【城東エリア】まずはエントリーから始めてみよう④　パークシティ小岩でタワマンの夢を再び（キットキャット）

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

これまで、城南エリア、城西エリア、城北エリアと連載してきましたエリアごとの注目物件を紹介しているシリーズも今回の城北エリアで一回りしてきました。東京の不動産価格は「の」の字を書いて高くなる傾向から、今回のご紹介の物件が一番お求めやすい価格帯のエリアになっております。しかし、駅前・再開発タワーマンションは従来の駅から少し離れた住居地域などに建つマンションと異なり、駅前の商業地の地価を反映すると共に、さらに再開発による規模感、街の変化、そして過去の竣工事例の価格の伸びを見ての消費者の期待など反映して、同じ駅の周辺相場ではない価格帯で出てくるのがここ数年の傾向です。

城東エリアが都心にアクセスする場合の路線としては、東西線が際立って混雑しますが、そこに負けずと総武緩行線も混雑します。今回取り上げる都営新宿線、京成本線はそこまでの混みあいではなく、沿線のマンション開発がまだまだ発展途上と感じます。三井不動産レジデンシャルによる大規模マンションブランド「パークシティ」の登場により、注目の集まる城東エリアですが、パークシティ以外にも検討を広めても良い沿線、駅があるのでは無いかという観点で注目マンションを取り上げてみましたので、冬休み中の検討を深める意味でも、記事をご覧頂いた上でエントリから始めてみてはいかがでしょうか。

1 パークシティ小岩ザタワー
2 ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス
3 オーベル青砥レジデンス
4
5 プラウドタワー平井
6 総括
7 編集後記

パークシティ小岩ザタワー

パークシティ小岩ザタワー
所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

パークシティ小岩ザタワーは、東京都江戸川区、小岩駅徒歩３分にあるマンションです。プラウドタワー小岩ファーストの販売時から総武緩行線のマンション住み替えによるすごろく期待はずっとありましたが、徐々に全貌を見つつあります。街の従来のイメージを変えるような大きなタワーマンションの開発はとても気になっていました。現地も訪問してきたので、後日まとめの独自記事もアップしたいと思います！

三井不動産の街を作る力に期待が高まる複合開発ですね！

現地はまだまだこれからの感がありますが、工事完了後の素敵さを想像できるかどうかが、決断のカギですね

免震構造のマンションということで、プラウドタワー小岩ファースト（制震構造）を上回る設備仕様に期待です！

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス

所在地：東京都江戸川区船堀三丁目603番、604番、605番1～4、606番1～2
交通：都営地下鉄新宿線「船堀」駅徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.96㎡～86.62㎡
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスは、都営新宿線の船堀駅が最寄りのマンションです。都営新宿線は新宿駅は直通なものの、山手線の東側の駅に直通しない路線ということで、これまでのところ価格の高騰から避けられている感がある路線になります。そんな都営新宿線には急行電車の運行があり、急行停車駅の船堀駅は、利便性の高い駅と言えます。そんな利便性の高い駅だからこそ再開発計画があり、江戸川区役所が移転してくる予定です。都心からの距離も小岩駅よりも都心に近いことから、価格帯に対して、路線を許せれば都心通勤者にとってはメリットを感じられる駅だということでキットキャットは注目しました。「タワーマンション？」とはてなマークがつきかねない構造ではあるものの、風通しの良く間取りの効率性（窓のない部屋が無い）が高いなどメリットは感じられるところはあるので、まずはエントリから―始めて、探索を深めてはいかがでしょうか。

江戸川区役所の移転完了は残念ながら２０３０年代の初頭にずれ込む可能性が出てきましたが、期待は高まるプロジェクトであることは間違いないですね

まだまだ年明けからの訪問で１期が間に合いそうなので、冬休みにぜひともエントリーから始めて欲しいですね

江戸川区の情報はパークシティ小岩の検討にも役立つ内容ですね

オーベル青砥レジデンス

オーベル青砥レジデンス
所在地東京都葛飾区青戸5丁目132番1（地番）
交通　　京成本線/押上線「青砥」駅徒歩6分
総戸数 49戸
竣工予定時期 2024年5月下旬
入居予定時期 2024年7月下旬
売主：大成有楽不動産
施工会社：奈良建設
管理会社：大成有楽不動産

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大成有楽不動産の新築マンションオーベル青砥レジデンスは、東京都葛飾区、青砥駅徒歩6分にあるマンションです。

年明けから第2期が販売開始ということで、販売も終盤に差し掛かろうとしておりますが、きちんと売れていることは評価されて良いマンションだとキットキャットは思います

何よりも都営浅草線直通の京成本線押上線は、今後の都心部の再開発エリアにとても近いエリアに直通するにも関わらず、まだまだ価格帯も現実的な（過去の周辺エリアを知っている方からしたらお叱り頂きそうですが）価格帯で２３区内で新築マンションが購入できる路線だと感じます。

そんな青砥駅最寄りの当マンションについては、グロス価格を意識した平米数調整などは行われているものの、エレベータが住戸に食い込んでいない配置計画など、使い勝手の良い間取りを提供してくれています。Twitterやブログ界隈では坪単価の高いすごい世界のマンションの話をしている方を良く聞き来ますが、このマンションについては地縁や路線などを加味して現実的な選択肢として、選択に入れても良い必要十分の居住性を兼ね備えているキットキャットは感じました

今後の大規模再開発エリア・日本橋、宝町（八重洲・京橋）、東銀座（築地）大門（浜松町）、三田（田町）、泉岳寺（高輪ゲートウェイ）と路線上の再開発がたくさんあるのがこの路線の特徴だと感じます

他の主要駅と比べても所要時間の短さを感じます

狭小間取りも含まれてはいるものの、その分グロス価格は押えられています。メインベットルームの洋室１はHPのイメージ画像だとバルコニーに平行にダブルベッド（シングルベッド２つもいけそう？）が置けるイメージがあり、夫婦の寝室としての最低限の機能性を持ち合わせている間取りだと感じました。平米数が大きくてもベッドの左右から夫婦がそれぞれベッドを下りれない間取りもある中で、これは評価してよい間取りだと感じます。ベッドの置き方、置けるサイズは居住性、睡眠の質に大きく影響するので、キットキャットはとても重視しています。最低限、ダブルベッドと接する壁はヘッドボードの部分のみで、左右の箇所は壁に接さないのが理想です。（さらに言えばシングルベッド２つ置けることも求めたい！）こちらのマンションの間取りで実現できるかの詳細はモデルルームで調査頂きたいですが、それが実現できる狭小間取りならば、検討の余地があるのでは無いでしょうかと、提案させて頂きたいです。

ホームページに掲載のベッドルームのイメージ。このような感じで左右どちらからもベッドから下りれることを主寝室の必須としたい！（シングルベッド２個も置けそうな印象も受けます）

プラウドタワー平井

プラウドタワー平井
高さ110m、地上29階。2022年に販売開始、2024年に竣工予定です。

地番：東京都江戸川区平井5丁目地内
規模構造：鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造、地上29 階地下1 階

JR総武線「平井駅」徒歩2分

総戸数：約370戸
間取：未定
面積：未定
建築主：平井五丁目駅前地区市街地再開発組合
売主：野村不動産、阪急阪神不動産
設計：佐藤総合計画・前田建設工業共同企業体
施工：前田建設工業株式会社東京建築支店

着工：2021年3月
竣工予定：2024年12月

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ここまで城東エリアのマンションを取り上げてきましたが、一番都心に近いと感じられるのがこのプラウドタワー平井です。地図を見て見ると良く分かるのですが、荒川を超えていません。荒川の幅は地図でも感じられると思いますがとても長く、自転車や徒歩で渡るのも躊躇してしまう距離です。数々のマンションを取り上げてきましたが、城東エリアで都心近接と思われるマンションはいずれも荒川を超えておらず、浅草や上野、日本橋に、自転車でも行こうと思える距離感の街だとキットキャットは感じます。

そんな、プラウドタワー平井も現在は販売も終盤。低層階とプレミアムフロアしか残っていないですが、低層階ならではの良さも感じつつ、この都心距離のエリアであることをメリットに感じられるのであれば、免振・内廊下マンションをこの価格帯で手に入るのですから、検討候補に加えることが求められているような感じを植えて取り上げさせていただきます。

2023年12月の先着順販売住戸。残念ながら販売派終盤に近付いてきています。

過去の再開発マンションの例があるからこその、新しいプロジェクトには期待が強まります

今後続く開発よりもより都心に近い場所にあるということが、何よりのアドバンテージ！「荒川は越えません！」

今回取り上げた「平井」「小岩」「青砥」「船堀」の中でも東京駅からの距離が近いほうなのが平井です

総括

今回取り上げた４物件ですが、だいぶ前々から記事を書こうと対象の物件を決めており注目していたのですが、執筆活動に集中できず記事化に時間がかかってしまいました。そんな時間が経過している間にプラウドタワー平井は徐々に売れてしまっており、残すはプレミアムフロアと低層階のみとなっております。パークシティ小岩ザタワーが発売HPがオープンした後は、より都心に近い平井や船堀の販売が加速する可能性もあります。

注目の度合いとしては、三井不動産レジデンシャルの街を作る力には期待したいですが、やはり都心からの距離を大事にしたい場合は「平井」プラウドタワー平井、直通で向かえる街の魅力・発展性も考慮に入れていく「青砥」オーベル青砥レジデンスも候補に入れつつ、販売期が年明けになる「船堀」ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスは１期販売だからこその選択の豊富さを持ち合わせているので、併せて検討頂きたいマンションだったのではないかと、取り上げてみました。読者様が寝正月にならずにマンション選びが進みますことを願っております！

これまで取り上げてきました城東エリアのマンションも併せて検討頂くと、それぞれの良さを感じられるのではないでしょうか！

「シティテラス新小岩」《お便り返し》住友不動産っぽくもあり、ぽくもないマンション（キットキャット）

【シティテラス金町】デベロッパー各社の販売手法の傾向①（キットキャット）

【ブリリア三河島ステーションフロント】駅1分×再開発隣接×東京駅直通の価値は？（キットキャット）

編集後記

最近、日経新聞の記事にもなっておりましたが、京成電鉄の大株主であるファンドが、会社に対して「オリエンタルランド」の株式の有効活用を株主提案をしたとのことです

キットキャットもびっくりしたのですが、京成電鉄が持つオリエンタルランド株の価値は1兆円を超える金額であり、京成電鉄の時価総額（８０００億円）を超える金額になっているそうです。京成電鉄の駅舎や鉄道沿線の開発状況を見ていたら、この株式の一部でも良いから本業と地域の価値向上に使ってもらいたいものだとキットキャットは思いました。もちろんファンドが狙っているのは、地域沿線への貢献ではないのは承知であり、ハゲタカ的な資本主義の亡者のように、気を許せば持ってかれてしまうような金額であるので、簡単には売れない事情もあるようです。

１兆円も京成線の沿線に投入されたら、相当なインパクトになり、沿線のイメージも変わっていくでしょう。買収防衛策を講じながらもオリエンタルランド株が現金化され、鉄道事業の一番の存在意義である沿線住民の生活利便性向上、沿線の活性化に向けての開発のために有効に使われてもらえる道が見つかること願っております。