお願いします」と笑顔で見送られサロンを後にしました。
「みんな知ってますよ」がどこまでの範囲かわかりませんがkyoto1192と身バレしていた状態での2時間の事前案内会(汗)
では。
この物件最大のウリは周辺環境
『(仮称)京都下京区 駅前最大級プロジェクト／ファインレジデンス京都五条通京阪電鉄不動産・大阪ガス都市開発・九州旅客鉄道』「下京区最大級」
「この物件最大のウリはロケーション!! 駅徒歩2分、スーパー・小学校に隣接、公園・コンビニ・ドラッグストアがすぐそば・・・・」
JR山陰本線「丹波口」駅から徒歩2分。阪急「大宮」駅には徒歩16分。
隣はスーパーマツモト
私はこの「マツモト」よく利用してましたので、馴染みあります。靴修理・花屋さんにはよくお世話になりました。
光徳小学校も隣接
道路を渡ればすぐ、目の前にドラッグストア ダックス
ダックスの隣には
京都銀行・京都中央信用金庫・京都中央信用金庫
コンプリートATM!!
その奥にクリーニング店、
ヘアサロンまであります。
さらに横には動物病院。
スーパーの横には道路を挟んで
光徳公園
園児たちが走り回っています。
そして、気持ちの良い青空
子育てファミリー、ペットを飼っている方には嬉しい限りです。
マンション計画地の南側に隣接して整骨院・耳鼻咽喉科・セブンイレブン。
五条通側、マンション計画地の東側には
神経内科
「駅近、スーパー・小学校隣接、生活施設がここまで整った物件は他にありますか？」
・・・・確かにスーパー隣接でここまで周辺環境が整った物件となると他にはなさそうな。。。
商圏が全く異なりますが
伏見区の大手筋の『ブランズ伏見桃山／東急不動産』
「ブランズ伏見桃山」現地撮影2023.10.11
こちらはマンションの1・2階に「イオン」が入ります。
「ブランズ伏見桃山」現地撮影2023.10.11
京阪「伏見桃山」駅 徒歩4分。活気ある商店街「大手筋商店街」そばで、こちらの物件も生活施設の利便性はかなりありそうです
「ブランズ伏見桃山」現地撮影2023.10.11
より詳しく伏見区の大手筋の『ブランズ伏見桃山／東急不動産』を知りたい方はこちらから
右京区西院では
五条通沿い「イオンモール京都五条」の西で計画されているのが
現地撮影2023.10.24
現地撮影2023.10.24
『阪急阪神不動産・NTT都市開発』によるマンション計画地。こちらの物件の販売はまだです。
「阪急阪神不動産・NTT都市開発」現地撮影2023.10.24
容積率が緩和され戸数が増えた分、価格帯が気になる所。11階建、279戸。
「阪急阪神不動産・NTT都市開発」現地撮影2023.10.24
最寄駅は阪急「西京極」駅まで約850m(徒歩11分)と、阪急「西院」駅まで約1200m(徒歩15分)と若干駅距離はあります。
この物件が販売されれば『(仮称)京都下京区 駅前最大級プロジェクト／ファインレジデンス京都五条通京阪電鉄不動産・大阪ガス都市開発・九州旅客鉄道』と競合してくる可能性がありますね。
気になる価格は
『(仮称)京都下京区 駅前最大級プロジェクト／ファインレジデンス京都五条通京阪電鉄不動産・大阪ガス都市開発・九州旅客鉄道』の気になる価格は「坪@300万円・・・」
東西南北で部屋の広さタイプを変えているとの事でした。南向きは広めのタイプとの事なのでより坪単価が高く、総額も高くなりそうですが、具体的な話はされませんでした。
例えば67㎡(約20坪)なら6,000万円。中心部よりは安いですが、庶民が気軽に買える価格ではありません。どこもかしこも良い価格になってきましたね。
こちらの物件の私の価格予想では70㎡で坪@320万円で3LDK6400万円予想でした。70㎡の部屋がいくらか分からないので答え合わせができていません。
マンションコミュニティでも取り上げられています。参考になっているようで感無量!!(嬉)
30 マンション検討中さん 2023/08/03 11:41:35
https://www.sumu-lab.com/archives/82298/
いつも参考にさせていただいている、こちらのブログでは坪320の70平米3LDK6400万予想。
当たったら丹波口は大変な高騰。
エスリード梅小路も予想より高かったですが、大好評完売だったので、無きにしもの価格ですね。
引き渡しまで2年と4ヶ月
『(仮称)京都下京区 駅前最大級プロジェクト／ファインレジデンス京都五条通京阪電鉄不動産・大阪ガス都市開発・九州旅客鉄道』の引き渡しは| 引渡可能時期 | 2026年3月下旬 |
|---|
すぐ契約しても入居まで2年と4ヶ月です。かなり早めに販売が始まった理由としては「お客様の間取り等の要望を聞くため」との事でした。
価格が高騰している今、この大規模物件271戸をスムーズに完売させようと思うと気が遠くなりそうですが、少しでもお客様の要望を聞いて成約を増やしたいところではありますよね。
マンション販売といえば、土地や着工の段階から販売が始まり竣工前に完売せるのが以前なら常でしたが、最近の物件は完成後販売が増えている印象があります。但し20戸から30戸台のスモールマンションですが。
物件が高騰していて世の中の情勢も不透明な上に入居予定が1~2年後となると、エンドユーザーは判断しづらい状況があります。それなら現物見て即判断してすぐ入居したい!! のではないでしょうか。
完成後販売の物件としては
『ヴィークコート京都河原町二条／清水総合開発』
・33戸・2023年6月竣工済み
ヴィークコート京都河原町二条／現地撮影2023.11.7
残戸数少なし、年内に売り切れるかに注目です。
ヴィークコート京都河原町二条／現地撮影2023.11.7
より詳しく『ヴィークコート京都河原町二条／清水総合開発』を知りたい方はこちらから
『ザ・四条烏丸レジデンス／住友不動産』
・38戸・2023年9月竣工済み
全室56㎡!! 間取は1LDK＋S、2LDK。投資用にも見えるマンションです。
より詳しく『ザ・四条烏丸レジデンス／住友不動産』を知りたい方はこちらから
『ブランズ御池西洞院／東急不動産』
・24戸・2023年10月竣工
建築が始まっていましたがなかなか分譲の案内がないので、最近東急不動産が力を入れている学生レジデンスかもしれないと私は思い込んでいました。
マンションコミュニティにもこんな口コミが。
39 ご近所さん 2023/09/28 23:09:38
工事始まった頃から時々通ってますが、面積の割に部屋数が多いし（部屋面積の平均はおそらく50平米前後）、分譲の案内もないので、賃貸マンションだと勘違いしていました。分譲だったのですね。
より詳しく『ブランズ御池西洞院／東急不動産』を知りたい方はこちらから
そして、物件動画・3Dパースを見て、2タイプのモデルルームを見学しました。大きめのモデルルームはキッチンの後ろに長いカウンターがある特徴的なキッチンでしたが、妻に後から聞くと今人気のキッチンだそうです。
さらに・・・
深掘りして記事を書きたいのですが筆が進みせません。やはり私にはフィールドワークしかないような気がしてきました。
1192出動します。
「JR山陰本線」増便要望
駅前に繁華街があるわでもない、どちらかというと地味なJR「丹波口」駅。
夜、赤提灯らしきものは五条通には見えません。
リサーチパークがあるので駅から西へ歩くビジネスマン&ウーマンの姿は多く見られます。皆さん仕事帰りどの辺りで飲んでおられるのでしょうか。
駅前にあるのは「京都市中央卸売市場第一市場」。コロナ前は一大観光スポットになるかもしれない期待感がありました。
配信 MBSニュースによると
観光客増加…電車が“大混雑” のJR嵯峨野線 京都府がJR西日本に“ダイヤ見直し”を要望 コロナ禍以降の減便での運行続く
観光客の増加により電車が大混雑していることを受け、京都府知事がJR西日本にダイヤの見直しを求める要望書を提出しました。
京都駅と嵯峨嵐山駅を結ぶJR嵯峨野線などではコロナ禍以降、減便した状態での運行が続いています。 しかし外国人観光客らが戻ったことで激しい混雑が起きていて、JR西日本は臨時の増便などで対応していますが、復便にはいたっていません。 これを受け京都府の西脇知事は16日にJR西日本に対しダイヤの見直しや混雑緩和を求める要望書を提出しました。 （京都府・西脇知事） 「復便、増便を要望するだけではなくて、利用客増加のために一緒にやっていきたい。われわれの思いは十分に伝わったと思う」 JR西日本は利用状況を見ながら対応するとしています。
平日昼間の静かな駅。旅行者らしき人はいません。
1時間3本〜4本。これが減便した状態なのでしょうか。
「京都リサーチパーク」の南、中央市場前のマンション開発が消滅・・・・
JR丹波口駅から西へ徒歩5分(約400m)、全国初の民間運営によるサイエンスパークとして1989年に開設された『京都リサーチパーク』。元々は大阪ガス京都工場でした。
左側の「KRP 10号館」は2021年2月に竣工しました。京都市内では 10 年ぶりとなる大規模賃貸オフィスビルの供給で、オフィススペースは竣工時点で満室稼働となりました。
京都リサーチパークについては、こちらをご参照ください。
「五条七本松」の交差点、
西南角にあった建物(以前はかごの家、マンションギャラリー)が解体されました。
京都リサーチパークを七本松通を南へ。
「七本松花屋町」に建つ『ル・パルトネール京都丹波口／ランドリアン・礎』2014年8月竣工
道端に市場らしい車がとまっています。小回りがきくターレットトラック。
そのマンション隣の敷地、砂利ガレージ。
「共同住宅」60戸が予定されていましたが
「本事業の着手が未定となりました」
そんな文字が見えました。
消えたマンション開発、何故に？
「京都市中央卸売市場」周辺の現在
市場関連の建物が解体されています。
バリケードの前には
「Kyoto Makers Garage」、3Dプリンター、レーザーカッター、CNC等のデジタル機器を揃え、誰もがアイデアを形にできる場所、レンタル工房です
その隣、
休日のBBQコートは地元民でかなり盛り上がりを見せていますが、再びのインバウンドでどう変化していくのでしょう。
訪日旅行者がBBQをする可能性もありえるのでしょうか？
すぐ横は市場です。
水産棟に見学エリアがオープンしたのが今年4/1でした。早朝のせりをガラス越しに見れます。
ここから「京都の食」を世界へ発信するのです。
レトロなビルの1階に以前から注目していた不動産会社が入っていましたが『京都R不動産／51Action R&D』が移転していました。
雑貨&カフェが12月上旬オープン。
モノづくり試作・交流拠点『Umekoji MArKEt』ウメコウジマーケット。2022年5月オープンしました。
1階には最先端の金属3Dプリンターが設置されています。2階にはQUESTION 梅小路（by 京都信用金庫、3階はシェアオフィスです。
モノづくりの街、クリエイティブタウンになりえるか、さぁ。
近くて遠い「島原」
『(仮称)京都下京区 駅前最大級プロジェクト／ファインレジデンス京都五条通京阪電鉄不動産・大阪ガス都市開発・九州旅客鉄道』計画地の五条通を挟んで南側は『島原』エリアとなります
地図で見るとJR丹波口駅東側のエリアになります。
駅東側にも市場関連の建物があります。
京都に長年住んでいましたが「島原」エリアに足を踏み入れる事はありませんでした。そもそも「島原」がどの辺りにあるのかさえも知りませんでした。きっかけは結婚して、義父から『誠の湯』に誘われるようになってからです。
西陣で帯を織る職人の義父はプレッシャーのかかる仕事に一区切りがついた時、『玉洗い行こか』と休みの昼間に私を誘うのです。風呂上がりにここの「花車」でビールを飲みご飯を食べるのが最上の喜びのようで、私はノンアル、帰りは運転手になり義父を家まで送るのです。
満足度がかなり高い施設です。
西側には『きんせ旅館』。先ほど訪日旅行者らしき4人組が建物から出てきてMKに乗り込みました。
中はアンティーク全開!!
以前、フリマ&音楽イベントで一度訪れたことがあります。
とはいえ「島原の街」にそれほど観光客は見えず、静かなもんです。
風情ある建物がそこかしこにあるにもかかわらず。
島原大門のそばにある
かき氷専門店は今の季節は営業しているのでしょうか？
大門の外はこれまた風情あるお店が見えます。
そしてタテの壬生川通でたまらないお店を２軒発見しました。
お好み焼き 焼きそば「やすい」
松竹梅「島原蛸松」
夜ともなると宝石のようなこの輝き。
お好み焼きのたまらない匂いが漂ってきます。
勇気があるなら飛び込んでこいよ、ってオーラを放っています。
たまらん、店構えです。
この暖簾の向こうにどんな世界が待っているのか。一日の終わりにこんなお店で静かにお酒を飲んでみたいです。
マンションを深掘りするはずが、今宵もまた大きく脱線した1192でした。
おわり
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身バレ上等（笑）島原、すごく良いじゃないですか！観光客には穴場なのでしょうか？たしか宮武というお店を以前紹介されていましたよね？ やすい、たこまつ、思い切って飛び込んでみたいです！続編レポート楽しみにしています。京都は奥が深いなぁ。それにしても271戸・・・価格も決して安くないし・・・完売するのは大変なのではないでしょうか？
身バレ上等(笑)
島原が観光客で賑わっているのを見た事ありませんね。
JR丹波口駅周辺はこれから面白そうな気がしています。
「宮武」地元で人気店ですね。
「蛸松」なかなか渋いお店です。今のところ飛び込む勇気がありません。
どこにいけども坪300万円は超えてくる時代ですね。