*這篇部落格文章原本以日語撰寫，並由AI進行翻譯。Sumu-lab編輯部聲明
大家好！這次要來分享 Cielia Tower Nakanoshima(シエリアタワー中之島) 的 Phase 4-1 銷售信息。
之前我曾多次撰文介紹 Cielia Tower Nakanoshima，該案一直銷售順利。
每次銷售期都持續漲價，所以本以為上次文章會是最後一次報導，不過由於市場風向出現改變，因此想再來深入探討一下 Cielia Tower Nakanoshima 在 Phase 4-1 的定價策略。
這次讓我感受到市場變化的主因有以下兩點：
- 部分新建高樓在竣工後銷售不佳，促使各大開發商開始傾向「竣工前就完售」。
- 出現比前一期更便宜的房源。
中之島區域魅力與周邊塔樓行情整理
模型屋開放時的預估售價
具吸引力的公共設施與設備規格
Phase 2 銷售價格
「シエリアタワー中之島」いよいよ2期販売開始！2期予定価格が超大幅値上げで周辺タワマンも値上げ待ったなし？！【すごろく】
Phase 3 銷售價格
那麼就讓我們直接開始吧！
目次
部分竣工後仍在賣的新建高樓陷入苦戰，各家業者加速「竣工前完售」？！
郊區公寓動向（部分案子）
近期我在X（舊推特）也不斷提到，郊區新建公寓中開始出現「降價」促銷的案例。 不只是降價，有些新案還會提供 QUO 卡或點心作為「模型屋參觀特典」，比去年明顯增多，可見這些郊區案子的客源和銷售難度頗大。～新建公寓降價DM、參觀來訪活動範例～
反觀市中心的新建高樓，一旦開放模型屋預約往往瞬間秒殺，導致有人連看都沒看就錯過 Phase 1 抽籤。儘管價格更高，但依然暢銷，確實體現了地區兩極化的加深。
「市中心貴也有人買，郊區便宜卻可能賣不動。」
然而，就算是在此前一直表現良好的市中心高樓，也開始出現些微變化。
大阪市中心人氣塔樓也在改變？！
Brillia Tower Dojima(ブリリアタワー堂島) 竣工後依舊調漲價格，似乎銷售狀況頗為辛苦。 部落客 Data-man 最近分享的「Brillia 衝擊」博文引起了不少關注。～Brillia 衝擊的文章～
事實上，說「苦戰」或許有些誇大，主要是 視野欠佳的低樓層房源漲幅極大，而同時市場上有很多視野更好、價格更低的新未入住中古在賣，買家反而先搶這些中古。 不過，似乎也對其他開發商的銷售策略產生了些影響。
數年前，依分期不斷調漲售價的模式主要看到住友不動產在做，但如今幾乎所有中型到大型的開發商都逐期上調價格。尤其大型業者財務壓力小，就算銷售期拉長也無妨。
（再加上熱門案子大漲也常常抽籤完售，竣工前就售罄。）
然而近期有些開發商彷彿開始主張：
「別把銷售拖太久，盡量在竣工前賣完！」
因此，有些公司開始一次推出更多戶數，或對漲價更為審慎。
（當然並非所有新建案都如此。）
竣工後的新建銷售 vs 轉賣物件
除了 Brillia Tower Dojima，Cielia Tower Osaka Horie(シエリアタワー大阪堀江) 也是邊漲價邊零星釋出竣工後的新房。以前有些戶型得抽籤，但最近也出現先買先得，顯示銷售動能下滑。原因在於，即使已有不少全新未入住的中古成交，截至2025年2月中旬，市場上仍有約60套新未入住的中古在賣——那調漲後的新房當然更不好出手…
（而且光是新未入住中古就60套，要分辨哪個便宜、哪個貴也不簡單…）
擁有無邊際泳池的塔樓動向
Park Tower Osaka Dojimahama(パークタワー大阪堂島浜) 自 Phase 1-1 起大幅調漲，但最近並未拉高低樓層價格，顯然三井不動產想先賣完低樓層。 對於高樓層、景觀好戶型，等到竣工後能帶客戶進現樓示範區，即使價格偏高也會有人買；然而若低樓層售價太高，等實地看房時恐怕更難銷售（除非此區位或其他賣點足夠吸引）…總之，繞了這麼一圈，Cielia Tower Nakanoshima 看來是把原定銷售數量擴增，進行 Phase 4 的銷售。相較原本計畫多了約23戶，而鄰近的 Brillia Tower Dojima 新房去化放緩，似乎對其造成不小影響。
而且不僅是增加釋出戶數，還有其他影響…
出現比前一期更低的價格！
是的，降價了！過去每次銷售期皆往上調價，但這回針對前期（Phase 3）無人下訂的房源，或是比前期樓層略低的房源，不只沒有維持原價，而是直接降了。
當然，仍有許多房源是比前一期更貴，但若被認為不易銷售或定價過高，就選擇降價。
（Park Tower Osaka Dojimahama(パークタワー大阪堂島浜) 也曾有先漲後降的時期嘛…）
原本以為 Cielia Tower Nakanoshima 銷售很好，但看到這次價單時，心想是否受“Brillia衝擊”影響。 雖然降價戶不多，但幅度有200～1400萬日圓，這些在 Phase 4-1或許是撿便宜的好機會。
我自己對於大阪公寓行情不斷攀升是又愛又恨，因為對真正自住的家庭來說已頗具負擔。我本人也想換更大平數，老實說「真的很貴…」。所以若這類價格調整能再多擴散，從消費者立場看或許不是壞事。
像 Grand Green Osaka(グラングリーン大阪) 專攻投資客、富裕階層的，就隨便大漲也行；但若主打普通上班族、剛需客群，真心希望維持在可負擔區間…
話雖如此，中之島區的 The Parkhouse Nakanoshima Tower(ザ・パークハウス中之島タワー) 二手雖然爆漲還是照樣賣得出去，相較之下 Cielia Tower Nakanoshima 雖為定期借地權，但就目前市場而言，仍有“價格說不定算合理”的房型。
（比較推薦實際自住而非投資）
Phase 4-1 銷售價格
以下簡要列出本次 Phase 4-1 各樓層的預售價格。由於每個銷售期釋出的樓層並不一致，可能前後相差幾層，所以對比漲跌時請注意我只是盡量找相近樓層做參考。
此外，非所有戶型都列出，詳細請洽模型屋。
Master Floor（6～21樓）
重點：- 7樓 G戶型（西北角）比上一期 Phase 3 約降了1400萬日圓
- 與Crevia Tower Nakanoshima 視野重疊的西角、面西南（中間戶）等低樓層有部分降價
- 南角、東角（河景）的漲幅較大，尤其南角比東角漲更多
※綠色：Phase 1，藍色：Phase 3（上一期），紫色：Phase 4（本期）
※點擊可放大
Luxury Floor（22～39樓）
重點：- 24樓 Q戶型（西角，與Crevia Tower Nakanoshima 視野重疊）比上一期 Phase 3 降了1400萬日圓
- 23樓 N戶型（東向，大約可剛好超過關電醫院高度）比上一期便宜（視野需現場確認，陽台可看河景）
- 南角、東角（河景）依然大漲
Premium Floor（40～44樓）
重點：- 因原本就定價高，和 Phase 3 比維持不變
※綠色：Phase 1，藍色：Phase 3（上一期），紫色：Phase 4（本期）
※點擊可放大
總結
目前多數房源都有客戶登記，且有好幾個房型競爭倍率頗高。雖然是定期借地權，依然相當受歡迎… （老實說，超乎我預料…）這次釋出戶數增加，也有些比 Phase 3 便宜的戶型出現，我認為這些房源值得把握。
定期借地權確實可能引來些許爭議，但
- The Parkhouse Nakanoshima Tower 中樓層已賣到每坪600萬日圓以上，所以就算是借地權，這裡還是有些頗具吸引力的價格
- 2030年左右，中之島五丁目將完工多棟辦公樓
- 中之島五丁目的2棟超高樓公寓未來預估極度昂貴
- 2031年浪速筋線即將開通
或許也受「Brillia衝擊」影響，他們似乎想在竣工前就賣完，若感興趣的話，這次 Phase 4-1 建議可以試試看！
這次就先到這裡！敬請期待下一篇文章！
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