【Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)】第一期銷售價格竟然比事前銷售還要降低？！是否也受到Brillia Tower Dojima(ブリリアタワー堂島)的影響…【Sugoroku】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

*這篇部落格文章原本以日語撰寫，並由AI進行翻譯。Sumu-lab編輯部聲明

大家好！

這次要分享的是Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)第一期正式開賣時的價格分析。

我在1月事前銷售（Under-Sales）時曾申請高樓層東南角戶，但落選；如今正式開賣，就再度去參觀了樣品屋。（即使事前銷售時去過樣品屋，在第一期仍需要再訪）

事前銷售時，我以為申請人數不會很多，結果最高中籤倍率達到56倍。不過，各戶型的人氣落差很大，不知道這會如何影響第一期的定價…… 當時聽說「一般銷售不會調漲價格」，事實究竟如何呢……

另外，第一期的樣品屋預約已經開始，但競爭相當激烈。想參觀卻一直約不到……新建高樓公寓的熱潮真是驚人……

這次第一期銷售會在2025年2月22日至3月25日舉辦說明會，4月中旬開始正式銷售。而且規定不能攜帶朋友（家人可以），登記條件相當嚴苛，讓我深刻感受到新建公寓市場的競爭越來越激烈……

以前我和大阪Tower先生一起參觀樣品屋，他還裝作新手，說：「地暖是什麼？竟然還附洗碗機？！新建公寓也太厲害了吧！」，如今看來，那種輕鬆的參觀模式或許不復見，多少有點感慨。

好了，前言就到這裡，馬上進入價格分析！

另外，關於公共設施、設計等，我在以前的部落格文章也有整理，歡迎一併參考：

【大阪】ブランズタワー大阪梅田　アンダー販売価格と1期販売価格がまさかの値上げ無しの同一価格！？オススメ出来るか？！【すごろく】

物件概要

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1 物件概要
2 第一期銷售價格
- 2.1 Superior樓層（4～30樓）
- 2.2 Premium樓層（31～35樓）・Shinra Suite（36～38樓）
3 總結
4 【公告1】Sugoroku(すごろく) LINE官方帳號
5 【公告2】Sumu-lab諮詢櫃台

物件概要

物件名稱：Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)
交通： Osaka Metro谷町線「中崎町」站步行3分鐘 Osaka Metro堺筋線「扇町」站步行7分鐘 JR大阪環狀線「天滿」站步行7分鐘阪急神戶/寶塚/京都線「大阪梅田」站步行12分鐘
總戶數：256戶（事前銷售92戶） ※事前銷售比例：36%
戶型：1LDK～3LDK
專有面積：44.13㎡～138.33㎡
樓層：地上38層
完工：2027年1月
交屋：2027年3月
一般銷售時間：2025年4月中旬
樣品屋：2025年2月下旬
交屋時間：2025年1月下旬
開發商：東急不動產株式會社
施工：西松建設株式會社
管理公司：東急コミュニティー株式會社
備註：停車位 / 107台（室內塔式停車92台、室內平面14台、室外平面1台）自行車位 / 512台（室內平面157台、室內機械式355台）機車位 / 室內6台迷你機車位 / 室內47台
討論區：Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)

第一期銷售價格

Superior樓層（4～30樓）

先來看一下4～30樓的Superior樓層價格表！
由於有不少人詢問這個物件，我這次主要做價格分析，不特別推薦戶型。

和事前銷售價格相比：

「大部分戶型都沒有漲價，甚至有些還降價！」

大致是這樣的情況。

■ 降價戶型

具體來說，比較事前銷售價和第一期銷售價（多半差2樓）時，只差2樓就比事前銷售便宜超過200萬日圓的情形也存在。若樓層或朝向造成的視野差異不大，這次定價更具吸引力。

例如，東南角21樓，與23樓相比便宜約1000萬日圓。因為南側的北野醫院視野大約在23樓才開始開闊，21樓還會看到醫院頂樓，但一下就便宜1000萬日圓也相當驚人。（在事前銷售時，東南角戶型也很受歡迎）

■ 大幅漲價戶型

另一方面，在Superior樓層中大幅漲價的則是28樓東南角與西北角。 28樓東南角漲了約1.3億日圓，靠近空中休息室一側的28樓西北角也漲約1億日圓！

過去也看過新建公寓漲6000萬日圓，但一次就漲1億日圓以上非常罕見，也相當大膽。這些戶型約100㎡上下，在事前銷售時就很有人氣。

沒想到會漲到這種程度…… （我當初在事前銷售時也申請過那個角戶，現在更無法負擔了……）

其實100㎡以上的戶型，在SUUMO或at home上查10年內物件，普遍也要2.5億日圓以上，所以事前銷售時西北角、東南角受歡迎不奇怪。但這次第一期將Superior樓層訂到3億日圓，不知道會吸引多少人申請。

以下是Superior樓層價格表：

※左側綠色為事前銷售價，右側藍色為第一期銷售價
※第一期價格表中藍字樓層代表與事前銷售時樓層不同（通常更低）
※點擊可放大

Premium樓層（31～35樓）・Shinra Suite（36～38樓）

接著來看31樓以上的價格表。
■ 漲價戶型

和Superior 28樓一樣，東南角與西北角都漲了約1億日圓。本來就很有人氣，但現在單坪價格突破1100萬日圓，不知道實際會有多少人申請，定價相當強勢。

同時，Park Tower Osaka Dojimahama(パークタワー大阪堂島浜)在3月7日截止第二期第一次申購，其中位於酒店樓層35樓的中戶（90㎡）定價2.8億日圓（每坪約1020萬日圓）。相比之下，Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田) 的角戶更高，也就顯得 Park Tower Osaka Dojimahama(パークタワー大阪堂島浜) 好像比較便宜。（並不是說它真的便宜，只是相對比較的感覺）

■ 降價戶型

事前銷售時，Premium樓層以上就已經到達每坪800萬日圓起的高價。這次只差2樓就能大幅便宜700～1000萬日圓的情形相當普遍。樓層越高，每一層樓價差越大，但僅僅2樓就能相差700萬～1000萬日圓，對買得起的人來說挺划算。

西南角因為旁邊有31層的 Park Tower Umeda(パークタワー梅田)，所以33樓與35樓在視野上差距明顯，多花1000萬日圓也有人會選35樓。但其他朝向只差2樓，視野不一定差很多，如果能更便宜，跟事前銷售相比就是更好的選擇。

至於頂層Shinra Suite（36樓以上），從37樓降到36樓只差1樓，就便宜約4000萬日圓，降幅非常大！！（另外，37樓S-C戶型維持事前銷售價到現在，仍未售出）

Cielia Tower Nakanoshima(シエリアタワー中之島)頂樓附近是一層就漲1億日圓，而Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)反過來頂樓降價，頗具反差。

以往大家都說新建高樓公寓第一期搶先買，往後可能漲幾千萬日圓，沒想到現在居然會有第一期比事前銷售更便宜的戶型……

當然，第一期早些買可以選到較理想的戶型，但看到有些比事前銷售還便宜，難免讓人想：「那事前銷售是為了什麼……？」

以下是Premium樓層以上的價格表：

※左側綠色為事前銷售價，右側藍色為第一期銷售價
※第一期價格表中藍色樓層表示與事前銷售時樓層不同（通常更低）
※點擊可放大

總結

前陣子，Cielia Tower Nakanoshima(シエリアタワー中之島)也出現部分戶型降價的現象，感覺新建高樓公寓連番調漲的趨勢或許已到達轉折點。
但這不代表會暴跌，而是一次次的大漲讓買家預算難以負擔。我想往後無論新建或中古，價格都不會像之前那樣動輒就漲好幾千萬日圓。（不過，超人氣高樓、再開發地區，以及未來預定有高檔物件的區域，仍可能持續上漲，所以選對地點與物件更重要！）

另外，Brillia Tower Dojima(ブリリアタワー堂島)因為低樓層開價過高而賣得不好，也影響到Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)，讓後者不想一路漲價賣到完工後，而是打算在完工前就售罄。

這次Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)第一期價格普遍比事前銷售來得親民，我認為並不適合大量投資客一次掃貨，反而更適合想自住兼投資的人。（當然也有幾戶型或許純投資也行）

同時，周邊中古物件像Park Tower Umeda(パークタワー梅田)或City Tower Higashi-Umeda Park Front(シティタワー東梅田パークフロント)，與Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)相比或許還有更大漲幅潛力。同學區的高樓物件，仍是值得關注、值得推薦的中古選擇。（至於City Tower Umeda Higashi(シティタワー梅田東)在2024年已漲一波，算是脫離低價時期了）

那麼，就請大家期待我下一篇文章囉！！

物件概要

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