目次
「マンション、売りました。」から賃貸マンションに引っ越して、ちょうど2年
子供の成長と共に手狭になったマンション(2LDK)を売却。
2年前、冬の1月初旬。「子供の学区内でペット可」の賃貸マンションをなんとか見つけ引っ越すことができた1192ファミリー。築40年超の物件でした。
東南角部屋、大文字一望、3LDK、朝陽で目覚める気持ちのよい生活が始まりました。転校せずにすんだ子供たちと会社への通勤距離がほとんど変わらない私、出窓で気持ち良さそうに日なたぼっこするワンちゃん。分譲マンションの管理組合から解放され、町内会の役員、運動会や地蔵盆からも解放されました。分譲マンションでは全て駐輪できなかった自転車5台が無料で置けるようになりました。
「住めば都」・・・住み慣れてしまえば、それなりにみんな快適に暮らしているように見えました。
しかし妻のストレスは日々増大していました。キッチンが低く中腰になるため腰を痛め、足が伸ばせない浴槽、追い焚き機能がない、仕事＋家事でハードに働く妻には癒されない絶望的な日々のようでした。
また部屋の不具合(電気のスイッチが壊れた、排水溝の詰まり等)がある度に修理費用の請求をしてくる非常にシビアで超富裕なマンションオーナー。
賃貸マンションに暮らし始め1年半が過ぎ「五山送り火」を終えた8月の晩夏。
賃貸マンションのリビングからの五山の送り火「大文字」。
「もう、この賃貸マンションにお金を払いたくない!!」
と妻から『家賃の支払い拒絶宣言・賃貸マンション退去宣言』があり、銀行口座への家賃の入金がストップしました。
賃貸マンションの契約は2年更新、更新月の2ヶ月前までに解約通知しなければ「更新料2ヶ月分」が発生すると契約書に書いてありました。解約通知の期限は10月末。
そして11月は私の50歳の誕生日でした。もう35年ローンを組めない年齢、さらに「50歳を超えるとローンが組みづらくなる」どこかのマンションギャラリーで聞いた言葉が蘇ってきました。
自ずと決断を下す期限が設定されました。10月末までに次の住まいを決め、解約通知を出し、12月末までには退去する。
これまで京都・滋賀の不動産会社・マンションギャラリー・現地オープンハウスで住宅を見て来たものの、我が家の世帯年収ではローンを組む事ができない高騰した物件価格を夢うつつでぼんやり眺めるような「家探し」でした。それが今、逃げようもないリアルが一気に押し寄せてきました。
もう先延ばしにできないケツが決まり
『理想と現実に折り合いをつける時』がとうとう来たのです。
手が届く物件の中から選ぶ、ただそれだけ。
カレンダーを見るともう9月、退去を決断する10月末まで残り2ヶ月・・・・。
何故「マンション」でなく、「一戸建」なのか？
「1192ファミリー理想の家」は20帖以上のリビング、4LDK、自転車が5台止めれる、駐車場(車は持っていませんでしたが)、庭(テラス)付き、なるべくフラットな暮らし。全くパワーカップルでない庶民カップルの1192ファミリーの予算は4500万円以内。高騰する市内のマンションで4000万円台の4LDKなんてあるわけがなく、20帖のリビングなんて億ションクラスです。自転車が5台とめれるマンションなんて1階部分の庭(テラス)付きマンションぐらいでしょうか。
「マンション」という選択肢が必然的に消えました。
京都新聞2023.8.5(記事／北川裕猛)
京のマンション面積縮小
地価・資材高騰で価格抑制
育児に狭く、流出も
不動産研究所(東京)によると、2023年1〜6月に市内で分譲された物件の平均面積は60.3㎡で、14年同期の71.5㎡と比べて2割近く減った。3〜4人家族向けで目安となる70㎡をすでに下回っている。
レッドゾーンにかかる一戸建／土地50坪の資産価値？
2023.9.6早速、妻が物件を見つけてきました。
23帖のリビング、洗練されたキッチン、今時にリノベされたお洒落な内装、中庭付き、駐車場、LDK前には10帖以上テラス。この広々としたテラスはドッグランスペースに、駅までは徒歩20分、歩けないことはないし、自転車ならすぐそこだ。郊外でもない「洛中」で土地50坪!! ただ残念な事に3LDK、しかし中庭を潰せば4LDKになりそう。
予算少しオーバーでしたが京都市内でこんな安い物件はない、とすぐさま見学予約を入れました。
見学当日、現地に到着。
土地50坪一戸建の裏には広々とした10坪のテラスが広がり、そしてコンクリートで固めれた急斜面が迫っていました。急斜面の上には戸建てが何軒も建っています。
ううっ、この急斜面はキツくないか・・・・。家が落ちてきそうだ・・・。(汗)
斜面地はこの上の建物の所有者の土地。コンクリートで固められているとはいえ、もし崩れた場合、所有者の資力なければどうなるのだろう？保険でどうにかなるものなのだろうか？
ただここは千年の都「京都」洛中の地、地盤がそこまで脆弱とは聞いたことはありません。しかし。。。(汗)
隣の妻を見ると広々としたテラスを見ながら、ここならワンちゃんが喜びそう!! BBQもできそう!!と嬉々としています。目の前の斜面はさほど気にならない様子。。。
そして、内覧。
現代風にフルリノベされた23畳のリビングに洗練されたキッチンは見事に妻のハートを突き刺しました。リビングの大きな窓を開けると10坪のテラスにフラットにつながります。中庭には和風な松。マンションでなくともフラットな暮らしが実現しそうな間取りでした。
妻のハートに刺さる約23帖の広々としたリビングと超かっこいいキッチン
斜面を不安がる私と理想の住まいを見つけた妻、
「京都市内でこの価格でこの広さの物件は他にはありません!!」
と、不動産会社スタッフは語気を強めます。
外に出ると、アジア系の男性二人組が物件の前にいて内覧を希望しているようでした。さらに斜面の上の建物を見に行くと、白人の男性が車を洗車しています。
市内中心部に近くて、眺望が良くて、土地が割安で広いという点で海外の方に人気があるようでした。海外から見れば「安いニッポン」ですからお手頃なんでしょうね。しかしTHE観光地でもないこの場所が人気だとは・・・。これも京都マジックなのでしょうか。
家に帰り改めて、『土砂災害ハザードマップ』を調べると、物件部分はイエローゾーン(土砂災害警戒区域)で急斜面部分はレッドゾーン(土砂災害警戒特別地区)となっています。
調べてみると京都府HP参照
『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』は、土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域であり、市町村による警戒避難体制の整備が義務づけられます。
『土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）』は『土砂災害警戒区域（イエローゾーン）』のうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域であり、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造が規制されます。
その辺りを不動産会社に問い合わせると、その物件を「建て替える場合」は木造では建築許可が下りないとの事でした。斜面が心配なら金属のネットをつける、値引きも頑張る等々こちらの質問にたいして誠実に答える親切丁寧な対応でした。
私がこの物件を調査するために行った事として
・その物件の登記簿をあげる
・近隣の人の話を聞く
・近隣の不動産会社に話を聞く
・ひたすら周辺をうろうろする、朝昼夜。雨の日。
・近隣物件の過去の成約価格を調べる(不動産業者しか見れないレインズ参考)
法務局で登記簿をあげて所有者の流れを見ました。築年数は100年ほどでした。そして現場をうろうろしている時にたまたま隣の家の方(ご婦人)に出会いこの物件を検討してる事を伝えました。ご婦人の家と同時期に建築されたことがわかりました。近隣の話、町内会の話、様々ヒアリング、「静かでええとこです」と上品な口調で言われました。そして、近所にある昔ながらの不動産会社に飛び込み、この物件をどう思うか単刀直入に聞きました「高い」「最近この辺りは中国人に人気がある」「つい最近すぐ近くで土砂崩れがあった」と、なかなかネガティブな情報を手に入れました。また雨の日、現場の斜面の水の流れを見に行きました。過去の成約価格を調べると、近隣の斜面上にある豪邸が恐ろしい安さで売られていました。
しかし、妻が気に入っている。
「もう一度内覧して決断するので物件を止めて欲しい」と不動産会社に連絡し再度内覧の予約。次は息子(次男)と義父を連れて行きました。
「きっつい斜面やなぁ。。。雨戸がないな、この家。。。」と苦笑いの義父。
地下には人が入れる大きな収納庫があり(もともと防空壕だったとのこと)、中に入ると壁がじっとり濡れてました。
50坪、23帖リビング、ドッグラン、BBQ・・・・・・斜面、湿気・・・・・資産価値。
10年後、20年後の再販した場合、ほぼ土地価格になるだろう。その時、この建て替えが難しい50坪の土地を庶民がいくらで買いたいと思うのか。1192の電卓がはじかれました、購入価格の半値以下になるに違いない・・・・。
その夜「どうしても斜面と湿気が気になって、購入に踏み切れません」と不動産会社の方に伝えた翌日、すぐさま物件情報が「SUUMO」から削除されていました。
2番手で検討していた海外の方に一瞬で売れたようでした。広いテラスをつぶして日本庭園を作るなんて話をされていたようです。
「資産価値」がないように見える物件でも、海外の方から見れば「魅力」=「資産価値」があったようです。地元相場と海外から見た相場、京都不動産の奥深さを垣間見たようでした。
しかし、SUUMOから物件が削除された途端、これまで以上にその物件が魅力的に見える心理を経験しました。「逃した魚は大きい」というやつでしょうか。
「あーぁ、土地50坪23帖リビングこんな物件二度と出て来ないわ・・・。」
と溜息混じりにつぶやく妻。
駅歩7分、角地15坪の店舗付き住宅の資産価値?
2023.10.1不動産を見れば「資産価値」「リセール」「坪単価」、そんな言葉ばかりを繰り返し呪いの呪文のように唱える私。そんな私を見て妻が見つけてきた物件は「駅歩10分圏内、角地15坪、中古3階建で4LDKで1階が店舗、駐車可、4000万円前半」。
「人気の地下鉄ooo駅でこんな価格の物件見た事ない。1階の店舗でカフェできそう。これ買いちゃう?」
駅徒歩圏内、憧れの富裕層エリア、大きな区画が多いエリアの中で手が届くかもしれない価格。しかし角地とはいえ土地15坪、建物は築20年以上で外観はレトロな雰囲気でそこまで劣化はしてなさそうな。
すぐに内覧の予約を取り、現地へ。
大きな通り沿いの角地のため土地15坪以上に大きく見える外観と敷地。1階の店舗は可愛らしい雰囲気で上品そうな奥さまが笑顔で待ち構えていました。
しかし築20年以上、3階に上がると床が歪んでいるような感覚で、内装、水回りやキッチンはかなり経年劣化していて人の生活が染み付いた匂いと雰囲気。
「全面リフォームするなら1500万円ぐらい必要では」と案内する仲介不動産会社スタッフ。建築費・施工費の高騰で一昔前よりリフォーム費用がグッと上がっているとの事でした。
ここは建売の分譲地で両サイドには間口の狭い家が3軒ほど建ち並び、この角地だけは注文住宅として建てたようでした。通りの向こうには大きな区画のゆったりとした邸宅が建ち並んでいます。周りの富裕層の大きな邸宅に囲まれて土地15坪の生活は、自分の人生にとって果たしてプラスなのかマイナスなのか、町内会があればうまくやっていけるのだろうか？
築20年以上の建物価格をゼロとして土地価格は坪@250万円以上、角地とはいえどう考えても私には坪@200万円ぐらいにしか思えない。
登記簿を調べます。この一画を分譲した会社がわかりました。
▲■△建設
すぐに、業界歴が超長い不動産屋社長(80才)に電話します。
「その会社なら、やめておきなさい」
建築当時、非常に評判のよろしくない会社だったようです。まして地盤調査や地盤改良なんてない時代、当時の物件の土地から建設廃材などのガラが出てきたなんて話も聞きます。大きな地震が来たら一発アウトなのかもと、思えてきました。。
この物件の価値は3500万円以下と判断し「価格が下がるなら検討」と不動産会社に伝えました。
いよいよ夢のマイホーム
2023.10.7新築モデルハウスがその役割を終え「大幅価格DOWN」で販売されている物件を見に行きました。
現地には一刻も早くこの現場を処分したそうな雰囲気がありました。これまで見てきた建売住宅にはなかった細かなこだわりと上質そうに見える素材、妻を満足させる内装でした。
娘を持つ親として、郊外でもバス停が近くにありお店があって通りが明るく夜道でもまだ安心できそうな立地。
4LDK＋ロフト(6帖)＋駐車1台＋駐輪5台＋裏庭、言うことなし。
デメリットという点では駅が遠い、リビングが約18帖と理想からは小さく南向きの窓でないためやや暗く感じる、大通りに面しているため車の騒音が聞こえる点など。
夜、一人物件を見にいきました。物件近くの赤提灯のお店に飛び込み、ビールと蕎麦。会計時に軽く大将と話す。
「ええとこですよ、ぜひ」
自分が暮らす街を「悪い」なんて言う人はいないよな、と思いつつ。
京都不動産の「心理的距離」
蕎麦を食べた帰り道、灯りが少ない商店街に良い音楽を垂れ流すBARを発見。中を覗くと同世代ぐらいの店主が見えました。「どえらい奥でマイホーム買われるんですね」と軽くジャブをうってくる店主
「いや、すぐそこですよ」と苦笑いの私。
ここから自転車で10分もかからない距離ですが・・・。これがかつて都だった街の「洛中」「洛外」の感覚というものなのでしょうか。一本通りを越えるだけで気温が変わる、地域が変わる、人が変わる。
常連の客たちが入ってきて、私のマイホーム立地についてさらに盛り上がっていきます。本気か冗談かわからない京都独特のイケズを全身に浴びながらも自身の決意が変わらないのを確認し、ビール3杯飲んで帰りました、
2023.10.14
「住宅ローン」を打診し、「指値」を入れました。
2023.10.25
「指値」「住宅ローン」が通り、賃貸マンションの解約通知を提出しました。
これからkyotoよ1192よ、どこへ向かう？
2023.12.23に引っ越し、新年を新居で迎えました。家を買ってからすこぶる妻の機嫌が良い、家庭が平和なのがなによりだと実感しています。
燃え尽きるような怒涛の毎日が終わりを告げたと思ったら、80歳完済の住宅ローンが始まりました。これから3人の子供たちの教育費が最もかかる大学進学『デスゾーン』に突入していきます。今流行りの「FIRE（Financial Independence, Retire Early）／経済的な自立を実現させて、仕事を早期に退職する生活スタイル」とは真逆の生き方が待ち受けてます。
「永住の地」の感覚はありません。子供達が巣立った後は再び便利な街中のマンションで暮らしたいとの野望はあります。未来のマンション価格はどうなっているのでしょうか。
新聞を見れば、東京では私が享受できなかった「バブル」のような祭りが始まっています。上がるか下がるかは神のみぞ知るですが「音楽が鳴っているうちは、踊り続けなければならない」というのが資本主義の鉄則と聞きました。
日本経済新聞2024.1.26 (記事／山口和輝)
マンション昨年1億円
23区4割上昇
元旦の京都新聞2024.1.1(記事／高山浩輔)
人口流出
年1万人 京から消えた
地下高騰、規制緩和も効果未知数
危機感を抱いた市は07年の新景観政策の施行以来、最大規模の都市計画の見直しを断行。昨年4月に山科〜伏見区の外環状線沿いなど9地域で、昨年11月に洛西ニュータウン(西京区)で、高さ規制や容積率などを緩和した。右京区の緩和地区内で計画中のマンションは7階から11階建てに変更され、ニュータウンにも高層マンション構想が持ち上がる。
イオンモール京都五条の西
31mまで高さ規制が緩和され11階建、『阪急阪神不動産』による279戸のBIGプロジェクトとなります。
京都市長選挙の街宣カーの演説が街から消えました。
京都市長は無所属新人で自民党、立憲民主党、公明党、国民民主党が推薦する元内閣官房副長官の松井孝治(こうじ)氏(63)に。
突き抜ける「世界都市京都」をつくる
どうなるよ、京都。
どうするよ、京都。
2023年京都市内の新築マンション平均価格は5720万円!!
京都新聞2024.1.31(記事／天草愛理)23年新築平均
京のマンション5720万円
近畿圏最高 5年で
2000万上昇
市内中心部に供給戻る
不動産経済研究所 大阪事務所によると
同事務所の笹原雪恵所長は「高価格による販売の長期化は開発事業者も織り込み済みだが、日がたてば売れる。価格帯を加味すると、むしろよく売れている印象だ」と説明する。
資材価格や工事費の高騰などが重なり、24年も京都市内の新築分譲マンションの平均価格は上昇が続くとみられる。
さらに2024年も価格上昇が続きます。
買えもしないマンションをどうして語る事ができようか、というジレンマ。(スムラボで語ってきましたが…)
私は運良くマンションを売却し次のステップに進むことができましたが、親の援助も貯蓄もさほどない世帯年収400万円〜700万円の庶民夫婦は一体どこで家を買うのでしょうか。
人間らしく生きるなら『年収の5倍のローンが適切』と時代の波に乗りウン十億の資産を築いた私のメンター(70歳)は言いますが、そんな家がどこにあるというのでしょう。
京都中心部はどこまで価格上昇するのでしょうか。
(仮称)中京区達磨町計画／コスモスイニシア
御所南の御幸町通では「コスモスイニシア」が土地を仕込みました。
・5階建・29戸
イーグルコート京都御所南 押小路本邸／ダイマルヤ
近くの車屋町通では『イーグルコート京都御所南 押小路本邸』が
何も言えねぇ。。
ジオ京都御池通／阪急阪神不動産
御池通では『ジオ京都御池通／阪急阪神不動産』
地下鉄「京都市役所前」駅が目の前。
より詳しく『ジオ京都御池通／阪急阪神不動産』を詳しく知りたい方はこちらから
ローレルコート京都柳馬場六角／近鉄不動産
柳馬場通では『ローレルコート京都柳馬場六角／近鉄不動産』
待望の「田の字地区」北東部エリアに
より詳しく『ローレルコート京都柳馬場六角／近鉄不動産』を知りたい方はこちらから
ヒルトン京都
「河原町御池」下るには『ヒルトン京都』。開発は東京建物。
河原町通沿い、2024年春開業。
旧京都朝日会館／近鉄不動産
その「ヒルトン京都」の南側には近鉄不動産が解体する「京都朝日会館」跡地。
ホテル計画、マンション計画、いや・・・どうなる？
ヒルトン京都に隣接する「教会」の奥に
(仮称)中京区恵比須町計画／野村不動産
ホテル南国跡地に『野村不動産』
20戸、9階建
マンション横には「ヒルトン京都」の外観が隣接しています。
おわり
記事に出てきた物件の掲示板
- ガーデンシティ庭都館 東三国（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- ローレルコート京都柳馬場六角（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
- イーグルコート京都御所南押小路本邸（検討スレ） ｜ （まとめ）
おめでとうございます！！ついに購入されたのですね。しばらく更新されていなかったので、どうしたのかなと思っていたら、まさかの展開（笑）奥様の機嫌が良い、それが一番ですよ！それにしても、洛中洛外の別、通り一本で気温、地域、人が変わる・・・おそろしいですね（汗）よこしまねこもいつか京都市民になる野望がありますが、当面はセカンド住民、よそさんですかね。お蕎麦、美味しそう。新居のご近所ですか？今月の京都マラソン、走ります！
あらゆることが忙しくなってきて燃え尽きていました。ここまでマンション価格が高騰すると現実感がなくなってきてまして、モデルも行けませんし、どうしたものかとなっております。
京都マラソン走られるのですね、すごい！まだ私は走ったことありません!!
たしかに、新築を購入されたばかりでは、モデルに行く必要性はないですよね。ただでさえ、kyoto1192さんは身バレされている確率が高そうですし（笑）それにしても京都市内新築平均5720万ですか！何も言えねぇです。年収の5倍ローンにしても無理があります。1万人が姿を消すのもわかります。よこしまねこは月1ペースで上洛中です！！グラタンの美味しいお店、ご存じですか？
京都は狭く身バレでモデル行けないので、モデル記事が書けなくなっています(汗)
全く買えないマンションをいかにも購入する風で見学するのも微妙な感じですし。。。。
京都のお店でグラタンはサイゼぐらいでしか食べた事ありません。 逆に教えてください!笑
おめでとうございますですよ！
ありがとうございますですよ!
ご購入おめでとうございます。
土地柄と立地的に、学生向けアパートに建て替えのような出口は難しいんでしょうかね？
でも今はあまり先のことは考えず、新居楽しまれてください！
出口としては、店舗としても検討できる立地ですので、そっちの可能性があるかもしれません。アパートが建てれるほど土地が大きく有りません。出口の事もぼんやりと考えはしました!!
ご購入おめでとうございます！
イエローならともかくレッドは買わなくて正解ですよ。
リセール以前に今の異常気象の中、安全第一です。石川の件もありましたし。あとそもそも住宅ローン通らないと思います。
私は洛外在住ですが、京都のあの距離感が苦手なので洛外のほうが近所付き合いも気楽です。
今後も更新楽しみに待ってます。
ありがとうございます!レッドはさすがに手が出せませんが、ここまで不動産が高くなると判断が狂ってしまいそうでした（汗)洛中は町内会がディープですよね。なかなか古い街並み・人間関係の中に無縁のファミリーが飛び込むのは強いメンタルとパワーが必要ですね。
おめでとうございます！また機会があれば、お話聞かせてくださいね。
ひょっとしてご近所かな？
どちらですか？笑笑