【Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)】第一期销售价格竟然比预售时还要下降？！难道也受Brillia Tower Dojima(ブリリアタワー堂岛)的影响…【Sugoroku】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

*这篇博客文章最初是用日语写的，并通过AI进行了翻译。来自Sumu-lab编辑部

大家好！

这次要讨论的是Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)在第一期正式开售时的价格情况。

我在1月份的预售（Under-Sales）时申请了高层东南角户型但未中签，如今正式开售，便再次参观了样板间。（即使在预售时看过样板间，第一期也必须重新参观）

预售时我以为初期申请人数会少，但结果最高倍率达到56倍。不过，不同户型的人气差异很大，所以我很好奇这会如何影响第一期的定价…… 当时听说“正式销售不会涨价”，究竟是否如此……

另外，目前第一期样板间的预约已经开始，但竞争非常激烈。想去参观却根本约不上……新建高层公寓的人气实在惊人……

这次第一期销售将于2025年2月22日至3月25日举办说明会，4月中旬开始正式开售。而且这次规定不可携带朋友（家人可以），注册条件非常严格，让我深刻感受到新建公寓市场的竞争正日趋白热化……

以前我曾和大阪Tower先生一起参观样板间，他还装作外行人说：“地暖是什么？居然还配备洗碗机？！新建公寓太厉害了吧？”，看来以后可能再也见不到这种轻松的参观方式了，稍微有点寂寞。

好了，前言有点长了，赶紧进入价格分析吧！

另外，关于公区、设计等内容，可以参考我之前的博客文章：

【大阪】ブランズタワー大阪梅田　アンダー販売価格と1期販売価格がまさかの値上げ無しの同一価格！？オススメ出来るか？！【すごろく】

物件概要

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1 楼盘概要
2 第一期销售价格
- 2.1 Superior楼层（4～30层）
- 2.2 Premium楼层（31～35层）・Shinra Suite（36～38层）
3 总结
4 【公告1】Sugoroku(すごろく)官方LINE账号
5 【公告2】Sumu-lab咨询柜台

楼盘概要

楼盘名称：Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)
交通：大阪地铁谷町线「中崎町」站步行3分钟大阪地铁堺筋线「扇町」站步行7分钟 JR大阪环状线「天满」站步行7分钟阪急神户/宝冢/京都线「大阪梅田」站步行12分钟
总户数：256户（预售92户） ※预售占比：36%
户型：1LDK～3LDK
专有面积：44.13㎡～138.33㎡
楼层：地上38层
竣工：2027年1月
交房：2027年3月
正式销售时间：2025年4月中旬
样板间：2025年2月下旬
交房时间：2025年1月下旬
开发商：东急不动产株式会社
施工方：西松建设株式会社
物业管理：东急Community株式会社
备注：停车位 / 107个（室内塔式停车92个、室内平面14个、室外平面1个）自行车位 / 512个（室内平面157个、室内机械式355个）摩托车位 / 室内6个小型摩托车位 / 室内47个
论坛：Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田)

第一期销售价格

Superior楼层（4～30层）

我们先看一下4～30层（Superior楼层）的价格表吧！
由于有不少人来问这栋楼的情况，这里我主要做价格分析，不再具体推荐户型。

和预售价格相比：

“大多数户型没有涨价，反而有的还降价了！”

大体情况就是这样。

■ 降价户型

具体来看，比较预售价和第一期价（通常相差2层楼）时，仅低2层就比预售价格便宜200万日元以上的户型也有。对视野变化不大的楼层/朝向来说，价格更有吸引力。

特别是东南角的21楼，比23楼便宜了约1000万日元。这是因为南侧的北野医院在23楼左右才开始视野开阔，21楼还是会看到医院屋顶。但没想到会差1000万日元之多…… （预售时东南角户型也很受欢迎）

■ 大幅涨价户型

相反，在Superior楼层里，大幅涨价的是28楼的东南角和西北角。 28楼东南角涨了约1.3亿日元，靠近空中休息室的一侧28楼西北角涨了约1亿日元！

之前也见过新建公寓涨6000万日元的情况，但一下子涨1亿日元以上实属罕见，十分大胆。这些户型面积在100㎡左右，预售时也很有人气。

没想到会涨到这种程度…… （我预售时就申请了那个角户，如今更不可能再考虑了……）

本来100㎡以上的户型在SUUMO或at home上找10年内的房源，也几乎都在2.5亿日元以上，所以预售时西北角/东南角很抢手也不奇怪。但这次第一期把Superior楼层定到3亿日元左右，不知还能吸引多少申请者。

以下是Superior楼层的价格表。

※左侧绿色是预售价，右侧蓝色是第一期价
※第一期蓝色楼层号表示与预售楼层不同（通常是更低）
※点击可放大

Premium楼层（31～35层）・Shinra Suite（36～38层）

接着是31层以上的价格表。
■ 涨价户型

和Superior 28楼类似，东南角和西北角都涨了约1亿日元。它们本就热门，但现在单价已超过每坪1100万日元，不知道实际会有多少人申请，非常强势的定价。

另一方面，Park Tower Osaka Dojimahama(パークタワー大阪堂島浜)将于3月7日截止二期第一次认购，其中酒店楼层35楼中户（90㎡）的售价是2.8亿日元（每坪约1020万日元）。相比之下，这里 Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田) 的角户更贵，也让 Park Tower Osaka Dojimahama(パークタワー大阪堂島浜) 看起来便宜一些。（当然并不是说它真的便宜，只是相对比较）

■ 降价户型

预售时 Premium楼层以上就已达每坪800万日元起，价格很高。但这次只低2层，就能大幅减少几百万日元。楼层越高，每层的价差越大，但不少户型仅2层差就便宜700～1000万日元，对能负担的买家还是不错的。

西南角因为有31层高的 Park Tower Umeda(パークタワー梅田) 在旁，33楼和35楼的视野差异明显，或许有人愿意多花1000万日元买35楼。但其他朝向仅差2层楼，视野变化不大，如果因此便宜不少，那就比预售更划算。

至于最高的 Shinra Suite（36层以上），从37楼降到36楼仅1层，价格就便宜约4000万日元，这是相当大的降幅！！（顺带一提，37楼 S-C 户型依然保持预售价，目前还没卖出去。）

Cielia Tower Nakanoshima(シエリアタワー中之島)顶层附近是一层涨1亿日元，而 Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田) 却是顶层降价，颇有意思。

之前大家都说在新楼第一期买可以坐等涨价，但没想到现在居然出现第一期价格比预售还低的情况……

当然，如果第一期早点买，可以选到心仪户型，但看到实际售价比预售更低的户型，也会让人想：“那预售有什么意义……”

以下是 Premium 楼层及以上的价格表：

※左侧绿色是预售价，右侧蓝色是第一期价
※第一期蓝色楼层号表示与预售时楼层不同（通常更低）
※点击可放大

总结

最近，Cielia Tower Nakanoshima(シエリアタワー中之島)也出现了部分户型降价的情况，感觉新建高层公寓持续涨价的风潮正在进入拐点。
当然，并不代表会暴跌，只是一次次的大幅涨价已使买家预算跟不上。我认为新建和二手房的涨幅都将不及以往那么夸张。（但对于超热门高层、再开发区域、以及未来有高端项目计划的地段，价格仍可能继续上涨，因此选定区域和楼盘比以往更关键！）

同时，Brillia Tower Dojima(ブリリアタワー堂島)因低楼层定价过高而卖不动，也对 Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田) 产生了影响，使其倾向于在完工前卖光，而不是不断涨价直到完工后再卖。

本次 Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田) 的第一期对于大部分户型来说都比预售更好入手，我觉得它并不是投资客一下子要买多套的那种，而是自住兼部分投资的好选择。（也确实有少数适合纯投资的户型）

另外，周边的二手楼盘如 Park Tower Umeda(パークタワー梅田) 和 City Tower Higashi-Umeda Park Front(シティタワー東梅田パークフロント) 相比 Branz Tower Osaka Umeda(ブランズタワー大阪梅田) 仍有更大涨价空间，都是同学区的高层公寓，或许值得同时考虑。（City Tower Umeda Higashi(シティタワー梅田東)在2024年已经大涨，算是结束低价期了）

好啦，下次再见！！

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