ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
今、スムハジメが立ち上げた幸せ富動産では現在来月からのビッグプロジェクトに向けての準備で大忙し中です(笑)
今回はマンション購入相談でも割とどちらかの相談の時に引き合いに出されることが非常に多かった「プレミスト藤が丘」と「エムズシティ鳴子プレディア」どっちが良いのか名古屋マンション相談のまとめ集となります。
購入前にあっちとこっちと比較することって結構ありますよね。
ちなみにブログ読者の皆様は購入までに約何件ほどの見学に行かれるのでしょうか。
私個人は調査をしてから行くので本気で購入するときはほぼ1～2件くらいです(笑)
実際に弊社にご来場いただくお客様も多くは2～3件くらいのイメージです。
※中古物件だと手軽に見れるので、中古の場合は+1～2件くらいでしょうか。
モデルルームって見に行くとどれも素敵だし、営業の方のお話は上手でどれも良く聞こえて決めるに決められなくなってしまいますよね(笑)
※エムズシティ鳴子プレディア公式HPより引用
今日はそんな方へ客観的に比較する指標をいくつかご用意させていただきましたので是非ご参考にして頂けますと幸いです。
また、今後「この物件とこの物件」どちらが良いなどの質問も全然受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
それでは早速概要から行ってみましょう。
目次
物件概要
※見えにくい場合は画面を横にしてご覧ください| 物件名称 | プレミスト藤が丘 | エムズシティ鳴子プレディア |
| 所在地 | 愛知県名古屋市名東区藤里町1601番（SF）、1501番1（PF）、22番（GF） | 愛知県名古屋市緑区鳴子町四丁目56番（地番） |
| 交通 | 地下鉄東山線「藤が丘」駅まで徒歩12分（GF）、徒歩13分（SF)、徒歩15分（PF) 地下鉄東山線「藤が丘」駅 バス約6分 市バス「藤里町」バス停徒歩3分(SF･PF･GF) |
地下鉄桜通線「鳴子北」駅徒歩9分 |
| 総戸数 | 360戸(SF284戸･PF49戸･GF27戸) | 333戸〈Ⅰ工区（186戸）、Ⅱ工区（147戸）〉 |
| 完成予定 | 2024年3月完成済(SF･PF･GF) | Ⅰ工区2021年10月、Ⅱ工区2023年11月 |
| 入居予定 | 2024年3月下旬予定(SF･PF･GF) | 即入居可 ※諸手続き完了次第 |
| 駐車場 | 360台／1,000円～16,000円 【別途】来客用2台、カーシェア用1台 | 平面駐車場151台、機械式駐車場182台（月額使用料/500円〜12,700円） |
| 自転車置き場 | 482台／100円～800円 【別途】サイクルポート30区画(SF)、レンタサイクル用5台 | ラック式479台、平面式23台（月額使用料/100円〜300円） |
| 売主 | （売主・販売代理）大和ハウス工業株式会社 （売主）総合地所株式会社 |
名鉄都市開発株式会社 JR西日本プロパティーズ株式会社中部支社 |
| 販売状況 | 先着順受付 | Ⅱ工区先着順販売概要 |
| 販売戸数 | 43戸(SF:32戸、PF:6戸、GF:5戸) | 18戸 |
| 販売価格 | SF:3,750万円～5,963.88万円 PF:4,140万円～5,160万円 GF:4,850万円～5,810万円 |
3,798万円～4,928万円 |
| 最多販売価格 | SF:4,600万円台(5戸) PF:- GF:- |
4,200万円台（5戸） |
| 間取 | SF:2LDK(1戸)～4LDK(6戸) PF:3LDK(6戸) GF:3LDK(5戸) |
3LDK〜4LDK |
| 専有面積 | SF:63.44m2～91.12m2 PF:75.00m2～79.67m2 GF:72.74m2～80.38m2 |
68.44㎡〜87.36㎡ |
| 管理費（月額） | SF:6,800円～9,700円、PF:8,000円～8,500円、GF:7,800円～8,600円 | 8,900円〜11,360円 |
| 修繕積立金（月額） | SF:5,900円～8,400円、PF:8,700円～9,300円、GF:10,600円～11,800円 | 6,160円〜7,860円 |
| 修繕積立基金 | SF:507,500円～729,000円、PF:600,000円～637,400円、GF:581,900円～643,000円 | 479,080円〜611,520円 |
| その他諸費用 | インターネット使用料／月額900円 ケーブルテレビ施設利用料／月額275円 （SFのみ）ディスポーザ維持管理費／月額240円 |
管理準備金：5,000円 |
マンションコミュニティ：エムズシティ鳴子プレディアってどうですか？
今回はどちらも郊外ビッグプロジェクトとなります。諸々の条件が似通っていて単価も似たようなものだし、なんだか甲乙付け辛いですよね(笑)
▼▼プレミスト藤が丘についての考察はこちら▼▼
マクロ立地
沿線・駅力はプレミスト藤が丘に軍配
似たような物件同士もよくよく比較してみると結構勝ち負けがハッキリする箇所があります。マクロ立地でいくと今回は「東山線藤が丘駅」vs「桜通線鳴子北駅」とか「名古屋市名東区」vs「名古屋市緑区」という構図になってきます。
まずねとらぼ調査隊という所に掲載されている2023年住みたい駅ランキング30からいきますと藤ヶ丘駅は全体の第8位となっております。一方で、鳴子北はランキング圏外となっております。
また同様に住みたい沿線ランキングでも第2位に東山線が位置付けているのに対して、桜通線は第7位となっております。
やはり名古屋市内地下鉄の中でも東山線の持つ力は頭一つ抜きんでている感があります。
住み心地ではエムズシティ鳴子プレディアに軍配
次に別の指標も見てみましょう。大東建託が2023年11月に発表した東海版「住み続けたい街ランキング＜TOP20＞」では名古屋市緑区が全体の第3位に付けているのに対して名古屋市名東区は2023年はランキング外となっております。
※大東建託いい部屋ネット「街の幸福度 ＆ 住み続けたい街ランキング２０２３<愛知県版＞」（街の住みここちランキング特別集計）より引用
ちなみに、同社が出した「街の幸福度（自治体）ランキング＜TOP20＞」でも名古屋市緑区は第8位に位置付けており、対して名古屋市名東区は第14位となっております。
※大東建託いい部屋ネット「街の幸福度 ＆ 住み続けたい街ランキング２０２３<愛知県版＞」（街の住みここちランキング特別集計）より引用
区民が幸せに住めて、住み続けたいと思える街。ステキですね。
ミクロ立地はエムズシティ鳴子プレディア強し
駅距離はエムズシティ鳴子プレディア
ここからはミクロ立地で比較してみましょう。エムズシティ鳴子プレディアは最寄の鳴子北駅まで徒歩9分、対してプレミスト藤が丘は最寄りの藤ヶ丘駅まで徒歩12分どちらも坂を有した徒歩ルートとなっております。そのため単純に徒歩分数の近い鳴子北が有利かと思います。
子育て環境はエムズシティ鳴子プレディア
子育て環境でも比較してみましょう。エムズシティ鳴子プレディアが最寄りの小学校への徒歩分数が徒歩6分、プレミスト藤が丘が徒歩9分となっております。
また、学区の中学校においてはエムズシティ鳴子プレディアが徒歩3分に対してプレミスト藤が丘は徒歩15分となります。
学区の小中の印象ですが口コミの印象は若干プレミスト藤が丘が良さそう。でも誤差かなという感じです。
買物・医療機関もエムズシティ鳴子プレディア
買い物利便は正直ほぼ同点という印象です。マックスバリューが徒歩2分にあるエムズシティ鳴子プレディアも清水屋（その中にマックスバリューが入っている）があるプレミスト藤が丘も買い物利便という観点はそこまで変わらない印象です。ただ、医療機関は明確に差がでたなと思います。
※ナルコス画像
プレミスト藤が丘は徒歩10分圏内にほとんどの科目が揃いますが、対してエムズシティ鳴子プレディアに関してはナルコスという複合医療施設が徒歩2分に消化器内科, 胃腸内科 , 内視鏡内科, 外科, 内科, 心療内科, 歯科とほとんどの科目が揃う施設がございます。
出来たばかりの施設で院内もとてもキレイです。まさに複合開発の強みを感じる立地だと思います。
ミクロ立地はほぼエムズシティ鳴子プレディアが強かったのではないでしょうか。そんな結果となりました。
海抜・治安はほぼ同点
また海抜はエムズシティ鳴子プレディアが43mに対して、プレミスト藤が丘は44mとどちらも東部丘陵地域に位置しておりますので同等の海抜となっております。
※愛知県警察安心・安全マップより引用
また、治安も2022年～2024年までの統計で見てもエムズシティ鳴子プレディアで犯罪発生件数が1件、プレミスト藤が丘で2件とこちらについてもほぼ同数となっております。
※愛知県警察安心・安全マップより引用
どちらも駅から特段近いという訳でもなく、落ち着いた住環境の立地になるため犯罪発生件数は非常に少なくファミリーで住むにはベストな選択と言えるのではないでしょうか。
▼▼ハザードのかかるエリアの物件考察はこちら▼▼
【スムハジメ】一度浸水すると価値は戻らない？（名古屋市名東区）
物件比較
では次はマンション単位で比較していきましょう。専有部も共用部も各々特徴があって面白いですね。また棟によって仕様が多少異なるプレミスト藤が丘ですが、ここではメインの棟となるシーズンフェイスを前提に比較をしていきたいと思います。ZEH仕様でプレミスト藤が丘
今回プレミスト藤が丘はなんと言ってもZEH仕様となっております。ここが非常に大きいポイントだと個人的には考えております。
※プレミスト藤が丘公式HPより引用
1つ目は床暖房の範囲です。床暖房はLDだけでなく、主寝室にも採用となっております。
また2点目にガラスの種類です。エムズシティ鳴子プレディアはペアガラスに対して、プレミスト藤が丘はもう一段断熱性能の高いLOW-Eペアガラスを採用しております。
またなんと言ってもZEHとそうでない物件とでは住宅ローン控除額等も変わってきます。
| 対象物件 | ローン残高の上限 | 全期間の最大控除額 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 455万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 409.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 364万円 |
| そのほかの住宅（一般住宅） | 3,000万円 | 273万円 |
尖った仕様はエムズシティ鳴子プレディア
エムズシティ鳴子プレディア3Dバーチャルツアー→こちらをタップ仕様の尖り具合はエムズシティ鳴子プレディアに軍配が上がります。
まず長谷工コーポレーションの可動収納ユニット「ウゴクロ」が名古屋市内初採用されております。
収納を可動させて、片方の部屋を広く取ったり等間取りのサイズを可変できる特徴的な収納です。
※エムズシティ鳴子プレディア公式HPより引用
私使ったことないので、素朴な疑問なのですが遮音とか大丈夫なのかな？という疑問があります。
住んだことある方いらっしゃったら、是非教えてください。
そのほかにもオートロックが顔認証やマナカを利用したICカードキーでのロック解除となっていたり、駐車場の入口がETCセキュリティゲートとなっているのも面白いですね。
※エムズシティ鳴子プレディア公式HPより引用
※エムズシティ鳴子プレディア公式HPより引用
細かなところですが、キッチンも天然御影石など随所にこだわりを感じます。
企画の尖り具合ではエムズシティ鳴子プレディアが優勢です。
必要なものがしっかり揃っているのはプレミスト藤が丘
※プレミスト藤が丘公式HPより引用
共用施設はコワーキングスペースやゲストルーム、パーティルームなどは多少の差はあれどどちらにも用意されており、どちらも入居者は同じように利用していただけます。
その中でも今回の2物件においていくつか差があるとすれば、まずはカーシェアリングとレンタサイクルです。100％駐車場付置していも全員が必ず車を保有している訳ではありません。また、人によってはご主人が使っている間奥様が利用できる車が欲しいというご家庭もきっとあることでしょう。
その中でカーシェアリングやレンタサイクルが敷地内にあるのはストロングポイントになっているのではないかと思います。
また、ランニングコストです。平置きや自走式がほとんどのプレミスト藤が丘では管理費の単価が107円/㎡に対して、エムズシティ鳴子プレディアが130円/㎡です。修繕積立金のスタート額は同等ですが、機械式の多いエムズシティ鳴子プレディアの方が恐らく今後の上り幅などは高くなっていくことが想定されます。
そういった意味では、マンション供給において一日の長があるプレミスト藤が丘が住むにあたってのツボをしっかりと抑えているなぁと思いました。
総括
※プレミスト藤が丘公式HPより引用
全体的に比較してもなかなか甲乙つけ辛い物件でした。だからたくさん競合してお話が来るんだなという印象です。
個人的な比較としてはミクロ立地ならエムズシティ鳴子プレディア、物件そのものであればプレミスト藤が丘に軍配が上がるのではないでしょうか。
いかがでしたでしょうか。今後もご相談頂いた中から定期的にマンション比較をブログ化していきたいと思います。みなさまも気になるマンション同士これはどうなんだろう。というのがございましたら、お気軽にご相談ください。
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。
次回のブログでまたお会いしましょう！
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