ステキな生活はステキなすまいから。どうもスムハジメです。
今回は、普段私が行っている無料マンション購入相談とはどんな回答がくるのか。
こちらにその一端を久々に掲載していきたいと思います。
ちなみに今回の相談は昨年、考察記事をあげました プラウドタワー久屋大通公園南です。
フラリエを眼下に収め、繁華街へも徒歩圏となるこちらの物件。現在スムハジメへも相談が複数寄せられております。
そんな中でも物件選択の入り口である「本当に購入して大丈夫？損しない？」というテーマに回答した相談内容となっております。ぜひ最後までお読みいただけますと幸いです。
相談内容
では早速ご相談から。いつもスムハジメさんの記事、拝見させていただいております。
夫婦二人用に プラウドタワー久屋大通公園南の購入を考えておりまして、子供が産まれ大きくなりましたら売却考えておりますので、（10年程度）特にリセールを重視しております。
そのため、割安であるAタイプの3900万〜の部屋の購入を検討しております。
しかしながら、Aタイプは北、西共に隣に建物があるため、日当たり及び眺望は良くないと思います。
一度説明を野村不動産の担当の方に聞きに行ったところ、北西側の駐車場より高くなる6階は4000万台、8階は4100万台ということでした。そこで、駐車場を抜ける6階辺りを狙っているのですが、このような条件の部屋のリセールは望めますでしょうか。
また、マンション市場次第とこのマンションは比較的立地は良いとこであると思いますので、10年後買った値段と同じ値段マンで売れる可能性は御座いますでしょうか。
▼▼プラウドタワー久屋大通公園南のブログはこちら▼▼
【スムラボ】プラウドタワー久屋大通公園南の考察（名古屋市中区）
物件概要
今回の相談物件についてご存じない方もいらっしゃるかと思いますので、下記に概要と地図を添付いたします。※例のごとく、画像と概要が見づらければスマホ画面を横にしてご覧ください。
| 物件名称 | プラウドタワー久屋大通公園南 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区大須四丁目113（地番） |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄名城線 「矢場町」駅 徒歩4分 名古屋市営地下鉄鶴舞線 「上前津」駅 徒歩4分 名古屋市営地下鉄名城線 「上前津」駅 徒歩4分 名古屋市営地下鉄東山線 「栄」駅 徒歩11分 名古屋市営地下鉄名城線 「栄」駅 徒歩11分 |
| 総戸数 | 131戸（非分譲住戸3戸・広告募集対象外住戸5戸含む） |
| 完成予定 | 2025年2月竣工予定 |
| 入居予定 | 2025年3月竣工予定 |
| 駐車場 | 未定 |
| 自転車置場 | 未定 |
| 売主 | 野村不動産株式会社 |
| 販売状況 | 予告広告 |
| 販売戸数 | 未定 |
| 販売価格(税込) | 未定 |
| 最多販売価格帯 | 不明 |
| 間取り | 2LDK～4LDK |
| 専有面積 | 51.39㎡ ～ 13.42㎡ |
| 管理費(月額) | 未定 |
| 修繕積立金(月額) | 未定 |
| 修繕積立基金 | 未定 |
| その他諸費用 | 管理一時金（引渡時のみ）／35,000円～45,000円、オールコミュファマンション利用料（月額）／1,760円 |
お返事
お世話になっております。この度はスムハジメよりご相談いただきまして、ありがとうございます。スムハジメです。
また、ブログもお読み頂きましてありがとうございます。合わせてお礼申し上げます。
さて、ご相談をいただいておりました下記の件ですが、私の個人的な見解はこちらです。
買った時と同じ値段で売れる？
Ｑ：マンション市場次第と思いますが、買った値段と同じ値段で10年後に売れる可能性は御座いますでしょうか。→順番は変わりますが、こちらからお返事させていただきます。
プラウドタワー久屋大通公園南が買った値段と同じくらいで売却できるかどうかであれば“ＹＥＳ”だと思います。
プラウドタワー久屋大通公園南は共用部の造りこみにこだわっており、専有部も眺望として抜けがある住戸を選択されるとのことでした。
恐らく、10年後にも同条件であれば買った時よりも上がるかはさておきですが、下がるという心配は少ないのではないかと考えております。
リセールと眺望の相関性
Ｑ：夫婦二人用に上記のマンションの購入を考えておりまして、子供が産まれ大きくなりましたら売却考えておりますので、（10年程度）特にリセールを重視しております。そのため、割安であるAタイプの3900万〜の部屋の購入を検討しております。しかしながら、Aタイプは北、西共に隣に建物があるため、日当たり及び眺望は良くないと思います。一度説明を野村の方に聞きに行ったところ、北西側の駐車場より高くなる6階は4000万台、8階は4100万台ということでした。そこで、駐車場を抜ける6階辺りを狙っているのですが、このような条件の部屋はリセールは望めますでしょうか。→リセールをどこまで求めるかだと思われます。上記のように買った時より下がらない程度であれば余程のことがない限り問題ないかと考えております。
ちなみに私は プラウドタワー久屋大通公園南を検討するにあたっての懸念点（心配事）は大きく
3点ほどあると個人的には考えております。
眺望がどれだけ保たれるのか
※google earthより引用
周辺の眺望（今回で言えば北・西）がこの10年間守られつづけ建替えの懸念がないかどうか。
数年先のことは分かりませんが、ただ名古屋は今リニアの開業に向けて活発に土地の売買が行われております。
そのため、都心部の立地だと建替えが容易に起こりうるのと、抜けるかどうかギリギリの階という事で
今回せっかく抜ける階を購入しても売却時に被ってしまっていては資産性にマイナスに働く恐れがございます。
競合の状況について
今、付近の新築で競合するであろう物件のなかのひとつに「ローレルアイ名古屋大須」があります。
※ローレルアイ名古屋大須公式HPより引用
https://www.kintetsu-re.co.jp/nagoya/osu42pj/
まだ住戸毎の価格等の情報までは得ておりませんが、こちらが意外や意外に広告住戸がちょっと安いです…。
また大須周辺の「グランドメゾン大須ザ・タワー」が本物件よりも単価も安いにも関わらず完売まで時間がかかっておりまして、現在もまだ積水ハウスさんには珍しく完売しあぐねております。
※なんなら元々別の名称のマンションでしたが、販売芳しくなく名称変更したマンションでしたね。
※グランドメゾン大須ザ・タワー公式HPより引用
▼▼グランドメゾン大須ザ・タワーのブログはこちら▼▼
【価格アリ】グランドメゾン大須ザ・タワーの考察（名古屋市中区）
さらに、至近の「タワー・ザ・ファースト栄3丁目」も仕様は高いのですが、若干来場の部分で苦戦を強いられていたり
※タワー・ザ・ファースト栄3丁目公式HPより引用
▼▼タワー・ザ・ファースト栄3丁目のブログはこちら▼▼
【価格アリ】タワー・ザ・ファースト栄3丁目の考察（名古屋市中区）
同じく至近の「アネシア栄the city」は定期借地物件ということもあり、
※SUUMO HPより引用
近しい立地ではあるものの大苦戦を強いられております。
この中に飛び込んで行くわけなので、仕様が多少良くても周辺の物件に足を引っ張られる可能性はなきにしもあらずだと考えております。
今後の開発について
今後リニアの開業に向けて、今までは栄＞名駅だった流れが、名駅＞栄になりつつあります。栄も少し前までは開発ラッシュでしたが、昨年より三越の建替えの凍結などがあり、少し雲行きが怪しいです。
その中で栄の都心部を購入されるのが若干リスキーではないかとも考えております。
※ただ、ここの好みは個人差がありますので、最終的に気に入るものを購入しても大きな損はない物件だと思います。
色々書かせていただきましたが、結論として『プラウドタワー名古屋久屋大通公園南』は購入した時よりも大きく値下がる物件ではないので、元本保証とまではいきませんが、眺望が抜ける階でご検討いただく分には問題ないかと思われます。
※ちなみに、もっと個人的に言うと私なら6階の4,000万円と8階の4,100万円であれば将来性を鑑みると少しでも条件の良い8階を取りに行くと思います。
もし、それでもまだ心配だなぁと思われたり、どうせリセールを考えるなら
買った時よりも高く売れるものを…等ご所望でしたら、その際は改めて直接ご相談ください(笑)
この度はご相談いただきまして、ありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
…というようなことを行っております。
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今回も最後までお読みいただきましてありがとうございました。ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう。
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今回のブログも一番下までお読みいただきまして、ありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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いつもＸや記事を拝見して大変参考にさせていただいています。
上前津の物件を検討しているのですが、どの物件も苦戦から超苦戦をしているようでやはり上前津は住むには人気のないエリアということで手を出さないほうがよいでしょうか？後発で複数計画があるみたいなので、その中で検討をしています。
ですが、他の名古屋のブロガーさんも「上前津は・・・」のような反応なこともあり、よくないエリアだと感じてはいるのですがみなさんが嫌悪する理由があまりよくわからくて。
コメントありがとうございます！
上前津は私は嫌いではないです！
最近感じるのですが、不動産はまず第一に住むためのものであって
「住まい」ですのでご自身にとって理想の環境や理想の空間であれば
他の方が何と言おうと私は買うべきだと思います。
Aさんにとってはステキなお住まいでもBさんにとっては苦手な環境
ということも考えられますので、まずは簡単に情報収集→見学
あとはフィーリングとタイミングとちょっとの勢いではないでしょうか。
なんだか婚活みたいですね(笑)
お住まい探し応援しております、何かご心配な点等ありましたら
幸せ富動産より是非お問い合わせください！