ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
暑くなったり、寒くなったり毎日なんだか世話しないですね。名古屋もあまり気温がここ最近は安定しておりません。
本日は、最近「幸せ富動産」への売却相談でも特に多いワンルームマンションについて考察・言及していきたいと思います。
目次
売却相談について
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スムハジメが立ち上げた幸せ富動産では購入相談だけではなく、売却相談も受け付けております。名古屋市内の市況を知り尽くした（言い過ぎ？笑）スムハジメがマンションを高く売りたい・早く売りたい・買い取ってほしい等の貴方の期待に応えます。
まずはお気軽にご相談ください！
ワンルームマンションってどうですか？
さて、話は戻りますがワンルームマンションってみなさまどうでしょうか？名古屋市内には土地柄、結構この手の供給が多く購入されている方も多くいらっしゃるのではないかと思います。
ただ、居住用マンションのブログなどを多く書いていてお客様からもよく言われるのが
「スムさん、ワンルームマンション嫌いでしょ？」なんてことを言われます。
実は…そこまででもないのですが、正直に言うとワンルームマンションの営業マンの多くの売り方や進め方はあまり好きではありません。
そもそも投資的な観点から見るとお互いに求めるもの物件の性質（特性）が違っています。そのため案内をしている営業マンの話を聞くと多くの矛盾が含まれており「それ、そもそもワンルームである必要なくない？」的なことが多々見受けられます。
スムハジメの幸せ富動産にもたくさんワンルームの売却の相談が来るのですが
「すぐ売却しないと苦しい。少し下がっても売りたい」とか。
「●●戸物件を購入して今全部売却すると購入時より１億円近く値下がると言われた」等
本当につらそうなお話が多いです…。
そういったこともありましたので、今回は私の感じている率直な印象・違和感の正体を皆様にも解説していきたいと考えております。
用語解説
※東急リバブル公式HPより引用
今回のブログでは投資用語などがいくつか出ます。知っている方は知っていると思いますが、居住用を探されている方々からするとあまり目にすることが少ない言葉かと思いますので、先に用語解説を簡単にしておきたいと思います。
- キャピタルゲイン：売買での利益のことです。
- インカムゲイン：賃貸での利益のことです。
- 表面利回り：月々支払額×利率×12カ月÷物件価格
- 実質利回り：[表面利回り－諸経費（管理費＋修繕積立金＋固定資産税等）]×12÷物件価格
居住用と投資用
ミクロではなく、マクロを見る
不動産投資として考えたときにワンルームマンションは値上がればラッキーですけれども基本的には値上がりを期待して購入する物件としては初心者にはとてもとてもハードルの高い商材となっております。その最たるエビデンスがこちらです。
こちらは首都圏の新築（居住用）マンションの価格推移となっております。
ここ数年で本当に高くなりましたね。東京23区のみならず首都圏でも値上がりを見せております。直近の日本経済新聞でも東京都心の中古マンション価格は11,138万円まで上昇を見せたということで今もまだ不動産価格は値上がっております。
対してワンルームの価格はどうでしょうか。
※Hedge Guideより引用
面積が大きくないというのはあるものの実は…東京23区の投資用区分のマンション価格は上がっておりません。
前にも申し上げたと思いますが、今市況としては土地の値段も上がっており、建材価格も上がっております。また、人件費も上がっている中でこの数字は企業努力の賜物でもあります。
▼▼今後の不動産相場についての考察はこちら▼▼
ワンルームマンションの新築価格は何故上がらないのか
では、世の中のコストが上昇している中でなぜワンルームの不動産価格が上がらないのか？ワンルーム業者が利益を（身を）削って顧客に奉仕しているのか？
そんな良い業者ばかりではないですよね。
投資用マンションならではの考え方ですが、居住用と比較しても購入者が住まないことがほとんどのため、構造の部分等でコストカットをされているのではないかと私は考えます。
※物件名書くと炎上するので割愛いたします
実際に投資用物件の構造部分のページなどをご覧いただけるとお分かりいただけますがシートフローリングでの遮音を謳っていたりするもののスラブ厚などの表記はありません。
※物件名書くと炎上するので割愛いたします
（ブログをご愛読いただいている読者のみなさまなら何となくイメージがつくかと思いますがフローリングだけの遮音は限界がありますよね。）
（恐らく）こういった事もあり、投資用区分マンションの新築の値段は上がっておりません。
その中で、値上がりを期待してワンルームマンションを購入するとどうでしょう。
居住用は
都心部の新築が上がる→高くて買えない人が一定数出る→買えない人が中古を検討し始める→中古価格が上がる→都心で買えない人が近郊・郊外を検討し始める→近郊・郊外の新築が少し上がる→高くて買えない人が一定数出る→買えない人が近郊・郊外の中古を検討し始める→中古価格が上がる
というルーティーンになっているのが現状ですが
これをワンルームマンションへ置き換えると…
都心部の新築が上がらない→買えない人はあまり出ない→価格的に中古を検討する必要性がない
（同価格であれば、賃料の面や売却の面から見ても新築ないし築浅の方が売却し易いことこの上ないので）という流れになり、中古売却時に買った時より高くもしくは購入時と同等価格で売り抜ける。というのが非常に難しくなります。
その中で値上がる不動産を見つけるというのはよほどの豪運かつ目利きができないと難しいのではないかなぁというのが私の個人的な見解です。
不動産屋くらいしか知らないコト
たぶん今回のブログで一番の肝となるのはここかなぁと思っております。ご存じの方もいらっしゃるとは思いますが不動産って購入の際に「重要事項説明書」という分厚い冊子の読み合わせがあります。新築の際にはデベロッパーが作っているのですが、中古売却の際には仲介の不動産屋が作成します。
その重要事項説明書を作成するにあたり管理会社からその物件の管理状況や修繕積立金の積立状況や滞納状況などが記載されている「重要事項調査報告書（通称：重調）」を取得して、作成をするのですが
一般の居住用マンションですとこの重要事項調査報告書の取得価格が約5,000～20,000円くらいに対して
ワンルームマンションの重要事項調査報告書は50,000～100,000円くらいがかかります。
そうすると単価の低いワンルームマンションの仲介手数料でかつ重要事項調査報告書を取得すると不動産仲介の実入りはほとんどなくなり、売却を頑張るメリットがありません。
そのため、重調が必要ない買取業者へ販売・売却依頼をするようになり、販売価格＝業者買取価格で値下がるという構図になってしまっております。
物件種別投資適正
では、何故ワンルームマンションが投資用として今も市場に出ているのか。一つは冒頭申し上げた、投資としての性質・適正が違います。
ワンルームマンションの購入適性がある人というのが基本、年収1,000万円～2,000万円くらいが本業で稼げている方で単純に賃貸損で年収を落としたり、年収を経費等で下げることによって住宅ローン控除外の方を住宅ローン控除内に戻したり、子育て支援の補助金や助成金の対象外の方を対象にしたり等の際にワンルームを購入するのであれば、アリだと思いますがそれ以外はあまりお勧めは難しいかなぁというのが本音です。
例えば、それ以上の年収の方や個人事業主・自身の会社をお持ちの代表の方などで本業の収入が定期的にしっかりある方は、木造の一棟物件などを購入する方が収益もあり、償却もでき１口で2度おいしいので、あまりワンルームをやる必要がありません。
一方で年収400～1,500万円くらいの方で不動産購入１件目の方はまずは居住用を購入する。その後１件目のローンを投資用に切り替えて賃貸に出し、２件目を購入する方が空室のリスクも少なく、値上がりの可能性もあり個人的にはお勧めです。
そんなにローン組めるかな？と思っていらっしゃるあなた。まずはこちらのご覧ください！
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ワンルームマンションを購入する際の注意点
そのうえでそれでも投資用マンションが欲しい貴方には以下の点に気を付けて探して頂きたいと思っております。インカムゲインがマイナス
まず利回り等を気にする方がいらっしゃいますが、そもそもそのキャッシュフロープラスですか？手出し発生していませんか？表面利回りだけで見て、ギリギリプラスだとしても
※ホームズ公式HPより引用
管理費や修繕積立金・固定資産税を含めた実質利回りはプラスでしょうか？
不動産『投資』ですよね？投資という以上は払ったお金以上に産むお金が多くないと意味がありません。
月々でプラスが出ない分、売買益が期待できる物件なのでしょうか。
毎月手出しをしているお客様があまりにも多い印象です。
そして、その方々に
「手出しがあってはあまり投資としての妙味がない」
とお伝えすると、定型文のようにみなさまこぞって答えます。
「経費で落とせます。税金が返ってきます。」 と。
そこで私はこう思うわけです。
「それ、ワンルームである必要なくない？普通のマンションでインカムもキャピタルも取れた方が良いんじゃない」…と(笑)
35年後に不労所得になるの？
※SYLA公式HPより引用
そもそも35年その家賃維持できますか？その間に空室の期間もあり退去時の修繕があり、月々のキャッシュフローのプラスを食い尽くしてしまいませんか？
トータルで見たら手出しの方が多くなりませんか？
そもそもその管理状態で35年も物件自体維持できますか？
自分が住む目線で選ぶ
人に貸す前提だといくらでも妥協できますよね。自分で住まないから。自分の住む家だとあれだけ拘った眺望も人に貸す前提だと不思議なほど気にならなくなりますよね。
戸境壁やスラブの厚さは気にされましたか？
ディスポーザーは？そんなの賃貸のくせに付いていたら生意気ですよね(笑)
立地と（安かろう悪かろうな）物件価格に惹かれて条件落としまくっていませんか？
出口戦略は考えてますか？
35年保有を考えてない方、売るときに高く売れるもしくは損しない前提で購入していますか？なんとなく経費で落とせたり、税金が返ってきたりまぁ損しないからいいかなんて甘い考えで検討していたりしませんか？プラマイゼロで売れればいいじゃないですか。と紹介されることもあると思いますが、果たしてプラマイゼロで売れる確率はそんなに高いですか？
きちんと出口の相場観も見たうえで検討しないとすごい公開することになりますよ。
築浅の事例ばかり見せられていませんか？
接客の際にその会社が分譲した築10年の物件の中古成約価格や、現在の同社の物件の売出価格は見てますか？高値や新築時と同価格で取引されてますか？良い事例だけ抽出して売却できると話してはいませんか？
現地調査しましたか
※リノチョイス公式HPより引用
実際の現地の雰囲気は見ていますか？ちなみに上記と少し被りますが築10年以上経った同社の物件の管理状況などは他物件等で確認しましたか？
廊下にモノがたくさん溢れていませんか？ポストはゴミばかりで汚くはないですか？
たくさん色々言わせていただきましたが、購入前に確認してほしい項目はいくらでも出てきます。なんならこれ以外にもあります(笑)
総括
分譲の不動産って住む分には賃貸より満足度も上がるし、個人的にはすっごくおススメなんですが、住む目的で購入せずに変な色気を出して投資に走って失敗してしまうと、額が額だけに取り返すのにもすごい時間を費やします。最近不動産高騰の煽りが至るメディアであり、確かに土地代も建築資材費も人件費も上がっています。不動産価格は上がっているし、需要の高いエリアではまだ上がる可能性を秘めていると思っています。
ただ、だからと言って何でも手を出せばいいとは全く思っていません。
まずは失敗しない取引ができるようにスムラボを始め、その他媒体で情報を集めて是非参戦してみてください。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした！
次回のブログでまたお会いしましょう～👋
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