プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】

北区東京都

今回王子神谷駅から徒歩2分のマンションである「プレミスト王子神谷」の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。


物件概要

  • 所在地：東京都北区王子5丁目11−40
  • 総戸数：227戸
  • 敷地面積：8,262.06m2
  • 建物竣工：2022年11月
  • 引渡し：2023年2月
  • 売主：大和ハウス工業株式会社、京浜急行電鉄株式会社、株式会社長谷工不動産
  • 施工会社：長谷工コーポレーション
  • 管理会社：長谷工コミュニティ
  • 駐車場：110台
  • 駐輪場：454台
掲示板：プレミスト王子神谷 

現地周辺地図（物件公式HPより引用）


駅距離

  • 東京メトロ南北線「王子神谷」駅から徒歩2分
  • JR京浜東北・根岸線「東十条」駅から徒歩14分
現地から王子神谷駅まで実際に歩いてみると2分もかからず到着しました。

駅までは車通りも少なくフラットな道のりなので歩きやすいです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅：29分
  • 池袋駅：19分
  • 品川駅：43分
  • 新宿駅：30分
  • 渋谷駅：36分
平日8時着想定の王子神谷駅から各駅へのアクセスです。東京駅・池袋駅・新宿駅までは30分以内でアクセスが可能です。オフィスの多い東京駅・新宿駅双方のアクセスが良いのは魅力的です。

JR駅に向かう場合は基本的に駒込駅や王子駅で乗り換えることになります。

南北線が延伸し、品川駅まで繋がる構想もあります。まだ確定ではありませんが、実現すれば、品川駅まで乗り換えなしでアクセスできるようになりますので、より便利になりそうです。

1日の乗客数

  • 王子神谷駅：18,724人
＊乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

東京メトロ内でも乗客数は少なめの駅となっています。数字が示すとおり駅周りは大きな商業施設やオフィスもなく人通りも少なめでした。

飲食店の数（食べログ調べ）

  • 王子神谷駅：592件
東十条駅や王子駅の飲食店もカウントしているため、飲食店の数が多く見えますが、駅周辺の飲食店は少なかったです。

飲食店については過度な期待は禁物です。

現地訪問ついでに中華そば屋伊藤で肉そばを食べました。食べログの点数も高い人気店のようでしたが、駅から遠いこともあり並ぶことなく食べることができました。

本マンションからだと歩いて10分ちょっとなので気軽に食べに行きやすそうです。

近隣スーパー

  • ジャパンミート
  • 業務スーパー
  • サミットストア
道路を渡る必要がありますが、徒歩4分のところにジャパンミートというスーパーがあります。

開店前で中を見ることはできなかったですが、品揃えは十分そうだったので、日常使いには問題なさそうです。セリアも入っているのは個人的にポイント高いです。





尚、マンションのすぐ近くに100円ローソンがあるので、簡単な買い物はそこで事足りそうです。



徒歩5分ほどの距離に少し小さめの業務スーパー、駅を挟んで反対方向の「ザ・ガーデンズ東京王子」に隣接するサミットストアもあるなどスーパーの選択肢は豊富です。

学区

  • 王子第一小学校
現在は道路を渡った先に小学校があるのですが、2021年の9月に建て替えが完了し、場所も変更となります。（今は改築ステーションという名の臨時校舎）

建て替え完了後は本マンション側に戻ってくるので大きな道路を渡る必要もなくなり、距離も近くなるため、通学がより安全で便利になります。

また建て替えを行うため、当然ながら新築の綺麗な学校となります。

現地訪問時はまだ建て替え工事の真っ最中でした。本マンション引き渡しのタイミングでは工事も完成しているので、できたての小学校に通えるのは嬉しいポイントです。

詳しくは北区が公表しているこちらをご覧ください。


待機児童数

  • 入園決定率：71.7％
  • 待機児童数：119人
保活のミカタより引用

北区の入園決定率は23区平均である71.8％をわずかに下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 神谷堀公園
  • 王子五丁目公園
神谷堀公園は本マンションの真裏に隣接している公園です。規模感も大きく、小さな子ども向けの遊具や池やちょっとしたアスレチックのようなものもあったりと子どもが楽しめそうな公園でした。

駅近で公園が隣接しているだけでもポイントが高いのに公園自体の魅力も高いのは個人的に大きな加点要素です。



また、隅田川にも近いので、川沿いを散歩したりするのも気持ちよさそうです。

災害危険度

隅田川に近いこともあり地震・液状化・水害いずれも一定のリスクがあります。災害リスクを気にする人にはおすすめしづらいエリアになります。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度：1426位　ランク2
  • 火災危険度：1978位　ランク2
  • 総合危険度：1733位　ランク2
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃：液状化の可能性高、黄：液状化の可能性有、緑：液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性があります。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水は3m〜5m、高潮は0.5m〜3mと川沿いであることもあり、水害リスクは高いエリアとなっています。

洪水が発生したことを考え、3階以上の住戸で検討されると多少は安心です。

公式HPより

建物仕様

本マンションは「こだわりの住空間」ということで建物全体の仕様についても力を入れています。

LD側の梁は高さを抑えた扁平梁を導入することで、2,200ミリという高いサッシ高さを確保しています。タワマンだとサッシの高いマンションは時々ありますが、板状のマンションでサッシ高2,200ミリは優秀です。サッシが高く、梁が抑えられていることで採光面においても期待ができます。

公式HPより引用


その他にも柱を部屋の外側に配置していたり、壁内蔵梁を採用することで室内に梁がでないように設計されていますので、㎡数以上に室内の開放感がありそうです。

また最近珍しくなってきたスロップシンク（シングル）もあったりとしっかりとコストをかけている印象です。細かい設備仕様についてはまだ公開されていませんが、その他の設備仕様についても期待できそうです。

平置き駐車場

227戸に対して、110台と半数近くの駐車場を確保していますが、それが全て平置き駐車場となります。これは大きな特徴です。

公式HPより引用


平置きであることで、車を利用される方にとっては機械式の駐車場のように入出庫を待つ手間を省けて、気軽に車を利用することが可能です。また最近大型の車も増えてきていますが、車の高さを気にせず駐車することも可能です。

車に対するこだわりの強い方にとっては嬉しいポイントです。

また管理面でも平置きの駐車場はメンテナンスコストが殆どかからないので、維持費を抑えることができます。詳細はモデルルームで要確認ですが、駐車場収入を上手く活用することで全体の管理費や修繕積立金等のランニングコストが抑えられているかもしれません。

普段の通勤は電車を使うけど、休日は家族で車を使って移動することが多い人や車に対するこだわりがあってサイズを気にせず車を選びたい人にとっては魅力的です。

ちなみにご近所になるエリアNo1マンションの「ザ・ガーデンズ東京王子」の駐車場は自走式ですではありますが、平置きではありませんでした。都内かつ駅徒歩2分で平置き駐車場が50％確保というマンションは今後そう出てくるものではないと思いますので、希少性があります。

売主と施工会社

本マンションは売主と施工主に長谷工グループ企業が入っています。長谷工コーポレーションが施工するマンションはたくさんありますが、売主にまで長谷工不動産が入ってくるのは比較的珍しいと思います。

長谷工が子会社である総合地所が手掛けるルネブランドのマンションを建設する際は気合の入ったマンションを建設する印象があります。今回自らも売主に入ってくることで素敵なマンションを建設してくれるのではと期待が高まります。

さらに今回は大和ハウスも売主の1つです。大和ハウス×長谷工コーポレーションのマンションは「プレミスト東銀座築地ArcCourt」や「プレミスト有明ガーデンズ」のように個人的に名作が多いので、本マンションも楽しみにしています。


また大和ハウスはエリアNo1マンションの「ザ・ガーデンズ東京王子」の売主でもありました。当然本マンションを検討する人は「ザ・ガーデンズ東京王子」との比較検討をすることが十二分に想定されるため、元売主として「ザ・ガーデンズ東京王子」を理解しているからこそ、本マンションにしかない付加価値をつけてくれるのかなと想像しています。

個人的には少し高いけどそれに見合った魅力のあるマンションが出てくると予想しています。

間取り紹介

J1　3LDK　70.80㎡

公式HPより引用


これといった大きな特徴はないですが、柱は外に出ており綺麗な間取りです。

個人的にリビングは横長のほうが使いやすいと思っているので横長のリビングも良いです。窓も4枚と豊富かつ南東向きのため、日当たりにも期待できそうです。

脱衣所の入り口がリビングインしている間取りもある中でこの間取りは入り口がリビング外にあるのも良かったです。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


公園隣接

実際に隣接している神谷堀公園を見てみましたが、非常に広い公園で使い勝手が良さそうでした。（詳しくは上の動画の後半をご確認ください）

駅近ながらも大きな公園があるのは個人的に嬉しいポイントです。

保育園目の前

目の前に王子神谷雲母保育園があります。2020年4月にできたばかりの綺麗な保育園です。定員数にも限りがあるので確実に使えるわけではないですが、目の前に保育園があるのは子育て中のファミリーにとっては嬉しいポイントです。

1階がセブンイレブンで2.3階が保育園となっています。セブンイレブン好きとしては目の前にセブンイレブンがあるのも良いです。


周辺相場

中古

  • パークタワー王子リバーグレイス　竣工2007年　王子神谷駅徒歩8分　坪200万前後（新築時坪170万円前後）
  • ザ・ガーデンズ東京王子　竣工2018年　東十条駅徒歩5分　坪330万前後（新築時坪260万円前後）

新築

  • ローレルコート赤羽　竣工2021年　赤羽駅徒歩8分　坪355万前後
  • 飛鳥山レジデンス　竣工2021年　王子駅徒歩6分　坪380万前後
  • ガーデンクロス東京王子　竣工2021年　王子駅徒歩9分　坪315万前後
エリアNo1マンションの「ザ・ガーデンズ東京王子」が坪330万前後で動いており、これが1つのベンチマークとなりそうです。


近隣の王子駅・赤羽駅周辺の新築は坪315〜380万円前後で販売が進んでいます。

駅距離は本マンションの方が魅力的ですが、駅力としては王子駅・赤羽駅に劣後することからここを大きく超えることはなさそうです。

一方で設備仕様等からも気合を感じますし、平置き駐車場を大量に確保していることから月々の管理費や修繕積立金といったランニングコストが安めに設定できている可能性もあります。そうなると販売価格をより強気設定することができる可能性もあるため、坪330〜350万くらいになってもおかしくないかと思います。（勝手な予想ですので当てにしないでください）

水害ハザードのエリアなので1階は単価が抑えられるなど、階毎の価格差も大きくなりそうです。

まとめ

駅近にも関わらず大きめの公園隣接と平置き駐車場約50％という分かりやすい差別化要素のあるマンションです。都内の駅近マンションで車高を気にすることなく車を選ぶことができるだけでも十分な魅力がありますが、それでいて駅までフラットアプローチかつ2分かからない利便性は魅力的です。

さらに個人的には大和ハウス×長谷工コーポレーションという黄金タッグも楽しみなポイントです。既にサッシ高等で気合が漏れ出ているので、今後の情報が気になります。

ハザード面での懸念があるので、そこが気になる方にはおすすめしづらいですが、東京駅・新宿駅まで30分以内でアクセスできる駅近新築マンションが坪330〜350万前後（勝手な予想です）で買えるとなれば、広域で新築を探している人にとっては魅力的に感じる人も多そうです。

12月から販売開始予定です。ご興味を持たれた方はこちらから資料請求を行い、エントリーを進めておかれることをおすすめします。

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