こんにちはモルモット滋賀です。
今回も滋賀を飛び出して、お隣京都にございますジオ京都桂川テラスをご紹介します。
前回の記事で「西大路は実質滋賀」と書かせて頂きましたが、桂川はさすがに・・・京都かな・・・もはや大阪に近いかも・・・
阪急の「桂」とＪＲの「桂川」は割と似て非なるものです。距離もタクシーで1500円分ぐらいは離れており、滋賀から桂に移動しようとすれば桂川で降りて阪急洛西口に乗り換えることになります。滋賀方面からだとちょっと通り過ぎますが向日町で乗り換えた方がＪＲと阪急の間で歩く距離は短くなります。
今回は発展著しい桂川の新築マンション、しかもジオブランドということで期待大です！
目次
物件概要
所在地：京都府京都市南区久世上久世町637番（地番）交通：JR東海道本線「桂川」駅 徒歩9分(東口)
阪急電鉄京都線「洛西口」駅 徒歩17分
間取：1LDK+S～4LDK
面積：59.55m2～79.34m2
事業主：阪急阪神不動産株式会社
事業主：巖本商事株式会社
売主：阪急阪神不動産株式会社
売主：巖本商事株式会社
販売提携（代理）：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社メルディアDC
設計・監理：（意匠・設備）株式会社アクセス都市設計
（構造）株式会社メルディアDC
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
総戸数：128戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上11階建
用途地域：第1種住居地域、近隣商業地域
地目：宅地
駐車場：機械式：129台※うちEV対応3台、将来EV対応7台
平面式：来客用兼福祉用3台※うち平面EV対応1台、サービス用1台
自転車置場：スライドラック67台、二段式33台
バイク置場：10台
ミニバイク置場：12台
サイクルポート：21区画
竣工時期：2026年1月（予定）
入居時期：2026年3月（予定）
販売開始予定：2024年8月中旬（予定）
アルコーブ面積：未定
バルコニー面積：6.48m2～10.77m2
サービススペース面積：未定
ルーフバルコニー面積：27.25m2・36.86m2
テラス面積：未定
トランクルーム面積：未定
建ぺい率：45.58%
容積率：242.33%
敷地面積：3,683.07m2（1114.12坪）
建築面積：1,678.67m2（507.79坪）
延床面積：9,777.42m2（2957.66坪）
巖本商事と阪神阪急不動産のジョイントベンチャー事業です。
経緯としては巖本商事が土地を見つけて確保したが単体だと規模的に事業化が難しいので阪神阪急を巻き込んだ形だそう。
単なるジオのブランド貸しではなく、ガッツリ計画に関わって資金も大方入れているそうです。
口コミ掲示板 ジオ京都桂川テラスってどうですか？
桂川駅の魅力
まず、桂と桂川の違いについてです。
阪急桂駅の魅力は静謐で高級感ある住宅街です。
大きめの戸建てが並ぶ風景は落ち着きがあります。
個人的には桂にあるジオ桂シェノンのデザインが大好きです。エリアにあった戸建てのようなデザインがしびれます。
ジオ桂シェノン 桂にふさわしい高級１７戸のマンション
しかも阪急の特急停車・嵐山線乗り入れと交通利便性も高い良いエリアです。一方でスーパーや飲食チェーンなどは少なめ。落ち着いた雰囲気とはトレードオフかもしれません。
桂のスーパーといえばSHOP5条
四条では混んでいる焼肉名店天壇も桂なら行きやすい！
一方桂川は発展著しい新興エリアです。ＪＲ桂川が2008年にＯＰＥＮし、キリンビール工場・養鶏場ぐらいしかなかった土地が一気に開発されました。目玉となるのはやはりイオンモール桂川。関西最大級のモールで育児エンタメ買い物リフレッシュウォーキングすべてが完結する最強施設です。
呼応する形で大規模マンションが複数建設、企業や研究施設も誘致され単なる住宅街ではなく人の流れが産まれています。
桂川にあるオムロンヘルスケア
さらに現在洛西口駅では宿泊、交流施設や健康関連施設を新設する向日ノースゲートウェイの開発が進み2026年開業予定です。
現時点では更地の状態
交通利便性でいえば、ＪＲ新快速、阪急特急は止まらないものの、２ＷＡＹ利用できるのは大きなメリットです。特に河原町方向へのアクセスがＪＲ単線と比べて非常に良くなります。阪急が利用できるということは大阪モノレールも利用できますし、行先の選択肢がすごく増えます。JRでは京都駅まで6分 大阪駅まで35分とどちらへもアクセスしやすいです。
落ち着いた雰囲気の桂、新しくエネルギッシュでこれからの発展が楽しみな桂川という印象です。
イオンモールとほぼ同時開発された京都桂川つむぎの街グランスクエアはＪＲと阪急に挟まれた「桂川最強エリア」にあり、駅とイオンが目の前というエリア内でも最強立地マンションです。
交通利便性 商業利便性が高い最強エリア（独断）
駅とイオン目の前の最強立地マンション つむぎグラン
価格推移は新築時(2015年）坪単価140~180万円から、2024年現在は250万円程度で取引され、中古の出物も毎回すぐに掲載終了となっています！
発展と共に価格も大きくあがっております！！
「あの何もなかった桂川がこの値段・・・信じられない！」という声をよく聞きます。
本物件は「桂川であること」が最大の魅力でしょう。
桂川から歩いてみた
JR桂川駅からマンションギャラリーのある場所まで歩いてみます。駅西側はイオン～阪急洛西口と発展していますが、東口は閑静な雰囲気です。
基本的にJRからみて西口の価値が高く、東側はそれなりに劣ります。今回の物件も西側です。住宅メインで商業施設はほとんどありません。
駅前にはJR西日本と関電不動産による新規開発が進行中 2026年6月竣工予定
マンションギャラリーへは徒歩4分で到着。
住宅街を歩いています
もちろんここはモデルルームがあるだけで実際の建築場所は駅徒歩9分と、桂川駅東口かつ9分というのは相対的に立地がよくないと言わざるを得ません。車はちょっと便利かな程度です。
駅前にはJR西日本と関電不動産による新規開発、建築予定地のはす向かいには信和不動産のマンションが計画されています。中古では2017年築のシエリア京都桂川駅前が坪単価220万円程度で取引されているなど、ライバルが多いです。
駅徒歩駅2分のシエリア桂川駅前
新築というメリットはあるとはいえ徒歩9分なのですから安価であるか、相応の設備があることを期待したいです！
外観・ランドプラン・眺望
公式サイトより
アースカラーを基調とし、段になったデザインとそこから産まれるルーフバルコニーが特徴的です。派手ではないですが、単なる団地デザインではなく割と好みです。敷地内に小さな公園もあります。
公式サイトより
駐車場は機械式です。
エントランスを抜けてエレベーター２基。128戸ですし余裕ありますね。
歩者分離出入りで、駐車場への出入りは大通りの桂街道に面しますので右折入退場はできません。
敷地内に小さな提供公園も新設されます。
眺望について、南向きは戸建て群でほぼ永久保証です。まぁ戸建てがずっと見えるだけですが、気になる方はエントリー者限定サイトで眺望シミュレーションが公開されていますので要チェック！
東側は大通りである桂川街道、そして工場ビューで騒がしい感じです。この目の前の工場が立ち退くとマンションになりそうで怖いですが、前面道路が大きいのでそこまで不安がることはないかと思います。
工場があった土地に住宅がどんどん進出してきて、工場での作業音や交通に近隣がクレーム⇒対応も大変で土地代も上がってきたし別に引っ越そうか ということで住宅地内の工場がドカンと空き地になってマンションになるというのはよくあるパターンですね。
工場側からすると隣が工場と知った上で後から家を建てたのに嫌悪施設扱いするなんて・・・という気持ちになるアレです。
ZEH対応
ZEH-M oriented(ゼッチオリエンテド)認定予定です。そもそもZEHとはNet Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の略称のことです。断熱性等にすぐれエネルギー消費が少なく、さらに太陽光などでエネルギーを自家発電することで自給自足の活動が行えるという認定です。
マンションによくつくorientedはエネルギーを創るのは無理でも断熱性を高めること等で消費エネルギーを抑えられているよという認定です。
ZEHにはさらに細かい区分があるのですが、マンションに限ってメリットを申し上げますと、
①断熱性が高くて部屋の中が過ごしやすい。省エネ器具が多く冷暖房の光熱費が20%ぐらい安く（なるかもしれない）
②住宅ローン控除が最大3500万円×0.7%×13年と通常の省エネ住宅の3000万より枠が大きい（中古で売るときも非省エネ適合住宅より1000万大きい3000万の枠になるので売りやすい）
と思ってもらって大丈夫です。
ZEHに対応することは今後の地球のことを考えても重要で、住み心地やランニングコストにも影響する一方、断熱材の多用や高効率の空調・給湯設備が必要になるなどコストが嵩む割に目に見えて設備が豪華になるわけではない（購買を誘引しない）ので売る側からすると二の足をふむものです。
滋賀では省エネ等級４適合すら少なく、ZEH対応もシエリアシティ大津におの浜だけとコストを重視するエリアではかなり遅れています。
そこをきちんと対応してくるのはさすがジオですね。
色々あるZEH orientedは実質マンションでしか聞かない
共用部
・駐車場100% （基本機械式）・駐輪場
・24時間ゴミ捨て場
・宅配ボックス
・提供公園（マンションの住民以外も利用可能な敷地内公園）
規模としては120超えとそこそこ大きいですが目立った共用施設はありません。ですがどれも重要です。
ゴミ捨て場がエントランスから遠く、車両出入り口近辺にあってちょっとだけ不便だなと思いました。
間取り 価格
Dtype 59.55㎡
一人暮らしからDINKS～小さい子1人まで対応する許容度が高い広さ。グロスも抑えめで個人的に好みのサイズです。狭いなりに各社工夫された間取りが見受けられます。
本間取りはおよそアウトフレームができており、水回りも左上部分に効率的にまとめられています。玄関の下足部分の出っ張りが洋室にせり出していないのはうれしいです。お風呂は1416と少しだけ小さめ。トランクルームが玄関前にあります。
全体的にスパンが狭く、洋室１と２の家具配置は少し大変かも。60平米プランはどのマンションでもスパンが犠牲になりがち。
なんといっても特徴的なのはリビングと洋室１-2からアクセスできる大容量収納ストレージアでしょうか。収納はほぼここだけです。
面積が大きく、1か所で全て管理できる面白さ利便さがあります。
ただ私は好きじゃないです。全部屋からアクセスさせるにはその分の扉と歩くスペースが必要であり、消費した面積の割に実際にモノを保管するスペースが小さいです。特に服をかけるハンガー部分が２LDKの部屋にしては少なすぎます。家族みんな同じクローゼットを使うというのも、面積の取り合いや片付け許容基準の違いで揉めそうです。
ストレージアについて詳しくはジオのページをご覧ください。
【公式】いつも – 収納空間ＳＴＯＲＡＧＥＡ｜〈ジオ〉の商品企画プロジェクト (8984.jp)
こちらのサイト上の形はよさそうですが、本物件のストレージアの形状はあまり効率的に見えません。
価格は4000万円台前半～
あれ？意外と安いかも！
西大路の新築ペアであるジェイグラン京都西大路や、メイツ京都西大路よりは少し上ぐらいです。駅徒歩について、西大路ペアは2分or5分と本物件の9分で劣るとはいえ、人気エリアである桂川ですし、後述しますが設備面も上回っているのではないかと思います。
Atype 73.92㎡
角部屋南向きでスパンが広く、面積以上に広く感じる良い間取りです。
プライベート感がある、前に人が通らない玄関前（アルコーブ）
下足箱の出っ張りがあまり気にならない。
家具配置がしやすく、無駄がないリビング。ダイニングやキッチンからテレビを見たいのでこの形状は好きです。
キッチンそばに大型パントリーがある上に洗面所へキッチンから含め２WAYでアクセス可能。２WAY洗面所はドアの分スペースをとられますが洗面所収納も豊富です。
洋室３は横長リビングの欠点として窓がない部屋になる所を、角部屋なので窓をつけられて個室利用も可能。収納もかなり大きく使いやすい形状。
洋室２も柱の出っ張りが抑えられ、窓の外を人が通らないので安心して寝室にできます。トイレと隣接していると排泄音がうるさいので好きじゃないのですがそこは仕方ない。
広めのスパンと角部屋を活かした住みやすい間取りだと思います。南向きなのもいいですね。目の前が提供公園と道路なので低層でも抜け感はあります。
色々と仕方ないとは思いますが、廊下とリビングの境となる扉は洗面所の入口を超えた所に設置してほしかったです。洗面所２WAYってよく見たら図面上両方リビングからですし、実質廊下の部分もLD12.2畳に含まれるのがちょっとセコい。洋室３の採光のためにリビングと広い範囲でくっつけたいのか？としても角部屋だから一応窓ありますし、この位置に扉があるのは単純にデメリットしかなさそう。洋室３ユーザーからもリビング経由せず部屋に入りたいだろうし、洗面所もリビングに繋がってない方がいいので。風呂上がりのお父さん、見たくないでしょ。
扉の位置ぐらいであとは問題のないいい間取りです。洋室３にある窓だけでは居室の要件を満たせなかったのかもしれません。
ちょっとお高くなりますがその価値はあるプランです。
数百万を節約して同面積の中住戸にするなら絶対こっち！
構造上階層が少なく（７部屋しかない）人気も集中してそうで、抽選になるかもしれません。
Rtype 78.15㎡
ルーフバルコニー付きの間取りです。
これは・・・個人的には微妙・・・かも・・・
細いスパンのせせこましい間取りに、ルーフバルコニー部分と洋室１を後からくっつけたようないびつさを感じます。
洋室4は3.5畳しかありません！収納スペースみたいなもんですよ。完成して内見したら思いのほか小さい部屋にびっくりするサイズです。間仕切りをとるにしてもリビングとくっつけにくい位置です。
4LDK！と言うためにはここをサービスルームではなく洋室にしたい、だから採光があるというためにリビングとつなげたい、だから廊下部分を長めのリビングと設定！するとどうでしょう、9畳あるはずのリビングダイニングの生活空間は６畳程度しか実質ありません。（そもそも78㎡の部屋でLD9畳って・・・）
洋室４を個室利用するのであれば、収納も全体的に不足気味で78㎡もあるのにせせこましい印象を受けます。ルーフバルコニーに行くのにリビング⇒洋室１と通っていくのもなんかヤダ。洋室１を夫婦の寝室にしてたら友達呼んでルーバルパーティするのも思いっきり通られるのヤじゃないですか？
細かい話ですがキッチンの背面にちょっとしたボコがあるのでカップボードのサイズが制限されるのもイヤ。トイレの排泄音が洋室２と４をダブルアタックするのもイヤ。
㎡数でいえばさきほどのAtypeのほうが狭いですが、生活はしやすそうです。価格もRtypeのが高いですが、なんといってもルーバル付きというアイデンティティがあります。
また間取りにケチをつけましたが洋室１はおそらく間仕切りをとってリビングとつなげる前提でしょう。それではればかなり生活がイメージできる間取りになります。無理せず余裕のある2LDKと考えれば個性的かついい間取りです。
キャンプギアを用いておうちベランピング・・・いいですよね・・・ルーバルは共用部になるので火気厳禁ですが、子供向けプールや大規模なガーデニングもできますし、他のマンションでは難しいことも思い切りできて夢が広がります。とにかくルーバルがいいならこのプラン一択です！
価格は7000万円程度（9F） 結構階ごとの価格差が激しくてプランによっては100万円程度あります。それを考えるとルーフバルコニーにつきでこの価格はアリなのではないでしょうか。
設備仕様
結構今時にしては豪華です！気になる点としては天井高2400mm サッシ高1800mmで低めです。（目視なので間違えていたらゴメンナサイ）あとモデルルームではリビングと洋室１の境目には天井高1900mm程度の極太ギロチン梁がありました。
・玄関前カメラ 電気錠あり
⇒非対応やOP対応が多い中で標準は素晴らしい！家の前で鍵どこだったかなとゴソゴソすることなく鞄に入れっぱなしで生活できます！宅配ボックスも非接触キーで開けられますが、郵便受けはダイヤル式です。
・ルーバー面格子あり
⇒共用廊下側の窓にはルーバー面格子があり、視線を遮りながら通風・採光を取ることができます。牢屋のような鉄格子でないのは分譲マンションとして最低限の礼儀だと思います。
タンク一体型トイレ
⇒タンクレスではありませんが、便座とタンクが繋がったスマートなタイプのトイレです。温水洗浄のリモコンも便座から生えておらず、壁にそなえつけられています。これも分譲マンションとして最低限の礼儀だと思っていますが、最近は体感半分弱便座からリモコンが生えた古めかしいタンク式で嘆かわしいです。ペーパーホルダーの上にスマホ等をおける台がついています。トイレスマホ民にはありがたい小物です。
タンク一体型とタンク別の古めかしいタンク式の違い
キッチン天板フィオレストーン
⇒標準なのはとても珍しいです！（滋賀の目線）おおっ！となりますね！キッチンカウンターはオープンタイプで見た目もスタイリッシュ！
フィオレストーンとは天然水晶を主成分とした、高級人工大理石のブランドです。 写真はイメージ）
食洗器リンナイ
⇒リンナイの特徴であるフロントオープン式ではなくスライド式ですが三菱ではなくリンナイがついているのは珍しく感じました。
・キッチンセンサー式蛇口
⇒汚れた手でレバーを操作しなくても良いです。これも標準なのがすごい！キッチンと一体化したタオル掛けも標準で全体的な心遣いが感じられます。
・物置内ストッパー＆コンセント
⇒コードレススティックの充電ができて、物置のドアを開けたときに細長い掃除機が倒れてこないストッパーがあります。地味に助かります。
・オール電化
⇒賛否両論だと思いますがオール電化です。電気代の安い夜中にお湯をわかして貯蔵するエコキュート標準です。日中の電気代は相対的に高くなるのでお得かどうかは生活スタイルによりけりかなと思います。オール電化なので当然IHです。床暖房やミストサウナはありません。ガス機器が利用できない欠点はありますが、災害時の復旧は電気のほうが早いのはメリットです。
エコキュートはお湯をためるタンクのスペースが必要で、このマンションでは玄関前に主に配置されています。
周辺環境
マンションギャラリーからさらに5分進むと、現地に辿り着きます。駅徒歩9分なので駅遠ってほどではないですが、駅からの道のりにコンビニの一軒もなくずっと住宅街なので面白みがなく体感はもっと長く感じました。
途中までは地主らしき大きなお屋敷が多く、新幹線の高架を抜けると長屋の戸建て群が増えてきて、桂川街道に辿り着きます。その一角にジオ京都桂川テラスが建築されています。
交差点の反対側には信和不動産のマンションが！
本物件と立地条件がほぼ同じなので必ず比較検討の対象になるでしょう。
駅からマンションを超えてさらに2～3分 普段使いにピッタリのダイエーがあります。これはとてもありがたいですね。
物件近くに大きなダイエー！
京都南インターも近く、カーライフでいえば桂川駅西口より便利そうです！
またもう少し行けば桂川河川敷に辿り着くのでサイクリングやランニングも楽しめます。
まとめ
正直桂川の良さをダイレクトに感じにくい立地です。イオンと阪急ＪＲ２ＷＡＹアクセス、綺麗な再開発された街並みが桂川の魅力なのに桂川街道前では体感しにくい立地でしょう。ここで良いのであれば、もしかしたらもう少し安くて京都駅に近い西大路も選択肢になるのではないでしょうか。ジェイグラン京都西大路と、メイツ京都西大路がちょうど駅近新築で分譲中です。
ただそこはもちろんデベロッパーさんも理解されていて、値段やマンションの質でカバーしています。ジオブランド＋桂川ブランドですし、昨今の状況を考えると間取りや設備も値段の割に頑張っている部分があります。
ZEHでジオ、駅および大規模商業施設イオンに徒歩10分以内！それでこの価格ならアリだな～と思います。阪急の日常利用は徒歩だと難しいので、夫は阪急、妻はＪＲ通勤という暮らし方は適していませんが、基本ＪＲでたまーーに阪急使えたら便利というぐらいならこのあたりの立地のほうがコスパいいかもですね。使わない駅近にお金を払うのはもったいない！
あと車利用なら桂川と洛西口の間のエリアより交通状況的に取り回しが良いでしょう。残念ながら機械式ですが、100%の設置率です。
最初は「え！この立地で桂川アピールはちょっと！」と思っていましたが、よくよく考えると毎日イオンに行くわけでもないし、（個人的には）ＪＲさえ使えれば基本ＯＫだし、それよりZEHで断熱性が高いほうがいい（桂川最強立地にあるつむぎグランスクエアは単板ガラス）それでいて新築で価格が抑えられているので冷静に考えるとアリだなと思ってきました。桂川駅徒歩分数で言えば、京都桂川つむぎの街ブライトスクエアの7分（メインエントランスからの計測で、信号待ちを考慮すると実質10分ぐらい）が近く、価格帯もかなり似ています。つむぎブライトは2015年築で、設備面も本物件の方が良いかなと思いますので、イオンまで徒歩10分を許せるならこちらのほうがいいのではないかと思えます。逆に言うと本物件にかかるお金を出せるのであれば、中古でよければ桂川駅～洛西口駅内桂川最強エリアマンションが選択肢に入ってくるというわけです。つむぎブライトはイオン目の前ですのでそこは大きなメリットです。
本物件を買うならAtypeですね。間取りのレベルが中住戸と比べて頭抜けています。マンションギャラリーでは他の間取りも確認できましたが、Atypeが一番よかったです。スパンの広さは正義。
単体で見ると良い物件ですが、供給も多くライバルが多いです。
西大路の2物件、桂川駅でははす向かいの新和不動産と駅前のJR西マンション、もう少し待てるのであれば2028年完成予定の向日町駅のタワーマンションも比較対象になり得ると思います。物件のクオリティで言えばジオ京都桂川テラスは高い方になりそうです。
桂川の3物件はエリアも竣工時期も近いのでそれぞれ確認した上で決めたいです。各社どのような工夫・差別化をはかってくるのか楽しみです！
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