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京都市山科区『ウィルローズ京都御陵／グローバル・エルシード』が完成間近!!
洛中からすぐ東にある盆地、京都市「山科区」。JR・京阪・地下鉄の3線が走りJR山科駅から1駅(乗車5分)で京都駅、大津駅までは乗車4分、大阪駅までは最短で35分、高速道路にもアクセスしやすい非常に利便性の良いエリアです。
そんな便利な立地にありながらも「洛中」の方々から “京都でない” なんて言われれたりするのは、元々宇治郡だった「山科」は1931年に京都市東山区に編入され、76年に区として独立してまだ48年しかたっていないからでしょう。
しかし京都市中心部の不動産価格の高騰で子育て世代が外へ流出する今、中心部よりは地価が安く交通アクセスが良い「山科」のポテンシャルの高さに注目する状況となってきました。
では山科へ。
京都市中心部から三条通を東へ進みます。
三条通沿いには開業1900年「ウェスティン都ホテル京都」。
ここは東山区、「蹴上」の交差点を越えればそこは「山科区」
山科に抜ける三条通沿いには世界的なアーティスト達を魅了する「九条山」がそびえます。
三条通からこの坂を上がると
かつて坂本龍一が不動産を一時期所有していたとも噂があった九条山。右手のバリケードは神奈川県箱根町の高級名旅館『強羅花壇』の京都(初)進出地です。
九条山を越え坂を下ると、「日ノ岡」交差点手前にマンション建設現場があります。
「ウィルローズ京都御陵」
モデルルーム公開中
地下鉄「御陵」駅歩3分。
予定販売概要を見ると洛中エリアより1500万円ほど安い感じがします。
より詳しく『ウィルローズ京都御陵／グローバル・エルシード』を知りたい方はこちらから
『ウィルローズ京都御陵／グローバル・エルシード』から東へ進むと2020年7月竣工の「グランアッシュ山科御陵」があります。当時、日本全国から反響があり早期完売した物件でした。他府県の方から見ると中心部からすぐ近いのに割安感があり地下鉄「御陵」駅歩1分の収益性が魅力だったのでしょう。
マンションコミュニティに概要の口コミには
第１期先着順販売概要
販売戸数 25戸
販売価格（税込） 3,080万円～5,570万円
最多販売価格帯（税込） 4,200万円台（3戸）
間取り 1LDK＋F～4LDK
住居専有面積 59.52㎡～87.69㎡
4LDK87㎡が5570万円は格安に感じてしまいますね。
街の集客力を変えた山科駅前「無印良品」スーパー
JR山科駅前にはJR西日本不動産開発によって2018年リニューアルオープンした商業施設「ビエラ山科」。スターバックス・ふたば書房などが入っています。
駅前の京都市所有「ラクト山科Ａ棟」。以前はホテルブライトンシティ京都山科が入居していましたが京都市との20年間の賃貸借契約期間終了しホテル施設をケン不動産リース(株)へ売却。
ケン社が展開する「京都山科 ホテル山楽」(全100室)が2018年10月に開業しました。
スーツケースを引く訪日旅行者らしい男性3人組が横断歩道をホテルの方へ向かって歩いて行きました。インバウンドが戻ったとはいえ、山科駅前で訪日旅行者を見かけるのはまだまだ珍しい感じがします。
その南に建つのが「ラクト山科B棟／ラクト山科ショッピングセンター」
ユニクロ、ニトリ、無印良品
日本全国どこの主要な駅前で見かけるありきたりですが最強のテナント!!
しかし、この山科の「無印良品」はありきたりではないのです!
KEIHAN
京阪流通システムズによって誘致された「無印良品」、3フロアに開業したのが2019年11月。
こちらの「無印良品 京都山科」は生鮮食品やグロッサリーを扱い、総菜や菓子の専門店が多数入っているのです。
飲食店が立ち並び、イートインスペースもあります。
無印スーパーに驚きます!!
野菜に
パン屋さん
肉もあれば
弁当もあって
魚売り場には
「寿司カウンター」があるのです。
無印店舗内に寿司カウンターはなかなかのインパクトです!
そしてお手頃。
おすすめ海鮮丼 税込1000円
無印良品ができたおかげで、私と「山科」がつながりました。
無印良品ができていなければ「ラクト山科ショッピングセンター」に来ることも無かったかもしれません。
5・6階にあった「ラクト健康・文化館（ラクトスポーツプラザ）」は赤字運営で民間へ売却され3月末オープンの予定でしたが、まだオープンしていません。
5月中旬販売開始予定『シエリア京都山科三条通／関電不動産開発』
ラクト山科ショッピングセンターがある「外環三条」交差点から
三条通を東へ
東へ約280m(徒歩4分)、三条通南側に現れるのは
『シエリア京都山科三条通／関電不動産開発』計画地です。小さな川沿いです。
3WAYアクセス
地下鉄「山科」駅徒歩4分
JR「山科」駅徒歩8分
京阪「京阪山科」駅徒歩7分
現在は予告広告の段階で「5月中旬販売開始予定」となっています。
主な概要は
-
●京都市山科区四ノ宮神田町1-7他
●構造・規模／鉄筋コンクリート造・地上7階建
●総戸数／59戸(非分譲住戸1戸含む)
●間取り／1LDK～4LDK
●住居専有面積／42.51㎡～85.02㎡
●駐車場／31台(機械式駐車場29台、平面駐車場(福祉兼来客用及びサービス用含む)2台)※月額使用料:未定
●自転車置場／107台(スライドラック 85台(内3人乗り対応17台、2段式下部15台)、2段式上部12台、平面式10台(内来客用2台))※月額使用料:未定
●ミニバイク置場／2台※月額使用料:未定
●竣工時期／2025年10月中旬(予定)
●引渡可能年月／2025年12月中旬(予定)
●事業主(売主)/関電不動産開発株式会社
●販売スケジュール／2024年5月中旬販売開始予定
『シエリア京都山科三条通／関電不動産開発』に南側に隣接して建つマンションは同じく関電不動産開発「シエリア京都山科」竣工2019年でした。
マンションコミュニティの当時の口コミには
HP更新されて価格帯がでてますね。4300万台が多いみたいです。5000万以上の物件もあるみたいですが、山科でどんな人が買うのかなー。
当時よりも原価が上がっていますので『シエリア京都山科三条通／関電不動産開発』の価格上昇は必至でしょう。
より詳しく『シエリア京都山科三条通／関電不動産開発』を知りたい方はこちらから
外環状線沿いはタワマン建設が可能に
企業誘致や子育て世帯の流入を目的に見直しを進めてきた新たな都市計画が施行されたのは2023年4月。
外環状線沿い(三条通〜名神高速まで)①と新十条通の一部分②は適用条件を満たせば高さは無制限になり、タワマン建設が可能となりました。下記参照。※参考資料
三条通より南の外環状線沿いで最近分譲されたマンションは「ジオ京都山科／阪急阪神不動産」(2023年2月竣工)。もちろん規制緩和前ですので11階建て。地下鉄駅歩3分 ・京阪/JR駅歩6分 のこちらの物件、3LDK5000万円台でしたが素早く完売した印象でした。
現在なら適用条件を満たせばタワマンが建設できるエリアです。
「ジオ京都山科」のキャンセル住戸・最終1邸のチラシが出てきました。
東向き8階、専有面積70.47㎡が5060万円。今となれば高かったのか安かったのか？
タワマン建設が可能になったとはいえ、外環沿いにタワマン建設が可能なまとまった土地がすぐに出てくる可能性は非常に低そうに感じますね。
山科区と伏見区醍醐地域に、若年層の移住を促進させるプロジェクト「meetus（ミータス)山科-醍醐」
京都新聞 2024.4.19 (記事／西田昌平)より引用
両地域は近年、人口減少と高齢化が著しく、山科区は2001年の約13万7900人をピークに、24年は約13万1000人まで減少。醍醐は約30年前より6000人減って約4万8000人。国政調査(20年)によると、山科区の高齢化率は31.4%と市全体(約28.2％)より高く、醍醐でも同年時点で約35.74%に上る。
子育て世代の人口流出は市全体の課題で、昨年4月、若年層の移住を促す目的で、地下鉄東西線が平行する外環状線沿道で、建築物の高さ規制が大幅に見直された。条件を満たした建物の高さ規制を撤廃し、タワーマンションの建設も可能になった。
若い世代の移住を早期に実現させるため、市は行政区をまたぐプロジェクトを発足させる。
名称は「meetus(ミータス)山科ー醍醐」とし、「私たちと会おう」や「(暮らし)を満たす」という意味を込めた
しかし、外環状線沿いにはすでにマンションや一軒家などが立ち並び、開発できる土地は少ない。
このため、2012年度末で休止した醍醐地域の東部クリーンセンター跡地利用策も議論する予定だ。
人口減少、高齢化、出生率の低下は日本全体の問題ではありますが。。。出生率に関して衝撃の新聞記事が。
(日本経済新聞2024.4.20 より引用)
ワースト5に東山区・上京区・下京区が入っている現実。。。。東山区が全国ワースト1位とは。地価高騰で京都市全体が新婚世帯にとって非常に住みづらい街となっているのは事実。
「椥辻」のポテンシャルとは
世界中から訪日旅行者がまず降り立つ「京都駅」というポテンシャルがやっと認知され始めたのがコロナ前。アクセスが良いのに様々な要因で不動産価値が低く見られていた京都駅周辺、老朽化した市営住宅が建ち並んでいた駅東側はポテンシャル抜群の街でした。
いまだに京都駅周辺に近づく事はないと言われる京都市民の方々がいらっしゃいます。しかし、世代交代と若者とアートと訪日旅行者によって「時間の問題」となってきました。※写真は移転開校した京都市立芸術大学
そして、交通アクセスが良いのに不動産価格がお手頃なポテンシャルの街「山科」(山科駅周辺はすでに高騰していますが)
外環状線沿いに走る地下鉄東西線。地下鉄「山科駅」から2駅南に「椥辻駅」があります。
外環状線「椥辻」交差点に2019年に開業したイオンタウン山科椥辻。
45年間営業してきた「ヒカリ屋山科店」から商業施設が新しくなり、街が明るくなりました。
イオンタウンがある「椥辻」交差点から東へ進むと、長く白い壁、京都刑務所があります。
もし将来、京都刑務所の移転がありえれば街はどうなるのか。
京都市は移転要望を実施しており、この街「椥辻」にかける期待があります。※京都市資料
山科駅前以外で，今後の中心として期待できる地域としては椥辻周辺である。活性化・発展に向けたポテンシャルは高い。
椥辻駅前にはダイマルヤ「イーグルコート山科椥辻ステーションフロント」がそびえ立ちます。
駅出口右側の大規模改修中のマンションも「イーグルコート」この街はダイマルヤの庭です。
京都刑務所移転が実現すれば、このマンションの価値はいったどこまで上昇するのでしょうか？
椥辻駅を南に行くと「MEGAドンキ」。2017 年開業、2019年4月閉店、2020年11月復活。
閉店の際には悪い噂が広がりましたが、その真偽はわかりません。
治安に関しては否定的な回答が半数近くあり，平成28年の人口当たり犯罪数が11行政区中で2番目に少ないという客観的事実とギャップがある。
「醍醐」のポテンシャルとは
「椥辻」駅より2駅南の「醍醐」駅。
1997年、地下鉄「醍醐」駅の供用開始とともに複合施設パセオダイゴロー西館が開業しました。京都市が出資する第三セクターの「京都醍醐センター株式会社」が運営しています。
核店舗として西館にはヤマダ電気
西館にはレストラン街があります。
そのネーミングセンスが気になる「上等カレー」
何故か「おでん」があるこの街の混沌さ。
東館にはアルプラザ平和堂が入居しています。
アルプラザ平和堂(東館)内、
ビアードパパがあるのは嬉しい!!
駅から出るとすぐに市営住宅群が建ち並んでいます。この醍醐・石田周辺は団地が非常に多い印象です。余程、土地が余っていたことでしょう。
そして醍醐といえば豊臣秀吉による「醍醐の花見」でも有名な醍醐寺。
豊臣秀吉の晩年、1598年に700本の桜を植え「三宝院」と庭園を造るなどして開いた秀吉一世一代の大イベントでした。現在も桜の名所であり続け、桜の見頃を迎えた境内では、約700本の様々な種類の桜が咲き誇ります。
「醍醐の花見」の半年後、豊臣秀吉は亡くなったそうです。死期を悟っていたのでしょうか。
私はまだ「醍醐の花見」を知りません。来年の桜が咲く頃、また訪れようと思っています。
京都市東部クリーンセンター跡地はどうなるのか
醍醐駅から南へ。山科川にかかる新六地蔵橋。
新六地蔵橋から北の山科川。ちょうどこの川の真ん中で左(西側)が京都市伏見区、右(東側)が宇治市になります。
伏見区側の川沿いに見えるのは「プレサンスレジェンド六地蔵」(2019年6月竣工)
マンション前には遊歩道が川沿いに伸びています。
川の水も綺麗に見え、気持ちの良いロケーションです。
そのレジェンド西側の外環沿いには京都が誇るマンションデベロッパー睦備建設本社があります。マンションブランドは「パデシオン」ですが、ここ数年は土地高騰もあってかマンションの新規供給がありません。(新築一戸建分譲はありましたが)
いつ「パデシオン」が街に帰ってくるのでしょうか？
リフォーム&仲介と新たな事業が始まっています。
「1㎡でも広く、1円でも安く。」
人件費・建築費・土地取得費が高騰しする現在、パデシオンの新規供給がないのは会社理念を貫いているようにも見えます。
北側には商業施設「MOMOテラス」
MOMOテラスの対岸北に見える煙突
遊歩道を北上していくと
クローバーの緑の向こう
こちらが「京都市東部クリーンセンター跡地」。
2012年度末に閉鎖されてから活用されていません。
京都新聞2023.7.21(記事／小野俊介)
店舗面積規制緩和へ
京都駅南部など
石田駅付近は上限撤廃
開業促し住環境充実
市は子育て世代の市外への人口流出が深刻化していることを受け、手頃な価格の住宅や働く場所を増やそうと、地域の特性を生かした高さ制限や容積率の緩和といった都市計画の見直しを進めている。これに合わせ、スーパーや複合商業施設などの面積制限を定めたガイドラインも6年ぶりに見直すことにした。
東部クリーンセンター跡地の市有地は、市が売却を含めた活用策を検討しており、1000㎡としている店舗面積の上限を撤廃することで、大規模商業施設を含む多様な施設を誘致できるようにする。
詳しくは京都新聞ON BUSINESSをご覧ください。京都新聞お試しキャンペーンのお申し込みはこちら
街のイメージを一新するような話題性のある商業施設の誘致はありえるのでしょうか。
そう言えば・・・・・
20数年前、私のメンターは六地蔵の古い小さな家に長年住んでいました。妻との離婚、一人息子の東京就職で家を引き払う事を決心したメンター、その引っ越しの手伝いをした一人だった私。
家の中にあった全ての家財道具や日用品をこのクリーンセンターの廃棄場に次々と投げ込みました。実に爽快な作業でした。靴や明日着る服すらも全て捨ててしまいました。空っぽになった家で一人たたずみ空を見つめ何もかも失くしたメンターの横顔が今でも強烈に思い出されます。
あの頃よりも、街がカラッと明るくなっているように見えるのは今日の天気のせいなのでしょうか。
クリーンセンター跡地の北側には石田小学校があります。
近くに保育園があり鯉のぼりが泳いでました。
新たな商業施設に期待しましょう!
遂に全街区完成『クラッシィハウス京都六地蔵』
新六地蔵橋を東へ宇治市側に渡ると
美しい白いツツジの向こうに見える2棟のタワマンは
左が『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』20階建
右が「パデシオン六地蔵 ザ・タワーレジデンス/睦備建設」19階建
地下鉄「六地蔵」駅直結、全街区が完成した『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』
総648戸、現在も販売中です。
外環状線沿いのこちらの建物 1階には「業務スーパー」が入ります。2階は保育園。
ビッグボーイ隣接、即入居可。
京都市内では見ることができない迫力ある街並みです。
緑がワサーッと多いですね。
セントラルガーデンは木々で見えません。
イメージパースではこんな感じです。
より詳しく『クラッシィハウス京都六地蔵／住友商事、関電不動産開発、三菱地所レジデンス』を知りたい方はこちらから
THE「山科」ラーメンとTHE「醍醐」ラーメン
醍醐のラーメン店といえば外環状線沿いにド派手に目立つ「横綱」しか私には思いつきませんでした。昭和47年創業で京都市南区吉祥院にて屋台で生まれたラーメン店です。
正直、この辺りでラーメンを探して食べたことがありません。
鉄板チャーハンランチ!! 間違いない、王者の風格です。
その昔、琵琶湖帰りにバイトの先輩とよく寄った「味の名門 」ってまだあるのか？と、微かな記憶を頼りに山科勧修寺付近にやってきましたが、あのインパクトのある古びた店舗はもう見当たりませんでした。
では、山科を代表するラーメン屋といえば？
真っ先に頭に浮かんだのは「夜鳴きや」
山科といえば「夜鳴きや」と昔からその名前は私の耳によく入ってきていましたが、初めて訪れたのは数年前。名物大将にぜひ会いたかったです。
いやいや「天」にもぜひ!!、とそんな声が多くあり、名前すらを知らなかった「天」へ昼時に突撃!
入口には喫煙客と行列客が入り混じっていました。
ピカピカに磨かれた厨房、昼時のひっくり返るような忙しさの中ガムシャラに働く男たち、空気はピリついていました。
THE京都ラーメンの原点にして頂点のような味わい。 隣の爺さんはラーメンの上に唐揚げを浮かべて食べていました。
幼き日、母に手を引かれて行った故郷駅前の中華そば屋さん。もうすぐ母の日か・・・そんな事を思い出し頂きました。
まさに「天」でありました。
おわり
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
山科ラクトは素晴らしいですよ。無印良品の充実ぶりに最初は驚きますよね？ 駅近で、京都駅にもアクセスも良いので山科新築3LDK５０００万円台は安い感覚になります。六地蔵も行きました。駅前に一戸建てがあって、のんびりした街並み。クラッシイハウスはＪＲのホームと真向いなので、住人と目が合うんです！ ウィルローズ御陵はたしか隣が中華屋さんでしたね。山科、御陵、六地蔵いずれもファミリー層の雰囲気がしたので、よこしまねこは見送り、飛び石徒歩圏を選択したわけですが・・・。ラクトのフードコートで食べた唐揚げ定食が揚げたてですごく美味しかったですよ。
無印良品の充実ぶりに最初は驚きますよね？→驚きます!!
クラッシイハウスはＪＲのホームと真向いなので、住人と目が合うんです！→JRのホームからマンションを見てみたい!
ウィルローズ御陵はたしか隣が中華屋さんでしたね。→アイシャルリターンって名前の中華屋さんです
山科、御陵、六地蔵いずれもファミリー層の雰囲気 →セカンドのエリアではないですね
ラクトのフードコートで食べた唐揚げ定食が揚げたてですごく美味しかったですよ。→食べてみたい!!