ご無沙汰してます。こうです。
今回レビューするのは「グランドメゾンThe池下ガーデンタワー」です！
前回、アンダー販売開始時点での情報共有記事を公開しましたが、今回は、詳細なレビューと現時点での販売状況を共有させていただきます。
とはいえ、現在でも実質アンダー販売（一般公開されていない状況）になりますので、積水ハウスに怒られない程度に情報を書いていきたいと思います（私は大阪タワー氏のように「出禁上等」ではありませんので！）。
それでは、物件概要からいきましょう！
物件概要
物件名称：グランドメゾンThe池下ガーデンタワー
所在地：愛知県名古屋市千種区覚王山通７丁目11番3他9筆（地番）、池下町二丁目63番2他1筆（地番）
交通：名古屋市営地下鉄東山線「池下」駅西改札口徒歩1分
用途地域：近隣商業地域
建ペイ・容積率：50％・507％
敷地面積：3,587.00㎡
建築面積：1,567.77㎡
総戸数：200戸（先行分譲募集対象外住戸80戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地下1階地上39階建
完成(竣工)予定：2025年11月下旬予定
入居(引渡)予定：2025年12月上旬予定（20～PF階）、2026年1月下旬予定（3～19階）
駐車場(台数／月額使用料)126台（他に屋根付タワーパーキング用EV充電駐車場1台、来客用平面駐車場2台、管理サービス用平面駐車場1台、サービス車用平面駐車場2台）／19,000円 ～ 30,000円
バイク置場(台数／月額使用料)：未定
自転車置場(台数／月額使用料)：151台／500円 ～ 1,200円
売主・販売提携（代理）：積水ハウス株式会社
売主：株式会社長谷工コーポレーション
売主：中電不動産株式会社
管理員の勤務形態：通勤方式
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
施工：株式会社長谷工コーポレーション
掲示板：(仮称)グランドメゾン池下ザ・タワーⅡってどうですか？
前回から追加した情報（赤字）にしてます。
用途地域は近隣商業です。意外と認識れていないことかもしれませんが、本マンションの建設される「千種区」においては、商業地域、近隣商業地域は少なく、タワーマンションが建設できるのは広小路通沿い（東山線沿線）（と今池駅周辺）に限られます。
▲赤、ピンクが商業、近隣商業地域 用途地域マップ（https://www.mapexpert.net/）より
つまり、抑えておきたいのは、広小路通沿いにはマンションや、比較的築年数の浅いビルが存在することも踏まえれば、「千種区」（特に「池下駅」以東）でタワーマンションというだけでも非常の希少性が高いという点です。
ましてや、用途地域の制約だけでなく、タワーマンションの建設には通常のマンションよりも広い土地が必要ですから、39階建てのような高さのマンションはそうそうお目にかかれない出物ということです。
「先行分譲募集対象外住戸」という聞きなれない言葉が出てきますが、現在（2024年4月）の販売が「先行分譲」（主に19階以下）であり、その前に売られていた「優先分譲住戸」が「先行分譲募集対象外住戸」（主に20階以上）で、80戸存在したという意味のようです。
駐車場は40区画が平面駐車場ですが、月額30,000円は安く感じてしまいます（普段、私が中区のマンションを多く見ているからというのもありますが）。もちろん、周辺の月極駐車場よりも少し高いぐらいの金額を算出して決定しているとは思いますが、こういった類の高額なタワーマンションという特殊事情を考慮すれば、40,000円程に設定して、”取れるところから取る”という方針が適切だったかと（例えば、仮に周辺に20,000円の月極があるから、多少歩いてもいいからそっちを借りようという人は、このマンション内では少数でしょう）。
管理員は「通勤」（日勤）で「常駐」ではありません。この辺り、このマンションは総戸数の割には共用部が充実しており、その分管理費が高くなりますが、この辺りでうまく調整しているようです（詳細は後述）。
これは余談ですが、本マンションの販売時期は絶妙ですよね。一棟目の築年数が2024年時点でちょうど10年ですから、たとえ二棟目の本マンションと被る住戸を購入していたとしても、十分に残債は減っている（しかも新築価格より大きく値が値上がりしている）ので、「私の部屋の眺望が潰れたじゃないか」とクレームがあっても、「でも新築から2千万円以上値上がりしてますよね？」って返せば何も言い返せませんから。何なら一棟目の新築時購入者も本マンションの販売ターゲットにできますし（どこまで積水ハウスが想定していたかは定かではありませんが）。
物件周辺
▲周辺地図 物件限定サイトより
説明不要かと思いますが、本マンションは東山線「池下」駅のほぼ真上に位置します（公式の地図上だと本当にホームの真上であることが分かりますね）。
本マンションが建つ敷地は2008年に閉館した旧「愛知厚生年金会館」の跡地であり、一棟目（グランドメゾン池下ザ・タワー）が建った段階で、残りの土地（本マンションの敷地）に何か建つことは確定していたようです。
「池下」自体にそれほどお店がたくさんわけではありませんが、駅直結でスーパー「パルマルシェ池下店」がありますし、同じく「サンクレア池下」内に「ダイソー」や「マツモトキヨシ」なども入っていますので、買い物利便は悪くないですね（名古屋では地下鉄の出入口周りにコンビニぐらいしかないなんてこともザラですから）。
休日は「セントラルガーデン」（地図左上付近）の「メゾンカイザー」で朝食のパンを買うなんて生活もいいですね。
敷地
▲敷地配置図 図面集より
前述の通り、敷地の南側の地下は地下鉄が走っているため、南側は駐車場、北側にマンション本体という配置です。駐車場も通常のマンションであれば、ここに機械式をズラッと並べているでしょうが、贅沢に平置きにしているところに車を頻繁に使う富裕層のニーズを汲んだ設計になっているところはさすがの積水ハウスといったところでしょう。東側の敷地は駐車場への出入口兼、車寄せが設置されます。
▲エントランスアプローチ 物件限定サイトより
名駅や伏見のマンションと比べて空地率が高くなっていることを活かして、敷地入口から建物までゆったりとしてアプローチが設けられてます。そのアプローチの周囲に植栽を”分厚く”配置することで、見栄えは非常に重厚感が増しますし、住民の満足感も高くなるでしょう。さらに外部からの視線も遮る役割を担ってますね（この辺りの設計は一棟目に近いです）。
▲一、二棟目の位置関係 Google Mapに追記
前作との位置関係を再掲します。一棟目（青線）は西角、本マンション（赤線）は東角の眺望影響が強いですが、そこはしっかり設計と価格に反映されてます。
超余談ですが、一棟目のマンションコニュニティ掲示板において、本マンションの敷地は、南側に地下鉄が走っているため、将来マンションが建っても北側に寄せられることを予測していたツワモノがいたことに驚きしました。そいういった赤い千金の書き込みが時たま見れるが匿名掲示板の醍醐味ですね（
外観
▲外観パース 物件限定サイトより
外観は外壁が黒ベースのため、一棟目よりもシックな雰囲気です。
日照制限の関係上セットバックが必要とのことで、一部分（外観パースの右下）が斜めにカットされています。対角線上（反対側）の住戸も同様にセットバックされており、後述しますが、当該住戸はなかなか面白い間取りです。
▲2棟並んだ外観パース 物件限定サイトより
39階建てと高さは十分ありますが、”横幅”は小さいため、かなりスラっと印象にはなりそうですが、頭頂部の”角”のようなデザインは一棟目と合わせているので、より統一感のある見た目ですね。一棟目だけでも存在感があるので、本マンションが完成して2棟並んだ姿はインパクトがありそうです。
共用部
共用施設は以下の通りです。基本的に2階に集中して配置されてます。- ラウンジ（2階）
- ミーティングルーム2室（2階）
- ユーティリティスペース（2階）
- スタディスペース4室（2階）
- 共用トイレ3つ（2階）
- ゲストルーム2室（2階、25階）
各共用施設のパースも物件限定サイトやモデルルームで確認することができます。個人的には、2階のラウンジが気に入りました。通路から一段低く、その空間を囲むようにソファが置かれていて、くつろげそうだなと。
▲共用廊下（～19階） 物件限定サイトより
当然のように内廊下ですが、目を見張るのはそのデザイン性の高さです。世の中のタワーマンションの中でも単純に「カーペット張りにしてダウンライト適当に配置しました」というような内廊下が多い中、しっかりと通路は「折り上げ天井」＋「間接照明」にしており、さらに、住戸前も同様の仕様で、ドア上部の木目調の壁紙を目立たせているなど、細かい部分で意匠を感じせる造りになってます。上記のパースでは非常にわかりにくですが、この玄関まわりはモデルルームで再現されているので是非、目で見て確認していただきたいです。
玄関ドアも他のマンションで多く採用されている木目調のではなく、無機物のような質感で、目新しさも相まって特別感を感じました。また、玄関横のルームナンバーも通常のプレートではないく、立体的なオブジェのような造りになっており、さらに背面の台座部分に小さい置物などを入れることが出来るそうです（説明が難しいので是非モデルルームで見てください！）。
上記の内廊下は19階以下の仕様で、20階以上は、玄関前がタイル張りに変更されていたりと、さらに周りの装飾も特別な仕様となっています。
各階ゴミ置き場はすべての住戸階に設置されます。
エレベーターは3基（1基は非常用）で階数による振り分けはありませんが、なんと分速210mの高速エレベーターが採用されています（通常のマンションなら105m、直近の20数階のﾀﾜｰマンションでも150m採用が多いです）！これは高層階の住民はスレトスなく移動できますね！
駐車場は計126台分（設置率63％）です。
- タワーパーキング ：86台
- 屋根付き屋外平面式：40台
間取り＆価格
平均坪単価は坪300~900万円程と振れ幅があるので求めることが難しい（というかあまり意味をなさない）ですが、20階付近が坪380~430万円程なので、約坪400万円程でしょうか。いくつか気になった間取りを載せます。
230Yタイプ 3LDK 225.52㎡
38階 59,800万円(約877万円/㎡)
このマンション内で最も平米数の広い住戸です。低層マンションでもここまで広い部屋は少ないですし、38階という高さも考慮すれば、まさに名古屋マンションの”高み”。
間取りとしてはリビングルームと洋室が綺麗に分離されてます（PP分離）。さらに、洋室側の廊下前に扉がありますし、玄関廊下に来客用のお手洗いも完備されており、これは完全なパーティー仕様ですね！
ここで、庶民（？）の間取りにも参考になる点としては、玄関＋廊下部分を必要以上に大きくとっているところですね。一般的には廊下は面積が小さい方が、居室部分の割合がその分大きくなるので、効率的な間取り＝良い間取りと認識されるわけですが、一見無駄に思える廊下部分でも広くとることで、家族や来客が同時に出入りをスムーズになるという実用的なメリットと、最初と最後に通る廊下部分が広い（逆に狭い）と、家（専有部全体）が広かった（狭かった）という印象になるという点が挙げられます。なので、程度問題ではありますが、玄関＋廊下はそこそこ広い方が個人的にも好みです。
あと、この住戸はリビングのメイン開口部は南西（あるいは南）になるので、積水ハウスが最も価値のある向きは南西であると考えていることが分かります。このように他の新築マンションを見る時も同様で、自分が購入する住戸を決める際に、眺望や日照には好みはあれど、客観的に売主デベロッパーがマンション内の方角をどう評価しているか確認する手法として、一番高い住戸がどの向きになっているかを見るのは意外に使えます。
価格は6億円也！この住戸は最上階一階下の38階なので、6億払っても池下のテッペンは獲れないという恐ろしい世界。。。（というのは半分冗談で最上階でも6億円以下の住戸も一応あります）。
65Gタイプ 1LDK 64.14㎡
5階 5,699万円(約293円/㎡)※予定価格の最大額で記載
こちちは、前述した、外観でも確認できるセットバックされた（窓が斜めカットされた）住戸になります。
アイランドキッチンになっていますが、セレクトプランで、キッチン部分の天板を壁際に伸ばして（正確にはキッチン天板よりも一段低く天板を設置して）、テーブルのような形にしてくれているので、簡単な作業や食事をとるスペースとして使うことができます。
洗面台は一般的なマンションよりも天板が広いので、使い勝手はもちろん、見た目も御影石のため豪華になるでしょう。
斜めカットされているため、お世辞にも家具配置がし易いわけではありませんが、ダイレクトウィンドウは5枚のダイレクトウィンドウはインパクトがありますし、前述したセレクトプランの”飴ちゃん”もありますので、
ダイレクトウィンドウは床から多少の立ち上がりはありますし、他の住戸よりもセットバックしていることで、低層階であっても、下から覗かれるリスクは少なくなっています。
低層階ということもありますが価格もしっかり反映されてますし、このマンションで坪300万円を切ってくるのは非常に割安感がありますね。棟内にいくつか1LDKがありますが、この間取りは4戸しかありませんので将来売却時に同じような間取り住戸とのバッティングが少なくなるのもメリットです。
70Hタイプ 1LDK 69.65㎡
5階 6,699万円(約318万円/㎡)※予定価格の最大額で記載
この間取りも同様にセットバックされた住戸で、先ほどの65Ｇタイプと反対側になります。こちらもなかなか癖強ですね（ほめてます）。
65Ｇとは異なり、PP分離され、洗面室もリビングと接していないという点が魅力でしょうか（その分廊下が無駄に長くなっていしまっているわけですが）。
キッチンが壁掛けのため、カップボードが置けないというのが難点ですが、正直は全体的にぶっ飛んだ間取りなので、これを選ぶ人はあまり気にならないのではと。その代わりではないですが、キッチン天板がほぼ壁一面にとられているので、65Ｇと同様に椅子を置いて作業スペースとして活用するのもアリかと。
さらに、4戸中2戸に採用されているセレクトプランでは、先ほど長くなっていると書いた廊下部分を取っ払い、洋室と一体化することで、10.1畳の洋室＋洋室直結（洋室を通らなければいけない）洗面室という更にぶっ飛んだ間取りが採用されています。
正直、洋室を通らなければ洗面室にいけないのは、家族がいても来客があっても困るわけですが、「来客なんか来ねえ！」という仕上がった独身貴族には最高の導線ですね！
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そのほかにも面白い間取りが多いので是非モデルルーム等で確認してください！
設備仕様
構造- 制震
- 二重床
- 天井高2,550ｍｍ（最上2層は3m以上！）
建物構造では唯一、免振ではなく制震なのが少し残念ですね（他の個所が良いだけに悪目立ちするという意味も含め）。
設備仕様は以下の通り（細かくは色々分かれてますのでざっくりです）
- 玄関前カメラ
- リビングに天井カセット型エアコン標準設置
- ディスポーザー
- 食洗器
- キッチン天板御影石
- キッチン水栓がグローエ製
- キッチンコンロがパロマのクレア
- 洗面台天板御影石
- 洗面鏡下モザイクタイル
- トイレ手洗いカウンター
- 浴室ミストサウナ
- キッチン、洗面台下、リネン庫等の全ての扉にソフトクローズあり
正直細かい部分は把握しきていていない＆特に下層階はオプションが選べないので、標準で変えてくれている個所もあるので詳細はモデルルームで確認してください！
管理費・修繕積立金
維持費は、管理費が238円/㎡、修繕積立金が161円/㎡。その他インターネット代が737円/月です。なので、例えば70Ｈタイプ（69.65㎡）で管理費が16,600円、修繕積立金が11,200円なので、インターネット代合わせて、28,537円/月です。コンシェルジュカウンター、各共用施設、ディスポーザーありを考慮すると、第一印象ではかなりリーズナブルに感じました。このあたり、管理費はコンシェルジュと管理員の勤務日時＆時間等で調整したとのことです。個人的にもマンションの格的にコンシェルジュはほしいけど、ずっと張り付いている必要はないと思いますし、人件費はどんどん上がっていきますから、良い調整だと思います（その他で変な調整がされてないことを願いますが）。
また、修繕積立金については、これまでのグランドメゾンでは10年間の一括徴収方式を採用していましたが、今回から（だけ？）一般的な段階値上げ方式の計画に変更したようです。れほどないのが救いかなと。
販売状況と今後のスケジュール
さて、皆さん気になる販売状況ですが3月時点で以下の通りです。- 31階～39階 ： 22戸 / 34戸分譲済み
- 20階～32階 ： 58戸 / 64戸分譲済み
- 3階～19階 ： 48戸 / 102戸が4月より販売開始（ほぼすべての住戸に要望書提出あり。被りも多くあり）
想像以上に売れ行きが良いという印象です。昨年の後半からアンダーで販売をスタートして、しかも、名古屋最高額のマンションがたった半年ちょっとで完売まで見えているとは。”モノが良い”というものありますが、お金はあるところにはあるんですね。
というわけで、前回の記事で1月ぐらいに一般公開あるんじゃない？と書きましたが大外れでしたね。理論的にコスト面だけを考えれば、わざわざホームページ作って、各媒体に広告出して一般販売する意味は全くないので、このままアンダーで販売する可能性の方が高いでしょう。
ただ、積水ハウスとしては、「こんな（素敵な）マンションをうちは作ってますよ！」というアピールもしたいでしょうし、一般販売される可能性も十分あると思います。
総括
「久々に心からわくわくするマンションを見た」それが率直な感想です
間取りの拘りや、設備仕様など、積水ハウスは住宅に対する視座が1段か2段、他のデベよりも上なんだなと感じさられる部分がいくつかありました。
土地自体は10年前に取得しているわけですし、建物のクオリティを最小限に抑えて、相場から妥当か、少し安い価格でにすれば楽に販売することもできたはず。そうはせず、最高クラスのクオリティを追求して、最高価格を付けて売るという道を選んでいるわけです。その上で、この驚異的な売れ行きですから、しっかりと顧客ニーズを掴んで結果を出しているのは本当に大したものです。
ただ、リセールバリューの観点ですと、現実的には総戸数200戸クラスのマンションとしては名古屋史上最高額のマンションとなるわけで、買ってさらに数十パーセント値上がりするとかは正直考えにくいかと。
とはいえ、良い意味でリセールバリューなんて関係ないと思えるというか、そいういった考えをすること自体が野暮だなと感じてしまうような商品力であることも事実です。ファミリーはもちろん、単身者にも選びやすい1LDKの間取りが豊富にあるのもうれしいですね。
名古屋共働きのパワーカップルにもおすすめです！とりあえずここ買っておいて「池下」で洒落た生活を堪能してから、子供が大きくなったら郊外で注文住宅を建てて住み替えるなんて計画もアリよりのアリです！
同じ東山線徒歩1分のﾀﾜｰマンションでは「ザ・ファインタワー名古屋今池」と比較になりますが、好みの問題はあれど、ブランドとクオリティを考慮するのであれば、基本的には買えるなら本マンションの方をおすすめします。
地価と建築費の高騰を考えれば、これ以上のクオリティの物件が出てくるのだろうか（出てきてほしいけど）とか考えてしまいますね。名古屋のマンションすごろくのゴールたりえるマンションだと感じました。
結論、アンダーで呼ばれていて買えるチャンスがあるなら迷う理由はありませんし、アンダーに呼ばれていないなら一般販売があれば全力で買いに行くべきマンションだと思います！
本マンションで気になることや疑問点や、東海圏のマンションに関してご質問ありましたらコメント、スムログお便り、X（旧Twitter）のDM等でお答えします！
余談ですが、今回、対応いただいた積水ハウスの営業マン（プロパーか未確認ですが）の対応は素晴らしかったです。受け答えはスマートですし、マンションの知識もしっかりしており、数年での買い替えを想定するならどの住戸が良いかなどの考え方が非常に参考になりました。名古屋で最高価格帯のマンションを売るにふさわしい営業マンという感じでしたね（
それではまた！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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