こんにちは、ナカハラです。

この間マレーシアのクアラルンプールに行って来ました、大阪の物件もほぼ同時に見ていまして、それはそれでとても最高なグラングリーン大阪やパークタワー大阪堂島浜、ザ・パークハウス大阪梅田タワー などはかなり注目していてもう全部欲しいのですが、今回はマレーシアの首都クアラルンプール中心地のタワーマンション事情の話をしたいと思います。

いきなり話は逸れますがナカハラのモットーとして、全てにおいてガチンコではなるべく戦わないという不文律があります。

マーケティング用語に所謂ブラッドオーシャン、ブルーオーシャンてのがあるのはみなさんご存じだと思います、血の海と青い海はどちらが快適でどちらが血で洗う大変な市場か？というやつですね。

ナカハラのマンション投資や生きてゆく基本的なスタンスは、

なるべく勝ちやすいところ、一番自分の得意なところでしっかり力をつけて広げてゆく、そして力をつけて大きなことに挑戦する（でもガチンコはなるべくやらない）

というものです。

投資の世界だけでなく全てに通ずると思うのですが、今いる世界から（収入や社会的地位、金メダル、段位、褒章などの名誉）などたまたま上手く行ってしまうと大体において一回調子に乗るのが普通の人だと思います。

元来において人並み優れた才能や根性、優れた実力・能力があればあるほどそういう傾向があるような気がします。

”銀座や渋谷などの高級クラブに通う若い金使いの荒い方は大体3年でいなくなるね”

という話は良く聞きますが、調子に乗ったのか失敗したのかはさておき、一時的に上手く行ったとしてもそれを継続させる、うまく成長させ続けるためには上手く行けばいくほど堅実に進める。

ということが大事なのではないかと思います。

何がいいたいかというと、都内のマンションを所有もしくは投資をしている方々は軒並みここ数年、大きな含み益を持ったと思います、しかしこれは運が良かったと思って自分の実力とは限らないという気持ちが大事なのではないかと思います、都内の23区は値上がりが厳しく購入しずらくなったので今は大阪や海外などに目を向けているんだよ、という話です。

都内などで例えば今の相場で最初に買えば5％の利回りがあった物件も2倍になってしまった同じ物を買えば2.5％です、もうインカム（家賃ベース）での利回りでは新築だとしても不可能で、キャピタル（値上がり益）を狙うしかありません、これは暴落した時点でジ・エンドです。

ギャンブルに突っ込んだり、派手に遊んだりというのは、利益の中である程度の枠を決めて使ったあとは冷静になって次のことを考えることが必要なのではと思います、キャピタル期待オンリーのマンション投資はバブル崩壊の時と同じで、信用取引だとマイナスになった場合の追証が払えない状態と同じですので破綻します、現状だと貸してくれる金融機関は探せばあると思いますが、そこは利回りもリスク分必ず高いはずですので、逆ザヤの危険がこの上なく増えていきますから都内高額物件の借入での購入は、しっかりリスクを計算して行動しないと既に危険な状態だとナカハラは考えます。

３月末に決算のところは丁度数字が出ているシーズンですので銀行の担当者などと話をすると、不動産の投資用融資がかなり慎重になっているところが多くなった印象があります、売れば確かに現金は増えますがあぶく銭として本業以外の投機的事業や接待交際費で使ってしまう会社も多いみたいですし、持っていたとしても国内の会計は簿価会計なので何もキャピタルは乗っていないので借り入れだけが増えている話となってしまいます、会計的なバランスを取るのは買えば買うほど難しくなる、力量を問われるということですね。

さて、マレーシアと首都クアラルンプールの話です。



マレーシアは、マレー半島とボルネオ島の一部を領域とする東南アジアの国です。ビーチと熱帯雨林があり、マレー、中国、インド、ヨーロッパの文化的影響が混ざり合った国として知られています。首都クアラ ルンプールには、植民地時代の建物や、ブキッビンタンなどの賑やかなショッピング エリア、象徴的な高さ 451 m のペトロナス ツインタワーなどの超高層ビルがあります。 ― Google

赤道近く、熱帯雨林気候に属するマレーシア。自然あふれるリゾート・アイランドにかこまれたマレー半島と世界最古の熱帯雨林が広がるボルネオ島北部から成り立っています。国土面積は日本よりひとまわり小さい約33万㎢。そのうちおよそ60％が多種の生命を育むジャングルです。公用語はマレー語。ほかに中国語、タミル語、また、英語もよく通用します。これはマレーシアが、マレー系、中国系、インド系、さらに多数の民族で構成される多民族国家あることの表れです。それぞれの民族がもつ多様な文化が、ひとつの国にぎゅっと凝縮されています。

首都： クアラ・ルンプル
公用語： マレー語
首相： アンワル・イブラヒム
人口： 3394万 (2022年)

先日フィリピンの首都マニラの話をしましたが、東南アジアの不動産事情は国によって税金、所有権、金額、賃貸事情、民族国民性、治安、通貨など当然似た所と全く違うところがいくつもあります。

マレーシア不動産投資のメリットは下記の通りです。Globishより

• 物件価格が低水準である

これもマンション投資としてはメリットとデメリットがあります、通貨はマレーシアリンギット（MYR）１MYRは日本円で33.4円位です、昨年あたりは30円くらいでしたので、どんどん円安ＭＹＲ高ですね、しかし円弱くなりまくりですね、首都クアラルンプールの中心地のタワーもどんどん値上がりしているうえに円安ですので、早めに買うのが正解だと現地の日本人仲介会社の社長が言っていましたがその通りだと思います。

日本でいうと銀座のようなブキッビンタンのタワーが大体80万円～120万円㎡だそうです、平均所得が現状日本の3分の1くらいの国のせいか、都心3区にくらべて3分の1以下なイメージです。日本と同じく高層階の価格が高い傾向にあるようです、フィリピンはかなり上から下まで適当だったので、マレーシアは国民性もあるかもですがしっかりマーケティングをしているようです。

• 自然災害のリスクが低い

タワーマンションの作りだからかもですがかなりっしかりしていて良い出来でした。次回詳しく案内しますが高級物件だからなのか基本シャワールームの標準仕様がガラス貼りの部屋だそうです、真横にベッドがあるので余程なかが良くないといろいろ問題がでそうではあるのですが、イスラム教の国で外は女性はいろいろ隠し気味なのに家では解放感がありすぎなのでは？と思いました、たまたまこの物件は中国資本のリゾート仕様なのでそうなのかもしれませんが・・、タワーは技術の粋をこらしているせいもありコンシェルジェもいて安心そうです。（日本語での会話は無理だった・・）

奥にあるガラスの所がシャワールームです、丸見えですね・・

マレーシアのシンボル、高さ451.9メートルの88階建て、ペトロナス・ツインタワーとその周辺KLCCパークです、ショッピングモール併設 の世界一のツインタワーです、実は日本の建設会社ハザマが建設していたタワー１が途中で傾いてしまい修正して完成させたそうです。

スタバのくま、ベアリスタ。マレーシア限定。