ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
今回は前回みなさまから好評でした「名古屋（地方都市）」の不動産選びが難しい理由の第二弾をやっていきたいと思います。
実需の方にも投資用を検討の方にも向けた内容となっておりますので、是非参考にしていただければ幸いです。
▼第一弾のブログはこちらから▼
前回のブログをご覧いただいてる方々は、引き続きの第二弾になっておりますけれども、皆様まず前回の内容覚えていらっしゃいますでしょうか。
目次
幸せ富動産が名古屋市中区で1位に選ばれました
※クリックで詳細リンクへ移動します
幸せ富動産がライフルホームズさんの名古屋市中区の不動産売却査定部門で1位に選ばれました。
LIFULL HOME’S不動産査定サービス」（以下、売却査定サイト）には、不動産会社の所在地をベースとした会社情報充実度をランキングにしている掲載ページがございます。
この度、名古屋市中区において、弊社の会社情報が不動産情報充実度ランキング『 No.1 』を獲得いたしました。
買うだけではなく、マンションに詳しい人に売却を頼むことにより『愛』を持ってマンションを次の方にもしっかりと営業・案内いたします(笑)
＝だから高値を追求できるという仕組みです。
名古屋市内のマンションのご売却の際には是非お気軽にご相談ください。
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前回のおさらい
簡単に前回のおさらいをさせていただきますと…まず名古屋の物件と言うのは全体的に標準仕様が高い傾向にありましたね。
そのため、名古屋市内にお住まいの方などは非常に不動産に対し目が肥えている方が結構いらっしゃるような状況で、一方でコンパクトシティーということもあり、直線距離で割と近くとも地位に結構差がありますので、同じ駅距離の中でも選ぶエリアが非常に重要だというようなお話をさせていただきました。
さて、今回はそれに加えてじゃあどのエリアがそもそも良いのか。スムハジメはどんな見方や探し方をしているのか。ただの住宅地図と他のどんな情報を掛け合わせて多角的に見て検証しているのか。
それを皆様にお伝えしていきたいと思います。
ちなみに今回も地元の方向けではなく、どちらかと言うと県外の方々に向けた内容となっております。地元の人は「もう知っているよ。」的な内容ではあるかと思いますが、どうぞ最後までお付き合いください。
名古屋の都心ってどこ？
さて、みなさまに質問です。名古屋の都心・準都心・郊外をこのマップ内で囲って頂けますでしょうか。
※地図マピオンより引用
都心・都心と仰いますが、そもそも都心をどこと仮定しておりましたでしょうか。
東京でも山手線の内側とか、3A（赤坂・青山・麻布）とか、23区は都心とか。色々意見が分かれるところではあります。
もちろん、これはスムハジメのブログなので私個人が考える名古屋の都心です。※異議・異論は認めます(笑)
さて、スムハジメの考える都心はこちらです。
※地図マピオンより引用
西は名古屋駅の表側、南は若宮大通り、東は空港線手前位まで、北は外堀通りで囲った内側を都心としました。
そして準都心ですが西は名古屋駅徒歩5分圏～ささしまあたりまで、南は金山駅再開発エリアくらいまで、東は千種～鶴舞くらい、北は都心同様外堀通り通り沿いとしております。
近郊で池下くらいまでかなぁという、あくまでも感覚値になりますが、そんなイメージです。
どうでしたか？みなさんが思い描いている都心と合致していましたでしょうか？
県外の方は名古屋駅の西側もある程度都心じゃあないの？なんて思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
位置関係的には都心と言っても問題はないと思います。ですが、赤で囲ったエリアのマンションとその場所のマンションが同価格の場合、地元の方は恐らく購入を検討する確率は非常に低いです。
これぞ「肌感覚！」です(笑)
では今度は実際に数字で見てみましょう。今回みなさまに確認いただきたいのは上昇率ではなく、㎡単価です。
※日本経済新聞「あなたの街の地価は？ 上昇・下落マップ2024」より引用
名古屋駅東側の徒歩5分程度の場所「中村区名駅4丁目地点」では2024年時点の㎡単価が635万円に対して、
※日本経済新聞「あなたの街の地価は？ 上昇・下落マップ2024」より引用
同じく名古屋駅西側に徒歩5分程度の場所「中村区太閤1丁目地点」では2024年時点の㎡単価が120万円と実に5倍超の差が存在します。
品川駅の西と東でもそこまでの差はありませんが
『品川駅西』※日本経済新聞「あなたの街の地価は？ 上昇・下落マップ2024」より引用
『品川駅東』※日本経済新聞「あなたの街の地価は？ 上昇・下落マップ2024」より引用
3大都市の1格である「名古屋市」のNo.1ターミナル駅である「名古屋駅」の徒歩5分圏の東西というだけでこれだけの差があります。
結構驚きではないでしょうか。
地元の方と比べて、都心の感覚ズレてませんでしょうか？
この感覚を知らないで、営業の方の話だけを鵜呑みにして購入まで進めてしまうとそこに大きな落とし穴があったりします。
▼これから購入者向け▼
【永久保存版！】マンション購入者必見！絶対ローンを通したい時（名古屋市版）
再開発の効果はそこまで大きくない？
嫌な見出しですねぇ…(笑)再開発なんて首都圏ではノールックで購入してもほとんど失敗がないと思いますが、名古屋ではそうもいきません。
スムハジメのブログでも何度かお伝えしておりますが、名古屋はまだ東京や大阪と比較すると内需が強く、他県からの流入よりは昔から名古屋に住んでいる、もしくは東海3県に住んでおりたまに遊びに来ているような地元を知る方々が物件を検討する傾向にあります。
そのため、再開発での景色の様変わりよりも以前からの地位に引っ張られる傾向にあります。
※これが東京の場合はインバウンドももちろんですが、全国各地から人が押し寄せているので、昔のイメージを引きずることなく再開発後の街並みや環境のみを評価して購入される層がとても多いので、再開発＝土地の価値が上がるに結びつきやすいのです※
実際にこちらも数字で見て頂くと非常に分かりやすいと思いますが、豊洲のような変貌を遂げた街が名古屋にもあり、それが「ささしまライブ駅」です。
※フォト蔵公式HPより引用
ごらんの通り2012年から2016年にかけて街は大きな変貌を遂げました。
それに合わせて当該エリアの地価はというと…なんとこの4年で7.69％しか上昇しておりません。
※日本経済新聞「あなたの街の地価は？ 上昇・下落マップ2024」より引用
※当該地は当時、基準地に指定されていないためピンポイントでの調査ができないので一番近い場所で計測しております。
対して、同じころの名古屋駅前はというと…49.49％も上昇しております。
※日本経済新聞「あなたの街の地価は？ 上昇・下落マップ2024」より引用
なんなら、少し離れた名駅3丁目エリアでも35.52％の上昇です。
※日本経済新聞「あなたの街の地価は？ 上昇・下落マップ2024」より引用
また、2019～2024年※先ほどの騰落と同時期で比較しても32.72％と比較的落ち着いており、
※日本経済新聞「あなたの街の地価は？ 上昇・下落マップ2024」より引用
再開発＜昔からの土地のブランド力という構図、再開発単体だけでは不動産価格に対してあまり大きなインパクトが無いという名古屋特有の事情がお分かりいただけるのではないでしょうか。
とはいえ、再開発が意味がないかと言えばそんなこともなく、これがブランド立地と合わさるとその威力は2倍にも3倍にも膨れ上がります。
今、名古屋市内の大きな開発は全部で8カ所ほど控えております。
※地図マピオンより引用
※それぞれタップして頂くと詳細のリンクに飛びます。
- 名古屋駅前再開発（リニア中央新幹線・名駅再開発）
- 名駅南まちづくり計画
- 栄広場再開発
- 三の丸地区再整備計画・愛知国際アリーナ建築計画
- 金山駅前再開発（アスナル金山・バスタ金山）
- 鶴舞Station AI
- 千種・今池エリア開発計画
- あつたnagAya計画（地図外）
一つ一つの再開発の詳細は長いので、次回に回しますが元々の土地のブランド力×再開発で不動産価格に期待が持てるエリアと言えるのが上記のエリア（もちろんでっこみ、引っ込みは各所あるかと思いますが…）だとスムハジメは考えます。
行政が重点的に力を入れているエリアを見極める
先ほどまでの再開発のお話は主に民間の開発がメインとなっておりました。ここでは、名古屋市等の行政が今後の街の発展のためにどのエリアに力を注いでるのかを見ていきたいと思います。
前回【前編】リニア中央新幹線完成遅延による不動産の資産価値への影響（名古屋市）
のブログでも解説させていただきましたが、
名古屋市の中心部には「都市機能誘導制限」があり、容積緩和がされているエリアがあります。
※名古屋市住宅都市局資料より引用
この容積緩和があることにより行政が率先してこのエリアに高い建物（開発）を誘致しようという目論見が見て取れます。
行政主導の開発が進むということは利便性の向上が期待できますし、合わせて元々ある程度高層建築物の誘致を目論んだ際に誘致される可能性の高い場所、それが所謂「ニーズの高いエリア」＝都心ともいえるのではないでしょうか。
（番外編）郊外は学区も1つ重要な要素
実は名古屋は学区主義が他の都道府県よりも強い傾向にあります。言うなれば、埼玉の浦和のような雰囲気です。（埼玉以外の人、分かるかなぁ…）
例えば、学区が良いエリアで新築物件の供給予定があると広告の謳い文句には「●●学区！」として売りに出されます。
また、顧客の方々も●●学区ならと言って、マンションギャラリーに来場されます。
それくらい名古屋郊外での「学区」は一つの重要なファクターです。
ファミリーエリアで不動産を検討する場合にはこの要素も一つ取り入れて検討すると尚安心できるのではないかと思います。
マンションコミュニティ：名古屋 小学校、中学校について教えてください
総括
じゃあ、結果どこが良かったのかということですが…今回説明に使用した3種類のマップを重ねてみました。
※全部のマップ合わせました※
この3種類のマップ全てのマークが重なる地域は条件をほぼ揃えており、将来における資産性としては間違いないのではないかと思っております。
一方で、みなさま欲しいエリアや環境、職場などがそれぞれことなりますので、こちらのマップから何となくご自身が狙うべきエリアが見えてきてくれたらうれしいなぁなんて思っております。
また、マークのエリアだけでなく、マークに近接・隣接しているエリアも十分に可能性があるエリアだと思います。
前回同様、県外のみなさまにおかれましては、くれぐれも現地人と同様の肌感覚を養っていただき必ず購入前に現地確認をしていただきつつ検討を深めてから購入されることをおススメいたします。
心配な方は是非、この機会にスムハジメへお気軽にご相談ください。
今回も最後までお読みいただきましてありがとうございました。
ステキな生活はステキな住まいから。スムハジメでした。
次回のブログでお会いしましょう！
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