【内覧会訪問&対談】幕張ベイパーク ミッドスクエアタワーの内覧会に2LDKさんと参加！4棟目のライズゲートタワーへの期待感は？！（後編）
【幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー】の内覧会に参加する機会をいただきましたのですごろくさんと訪問してきました。内覧会の様子を対談形式でまとめましたので是非ご覧ください！
対談内容は前半・後半の2部構成となっております。前半パートはこちら
https://www.sumu-lab.com/archives/91614/
■前半（前回）
- 外観、デザイン
- 共用施設
- 駐車場
■後半（今回）
- 専有部
- 幕張ベイパークの中古相場とライズゲートタワーの価格予想
- 周辺のおすすめ新築マンション
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
2LDK [首都圏]さん
首都圏エリア担当。記事を見てマンション買いました！と言っていただくことが最近の生きがいです。読者の方のマンション探しのお役に立てるよう日々発信しています。
[寄稿] マンションコミュニティ：スムラボ派出所スレ
すごろく [大阪]さん
◾︎大阪市内を中心とした新築マンション情報を発信しています。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
- 購入5軒（いずれも新築、内1軒は投資用）
- 売却2軒
- 賃貸1軒
◾︎2021年に3軒目、2022年に4軒目&5軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです…
◾︎全国転勤の会社員のため半住半投（転勤時に売りやすい貸しやすい）が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
◾︎対応領域：新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資
[寄稿] マンションコミュニティ：スムラボ派出所スレ
座談会 スタート
専有部
※専有部はプライバシーもあるので写真の掲載は控えます
坪250万前後のマンションとは思えないクオリティでしたね。ディスポーザーもありましたし、キッチン天板が御影石だったのには驚きました！
すごろくさん的に気になったポイントはありますか？
気になったポイントで良かった点は…
・天井高2.6mは良い、解放感がある
・キッチン天板御影石、トイレ、玄関電子錠など、価格の割に仕様が良い
東京や大阪のタワマン見てても遜色ない、むしろ大阪のコストカットされたタワマンより全然仕様はよく、コスパが素晴らしいですね。
・天井高2.6mは良い、解放感がある
・キッチン天板御影石、トイレ、玄関電子錠など、価格の割に仕様が良い
東京や大阪のタワマン見てても遜色ない、むしろ大阪のコストカットされたタワマンより全然仕様はよく、コスパが素晴らしいですね。
逆にネガ部分で気になった点は…
・梁や柱は結構あるので間取りによっては結構気になるかも
・角部屋はスパン広く取れていますが、中住戸は外廊下側に洋室2部屋あるため、暗さや外廊下の音が気になる
ですね。
とは言え、この単価なので全体的には満足度の高い専有部かと感じました。
・梁や柱は結構あるので間取りによっては結構気になるかも
・角部屋はスパン広く取れていますが、中住戸は外廊下側に洋室2部屋あるため、暗さや外廊下の音が気になる
ですね。
とは言え、この単価なので全体的には満足度の高い専有部かと感じました。
あとは部屋の中からの眺望も抜群でした！具体的な方角はコメントできないのですが、街がゆとりを持って作られているのでベイパーク内で向かい合って建つマンションも気になりませんでした。
真ん中に公園があり緑が目に入る眺望なので癒される景色でした。海も見える方角だったので色んな景色を楽しめるのは良かったです。
また、三井不動産が全体の街づくりをしておりタワマン同士の距離も離れているので、タワマンが被る向きでもそこまで気にならなったですね。
やはり1つのデベロッパーが最初から最後まで街を作っているタワマンは素晴らしいと改めて感じました。
また、三井不動産が全体の街づくりをしておりタワマン同士の距離も離れているので、タワマンが被る向きでもそこまで気にならなったですね。
やはり1つのデベロッパーが最初から最後まで街を作っているタワマンは素晴らしいと改めて感じました。
幕張ベイパークの中古相場とライズゲートタワーの価格について
前編記事から2回に分けてお送りしたミッドスクエアタワーの内覧会、とても素敵なマンションでした。街の好みは分かれますが、坪250万前後の新築マンションだと価格に対する満足度の高さはトップクラスですね〜ご契約された皆様おめでとうございます！！！
これだけクオリティ高いマンションであれば角部屋も中部屋も抽選多数だったのは納得です。
街としての好みはファミリーにはジャストでハマると思いますが、やはり駅距離や東京都内までの通勤時間は気になるので、そこが解決出来る人はこの価格はかなり魅力的ですね！
1番最初のクロスタワーは竣工後も余っていたのに、2棟目のスカイグランドタワーは最終期に1,000万円くらい値上げして抽選になり、ミッドスクエアタワーは1期から抽選…
街の開発が進めば進むほど人気になっていますので、これから販売される棟も大注目ですね。
街としての好みはファミリーにはジャストでハマると思いますが、やはり駅距離や東京都内までの通勤時間は気になるので、そこが解決出来る人はこの価格はかなり魅力的ですね！
1番最初のクロスタワーは竣工後も余っていたのに、2棟目のスカイグランドタワーは最終期に1,000万円くらい値上げして抽選になり、ミッドスクエアタワーは1期から抽選…
街の開発が進めば進むほど人気になっていますので、これから販売される棟も大注目ですね。
次に気になるのはそんなミッドスクエアタワーの隣に建つ幕張ベイパーク4棟目のタワマン、ライズゲートタワーです。ここからは幕張ベイパーク内の中古相場と合わせてライズゲートタワーについて語っていきたいと思います！
ライズゲートタワー公式HPより画像引用
まずは中古相場からです。同じ幕張ベイパーク内の先発タワマンは坪280万程度で動いている状況です。
幕張ベイパークは土地取得の経緯も特殊で（恐らく）割安に土地取得ができていること、7社JVという利害関係者が多いPJであることから高値追求は難しい（各社の合意が取りづらい）と考えています。実際、先行する3棟は価格が抑え目でしたし、ミッドスクエアタワー販売時も周辺中古とさほど変わらない価格で割安感がありました。
今回もそのトレンドが踏襲されると（希望的観測ではありますが）予想しています。
- クロスタワー＆レジデンス（2018年築、駅徒歩15分）：坪280万程度（中層階）
- スカイグランドタワー（2020年築、駅徒歩13分）：坪280万程度（中層階）
幕張ベイパークは土地取得の経緯も特殊で（恐らく）割安に土地取得ができていること、7社JVという利害関係者が多いPJであることから高値追求は難しい（各社の合意が取りづらい）と考えています。実際、先行する3棟は価格が抑え目でしたし、ミッドスクエアタワー販売時も周辺中古とさほど変わらない価格で割安感がありました。
今回もそのトレンドが踏襲されると（希望的観測ではありますが）予想しています。
私も坪300万円はいかないと思っており坪280万円程度だと予想しています。
中古マンションは確かに新築のミッドとの逆転現象が起きていたのですが、中古は多少高くても1人にさえ売れてしまえば良いのですが、新築はそうは言っていられません。
ライズゲートタワーだと768戸を完売させないといけないので、今ある中古成約相場を超えた値付けをしてしまうと、全戸完売までには時間がかなりかかると思いますよ。
よって、まずは1期の価格を安く出して広域から集客を行う、2期から多少値上げするならその集客したお客様に販売すれば良いので、初動の1期は安く出ると予想しています。
中古マンションは確かに新築のミッドとの逆転現象が起きていたのですが、中古は多少高くても1人にさえ売れてしまえば良いのですが、新築はそうは言っていられません。
ライズゲートタワーだと768戸を完売させないといけないので、今ある中古成約相場を超えた値付けをしてしまうと、全戸完売までには時間がかなりかかると思いますよ。
よって、まずは1期の価格を安く出して広域から集客を行う、2期から多少値上げするならその集客したお客様に販売すれば良いので、初動の1期は安く出ると予想しています。
価格以外のライズゲートタワーの注目ポイントも伺いたいです。
個人的には立地面では先行3棟に劣る分上モノに気合を入れてきているなぁと感じました。幕張ベイパークのタワマンはどれも素敵なのですが、ライズゲートタワーが一番ゴージャス感（死語）があります。周辺対比でお得感あるとは言えグロスとしては値上がりしていますし、駅距離のビハインドもあるというハンデの中選ばれる工夫を売主もしてきている印象です。
個人的には立地面では先行3棟に劣る分上モノに気合を入れてきているなぁと感じました。幕張ベイパークのタワマンはどれも素敵なのですが、ライズゲートタワーが一番ゴージャス感（死語）があります。周辺対比でお得感あるとは言えグロスとしては値上がりしていますし、駅距離のビハインドもあるというハンデの中選ばれる工夫を売主もしてきている印象です。
ライズゲートタワー_ウェルカムラウンジ完成イメージ_ライズゲートタワー公式HPより画像引用
これも駅から遠い分なのかランドスケープが素晴らしいですね！
今までの幕張ベイパークのタワマンのどれも素敵でしたが、今回のライズゲートタワーは植栽に力が入っており、一番緑溢れた空間になっている印象です。
更にこの中で水遊びが出来るグリーンプールや子供が遊べる大きめの滑り台があったり、子供と一緒に遊べる森のような雰囲気が素敵です。
今までの幕張ベイパークのタワマンのどれも素敵でしたが、今回のライズゲートタワーは植栽に力が入っており、一番緑溢れた空間になっている印象です。
更にこの中で水遊びが出来るグリーンプールや子供が遊べる大きめの滑り台があったり、子供と一緒に遊べる森のような雰囲気が素敵です。
（CG見ながら…）確かに緑多いですね！これは雰囲気良さそう！
スカイラウンジも素晴らしい！
ミッドスクエアタワーのスカイラウンジより気持ち大きい気がしますね。
1階のエントランスホール、エレベーターホールなども含めて2LDKさんおっしゃるように共用部のクオリティは1番かもしれませんが、ミッドスクエアタワーのようにテレワークが出来るラウンジは今の働き方を踏まえると欲しかった施設ですね。ここに住む方は毎日通勤するより在宅勤務の方も結構多い印象なので。
ミッドスクエアタワーのスカイラウンジより気持ち大きい気がしますね。
1階のエントランスホール、エレベーターホールなども含めて2LDKさんおっしゃるように共用部のクオリティは1番かもしれませんが、ミッドスクエアタワーのようにテレワークが出来るラウンジは今の働き方を踏まえると欲しかった施設ですね。ここに住む方は毎日通勤するより在宅勤務の方も結構多い印象なので。
ライズゲートタワー公式HPより画像引用
周辺のおすすめ新築マンション
せっかくなので周辺で販売中の新築マンションについて触れておしまいにしたいと思います。首都圏担当である私から3物件ご紹介しますね！
- シティタワーズ東京ベイ
- パークホームズ南船橋
- エクセレントザタワー
シティタワーズ東京ベイ。
価格的には坪450万（3LDK9,500万）程度になるので予算はグッと上がってしまうのですが、「湾岸エリアの新築タワマンが気になる」という方にとっては数少ない選択肢となってきています。部屋数や広さにこだわらないので都心アクセスをより良くしたいという人は2LDK検討もアリだと思います。
ゆりかもめ：有明駅と有明ガーデンに直結している点は便利ですし、ICも近いので車があるとより生活が充実しそうです。（詳しくは過去の記事でまとめていますので合わせてどうぞ！）
価格的には坪450万（3LDK9,500万）程度になるので予算はグッと上がってしまうのですが、「湾岸エリアの新築タワマンが気になる」という方にとっては数少ない選択肢となってきています。部屋数や広さにこだわらないので都心アクセスをより良くしたいという人は2LDK検討もアリだと思います。
ゆりかもめ：有明駅と有明ガーデンに直結している点は便利ですし、ICも近いので車があるとより生活が充実しそうです。（詳しくは過去の記事でまとめていますので合わせてどうぞ！）
シティタワーズ東京ベイ良いですよね〜！
1期のタイミングで3LDK6,000万円〜でモデルルーム見に行ったのに買わなかったのを後悔しちゃいますが、実際完成したマンションの共用部も専有部も素晴らしいし、有明ガーデンが庭のように使えるのは満足度高いですね！
個人的にはやはりwest棟の雰囲気が好きです。
有明ガーデンの話すると、温泉の度重なる値上げはどうかと思っていますが（笑）
後、有明ガーデンの中にあるシルバニアファミリーのクジを2回引いたら1等と2等が当たって、大きなシルバニアファミリーの家を持って新幹線で大阪に帰った良い思い出が…
1期のタイミングで3LDK6,000万円〜でモデルルーム見に行ったのに買わなかったのを後悔しちゃいますが、実際完成したマンションの共用部も専有部も素晴らしいし、有明ガーデンが庭のように使えるのは満足度高いですね！
個人的にはやはりwest棟の雰囲気が好きです。
有明ガーデンの話すると、温泉の度重なる値上げはどうかと思っていますが（笑）
後、有明ガーデンの中にあるシルバニアファミリーのクジを2回引いたら1等と2等が当たって、大きなシルバニアファミリーの家を持って新幹線で大阪に帰った良い思い出が…
続いて、パークホームズ南船橋。
最寄り駅が京葉線沿線という点は幕張ベイパークと同じですが、それ以外は全く逆の個性を持つマンションです。駅距離のある幕張ベイパークに対してこちらは駅徒歩4分と駅近です。また駅周辺は再開発によってららテラス東京ベイに生まれ変わりましたし、IKEA、ららぽーとも徒歩圏内と買い物利便性は群を抜いています。幕張ベイパークのきれいな街並みは好きだけど駅距離と周辺の買い物利便性がちょっと物足りないな、と思う人はぜひチェックいただきたいマンションです。（モデルルーム訪問記事はこちら）
最寄り駅が京葉線沿線という点は幕張ベイパークと同じですが、それ以外は全く逆の個性を持つマンションです。駅距離のある幕張ベイパークに対してこちらは駅徒歩4分と駅近です。また駅周辺は再開発によってららテラス東京ベイに生まれ変わりましたし、IKEA、ららぽーとも徒歩圏内と買い物利便性は群を抜いています。幕張ベイパークのきれいな街並みは好きだけど駅距離と周辺の買い物利便性がちょっと物足りないな、と思う人はぜひチェックいただきたいマンションです。（モデルルーム訪問記事はこちら）
ららぽーとTOKYO-BAYはららぽーとの第1号店であり、全国のららぽーとの中で一番大きなららぽーとであることでも有名なので、そこに徒歩で行ける立地、羨ましい！
更に…駅直結でららテラス東京ベイの商業施設が出来たのは商業施設好きからしたら天国ですし、パークホームズ南船橋から「ららぽ」は少し歩きますが、ららテラス東京ベイであれば仕事の帰りにでもサクッと立ち寄れるのは嬉しいですね。
海浜幕張より東京に近く、駅にも近いパークホームズ南船橋はとてもオススメ出来ます。もちろんデメリットもありますが、デメリット以上にメリットが大きいマンションと感じています。
更に…駅直結でららテラス東京ベイの商業施設が出来たのは商業施設好きからしたら天国ですし、パークホームズ南船橋から「ららぽ」は少し歩きますが、ららテラス東京ベイであれば仕事の帰りにでもサクッと立ち寄れるのは嬉しいですね。
海浜幕張より東京に近く、駅にも近いパークホームズ南船橋はとてもオススメ出来ます。もちろんデメリットもありますが、デメリット以上にメリットが大きいマンションと感じています。
最後はエクセレントザタワー。
以前からずっと推しているタワマンです。上でも少し触れましたが利害関係者の多い複数社JV（5社以上）は高値追求しづらい説はこちらにも当てはまっている気がしていまして、5社JVのタワマンということもあり、価格設定が控えめだった印象です。最新価格は掴めてないですが、当初は坪200万を切る部屋もいくつもありました。（当時の記事はこちら）
海浜幕張と比べると飲食店の充実度が飛躍的に高まりますので、ハマる人にハマりそうです。また都内への通勤が多い人にとっては総武快速が座れる千葉駅の方が電車の本数も多く便利だと思います。
以前からずっと推しているタワマンです。上でも少し触れましたが利害関係者の多い複数社JV（5社以上）は高値追求しづらい説はこちらにも当てはまっている気がしていまして、5社JVのタワマンということもあり、価格設定が控えめだった印象です。最新価格は掴めてないですが、当初は坪200万を切る部屋もいくつもありました。（当時の記事はこちら）
海浜幕張と比べると飲食店の充実度が飛躍的に高まりますので、ハマる人にハマりそうです。また都内への通勤が多い人にとっては総武快速が座れる千葉駅の方が電車の本数も多く便利だと思います。
エクセレントザタワーは見に行っていないのですが、2LDKさんが推し活していたのは知っています！
完成したマンションを写真で拝見すると素晴らしいですね！共用施設のクオリティも高いですね！
1期の頃と比べると多少の値上げはしていますが、ブリリアタワー千葉の価格はかなり高いはずなので、狙い目だと思っています。棟内のお披露目会もやっていますので、実際の専有部、眺望見て検討出来るのもチャンスですね！
完成したマンションを写真で拝見すると素晴らしいですね！共用施設のクオリティも高いですね！
1期の頃と比べると多少の値上げはしていますが、ブリリアタワー千葉の価格はかなり高いはずなので、狙い目だと思っています。棟内のお披露目会もやっていますので、実際の専有部、眺望見て検討出来るのもチャンスですね！
…内覧会終わるまで記事UPを保留していたら、まさかのライズゲートタワーの予定価格が出たため、価格面の所だけZOOMにて再対談
（SNSを見ながら…）平均坪単価：275万円！
2人の予想価格より安い！素敵！！
この価格ならかなり人気出そうですね！
ただ、今回から中部屋と角部屋の坪単価ガッツリ変えてきて角部屋が一気に高くなりましたね…
20階中部屋で坪244万円〜、角部屋で279万円〜なので坪単価ベースだと坪35万円＝70㎡換算だと約750万円程の違いなので結構インパクトあります。
ミッドスクエアタワーの時は中部屋と角部屋で単価違いはほぼ無かったですが…
20階中部屋で坪244万円〜、角部屋で279万円〜なので坪単価ベースだと坪35万円＝70㎡換算だと約750万円程の違いなので結構インパクトあります。
ミッドスクエアタワーの時は中部屋と角部屋で単価違いはほぼ無かったですが…
中住戸が単価・グロスの両面でとっつきやすさがありますね〜
20階、南の中部屋が3LDK70㎡が5,280万円は良いですね〜、これミッドスクエアタワーで見た海が見える眺望がこの価格で買えるなら中部屋も良いですね（抽選は避けられなそう）。
人気が出そうな南西角（一部）や北東角は供給がなさそうです…
好条件の所が1期販売で売られないのは辛いかもですね、、2期から値上げするかもしれないし、でも良いプランと階数が1期は少なかったり。今のところ4LDKは完全に眺望が抜ける角住戸は1期ではなさそうですね。それでも高層階はほぼ1億円〜…
今回は中部屋がグロス価格の安さ的にも人気になりそうかな〜。
今回は中部屋がグロス価格の安さ的にも人気になりそうかな〜。
他新築マンションと比べると相対的に割安感がありますね！抽選になるのは間違いなさそう！
ちなみに同時期にブリリアタワー千葉が坪400万円で出してきましたね（笑）
これはこれで高すぎて驚きですが、広域検討ユーザーからするとライズゲートタワーにも流れてきそうですね…
（そしてエクセレントザタワーはやはり狙い目か？！）
既に2月も予約いっぱいなので、そもそも1期販売に滑り込みするのも難しくなっているかもしれませんので、早めに資料請求、モデルルーム訪問した方がベターですね！
これはこれで高すぎて驚きですが、広域検討ユーザーからするとライズゲートタワーにも流れてきそうですね…
（そしてエクセレントザタワーはやはり狙い目か？！）
既に2月も予約いっぱいなので、そもそも1期販売に滑り込みするのも難しくなっているかもしれませんので、早めに資料請求、モデルルーム訪問した方がベターですね！
本気で検討している方はモデルルーム訪問の段階から戦いは始まっていますよ！まずはモデルルームの予約を取ることから！
対談は以上となります。
今回は内覧会訪問と4棟目のライズゲートタワーに関する対談をロケーションが異なる首都圏ブロガーと大阪ブロガーで行い、良い刺激になりました。
普段はマンション単体の記事がメインですが、このような対談記事も発信していきたいと思ってますので、こんな記事・ネタで作って欲しいなどリクエストがあればお気軽にコメントください♪
それでは次回の記事もお楽しみに！！
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