今回は勝どき駅から徒歩10分のマンションである「ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）」についてレポートしたいと思います。
現地訪問レポートはこちらです。
Contents
物件概要
- 所在地：東京都中央区豊海町41番（地番）
- 総戸数：2,046戸
- 敷地面積：15,901.57㎡
- 建物竣工：2026年11月
- 引渡し：2027年6月
- 売主：三井不動産レジデンシャル、東急不動産、東京建物、野村不動産、三菱地所レジデンス、清水建設
- 施工会社：清水建設
- デザイン監修：ホシノアーキテクツ
- 管理会社：未定
- 駐車場：672台
- 駐輪場：3,097台
- 掲示板：ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）ってどうですか？
建物
共用部
建物全体
- 廊下：内廊下
- 各階ゴミ捨て場：◯
- 各戸トランクルーム：◯（防災倉庫扱い）
- 24時間有人管理：◯
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/design.html より画像引用
ホシノアーキテクツのデザインということで外観の素敵さは言うまでもないですが、中を見てもホテルライクというより「ホテルに住んでる感」があります。
十分に確保された公開空地には豊富な植栽や子ども向けの遊具、「ROOM」と呼ばれる大きめの机と椅子を置いた屋外パーティなどを楽しめるようなスペースもあります。
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/design.html より画像引用
鳥の翼の様にも見えるエスカレーター使って3階に上がる動線になっており、3階にメインエントランスと共用施設が集まっています。
3階は浜離宮が見える高さに設定されており、わざわざ上がる手間はあれど豪華なエントランスと合わせて非日常感を演出しています。
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/design.html より画像引用
外観だけでなく、共用部のCGも豊富に準備されており、中も気合いを入れてデザインしている様子が伺えます。
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/commonspace.html より画像引用
モデルルームでは住戸の玄関も再現されていましたが、白っぽい木目調？でとても素敵でした。
1階に店舗区画が2つありますが、それぞれ640㎡と280㎡の区画とのことです。地権者の方は元々クリニックをされていたとのことでクリニックがそのまま入るか他のテナントが入るかは現時点で未定です。
現時点でジャンルすら未定とのことなので、確定するのは入居の直前になりそうな気がします。個人的には小さめなスーパーやコンビニが入るとありがたいですね。
共用施設
東棟（2〜3階）- 喫煙室
- オープンラウンジ
- キッズスペース
- クリエイティブスペース
- ファミリーパーティルーム：貸切時5,000円/5h
- ランドリー
- ミュージックスタジオ×3室：1,000円/h
- スタディルーム×8室
- ミーティングルーム：1,000円/h
- フィットネスルーム
- ウェイトブース
- ゴルフレンジ
- ゲストルーム×5部屋（4名用1部屋、2名用4部屋）：10,000円/泊（昼間利用は3,000円/回）
- プレイルーム
- オープンテラス
- スカイラウンジ：貸切時80,000円/回
- スカイパーティラウンジ：貸切時10,000円/回
- スカイスパゲスト：12,000円/泊（昼間利用は4,000円/回）
基本的には共用施設を2階と3階にまとめています。
非常に充実した共用施設となっていますが、湾岸エリアのタワマンはどこも豪華な共用施設があるので突出した特徴があるものではありません（それでも十分すぎるのですが）。
スカイラウンジはもっとも眺望の良い西棟南西向き51階にあるため、昼夜問わず抜群の眺望を楽しめそうです。
単なるバーではなくしっかりとした飲食が提供できるようになると周辺飲食店が物寂しいこともあり利用機会はグッと増えそうです。
その他便利そうだと思ったのは、スタディルームが8部屋もあることです。個室になっており、音出しもOK（仕事のweb会議利用もOK）とのことです。さらに事前予約も可能とのことなのでテレワークが想定される方にとってはとても便利そうです。
ゲストルームはスカイスパゲストを含めると6部屋ありますが、スカイスパゲストと他ゲストルームの価格差が小さいので争奪戦になりそうですね…スカイスパゲストは抜群の眺望だけでなくサウナも完備ということでマジアガること間違いなしです（
東棟2階に喫煙室があります（さらに一般第三者へも開放）。恐らく生活動線とバッティングしないように配慮されているかと思いますが、配布された平面図に喫煙室の記載がなかったので、気になる人は場所・動線は要確認です。
専有部
ある程度の期間新築マンションを追いかけている人からすると、ほぼ億ションなのにこのスペック…となるかと思います。平均坪単価605万のマンションにしてはスペック抑えめだなという印象でした。その一方で天井高、サッシ高はそこそこ頑張っていました。後から変えられる設備仕様は抑えめに、後から変えらない構造面は頑張るというパークタワー勝どき方式になってました。38階以上はスペックが上がります。
SNSでも話題になってましたが、玄関ドアが内開きとなる点は注意です。「その分エントランスを広くしました！」と説明を受けましたが、間取りによってはそうでもないものもあります。
子を持つ親目線だとベビーカーどこ置くんや問題が発生そうな間取りもありますので、実際の生活をイメージしながら間取りを選ぶと良いかと思います。
全体
- 天井高：2,550mm＊38階〜50階は2,600mm
- サッシ高：2,205mm＊38階〜50階は2,265mm
- 床暖房：リビング
- 換気システム：第三種換気
- 天井カセットエアコン：×（壁掛け1基は標準設置）
- 鍵：電子錠はオプション
- 玄関前カメラ：◯
- 窓ガラス：？
- バルコニー隔て板：トールタイプ
- 廊下・トイレ・洗面所床：フローリング
キッチン
- 天板：フィオレストーン
- 側面仕上げ：×
- 水栓：ストレートネックタイプ
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯
- カップボード：◯（標準は天板が人工大理石）
洗面所・浴室
- 洗面台天板：人工大理石
- 洗面室水栓：標準
- ミストサウナ：×
- 洗濯機上収納：◯
価格
販売価格
1期1次で販売される住戸の平均坪単価は約605万でした。内訳は東棟が約坪575万、西棟が約坪635万です。条件の良い住戸を中心に25階以上を販売する予定です。
東棟
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西棟
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本マンションは2本のツインタワー（運用上は1つのマンションとして扱う）になっており、2つの棟の間はわずか18mです。当然お見合いとなる住戸が発生しますが、そのような住戸は1期1次の販売には出てきません。
基本的に条件の良い住戸からの販売になっていますので、どの住戸を選んでも満足度は高いと思います。
方角別の平均単価は「南西＞北西＞南東≧南＞東＞北」となっており、売主側の眺望に対する順位付けとリンクしているものと思われます。
スカイラウンジもある西棟の南西向きが本マンションのベストポジションなのでしょう。
眺望イメージ
北西
Google Earthより画像引用
手前に浜離宮、奥に高層ビル群が広がりますので、昼と夜それぞれ眺望を楽しめそうです。パークコート渋谷ザタワーのラウンジからの眺望（手前に代々木公園、奥に新宿のビル群）をふと思い出しました。
高層階になると東京タワーが根本から見えてきます。東京タワービューを謳うマンションはいくつもありますが、根本から東京タワーが見えるマンションは数が限られてきます。
北
Google Earthより画像引用
築地市場跡地ビューです。今は少々物足りない眺望ですが、築地市場跡地の再開発が完了すると見え方がガラッと変わりそうです。
目の前に26階建てのコスモ東京ベイタワーがありますので、それを超える住戸を選びたいところです。（1期1次は25階以上〜の販売なので大きな影響なし）
東
Google Earthより画像引用
豊洲方面ビューです。マンション好きの人からすると「ブランズタワー豊洲が見えて素敵♡」となるかもですが、普通の人が見ると当たり障りない眺望と言えます。
遊びに来たゲストに「ここから見えるマンションの名前はね…」なんて語りだしたくなるような眺望ですね（やめよう）
将来的には新豊洲の再開発が進んでいくと少し見え方が変わりそうです（距離はそこそこあるのでちょこっと見える程度ですが）。
南東
Google Earthより画像引用
晴海フラッグ〜有明ビューです（実際はここにスカイデュオが建ちます）。目の前が豊海小〜晴海フラッグ〜豊洲市場なので将来的に眺望が阻害される建物が建つ可能性が非常に低い点は安心です。
南
Google Earthより画像引用
レインボーブリッジビューの気持ち良い眺望です。
日当たり抜群で気持ちいいでしょうね〜私は日当たり重視しない派（むしろ直射日光苦手なので北向きが良い派）なので、あまり惹かれないですが、抜群の日当たりの南向き住戸は多くの人にとって魅力的に映るはずです。
南西
Google Earthより画像引用
レインボーブリッジビューに加え、右手にはシティビューも楽しめる、本マンションで最も恵まれた眺望です。
ある程度高層階になってくると部屋から外を見た際に視界の下ラインが海になるので、インフィニティプールのようなちょっとした浮遊感がありそうです（実際にあるかどうかは分かりません）。
周辺相場
中古
- ザ東京タワーズ 2008年築 勝どき駅徒歩8分 坪470万前後
- ドゥ・トゥール 2015年築 勝どき駅徒歩9分 坪570万前後
- 勝どきザタワー 2016年築 勝どき駅徒歩7分 坪540万前後
- パークタワー勝どき 2024年築 勝どき駅徒歩1分 坪750万前後
- キャピタルゲートプレイス ザ・タワー 2015年築 月島駅徒歩1分 坪650万前後
新築
- シティタワーズ東京ベイ 竣工2019年 有明駅徒歩3〜6分 坪600万前後（厳密には新築ではないですが新築未入居住戸）
- グランドシティタワー月島 竣工2026年 月島駅徒歩5分 坪720万前後（1期1次）
新築ではシティタワーズ東京ベイ（厳密には新築ではないですが）が坪450万前後から坪600万前後への大幅値上げをしていますし、グランドシティタワー月島も1期1次の坪720万から2期は大幅値上げを検討しているようです。
グランドシティタワー月島の第2期の価格情報を入手したので呟きたい…！
— プラチナマンパパ👨🏠 (@esupiii) March 1, 2024
もう3月になったし呟いてもいいかな…？
とりあえず第1期購入者は大大大勝利でした🥳(特に角部屋と南向き)
坪605万という価格が安いとは思わないですが、周辺新築・中古の価格も上がってきていることもあり、相対的に手を出しやすい価格になってきています。
周辺中古の動きを見ていて気になった点としては、100㎡を超える広い部屋が他部屋と比べかなり高単価で動いている点です。例えば「ザ東京タワーズ」では、普通の住戸が坪440〜450万程度で動いているのに対して、100㎡超えの住戸は＋坪100万の坪550万程度で動いています。2億近い価格ながらグロスの壁なんて何のその、好条件住戸は高単価で動いています。
管理費・修繕積立金
内廊下、ディスポーザー、各階ゴミ置き場に加えてこれだけ多くの共用施設を抱えていることを考えると妥当なランニングコストかと思います。W-71Bnタイプ（71.15㎡）
- 管理費：28,690円（403円/㎡）
- 修繕積立金：12,470円（175円/㎡）
- インターネット使用料：715円
- 合計：41,875円（588円/㎡）
駐車場
一般販売住戸1,509戸に対し、駐車場台数は519台（設置率34.4%）となっています。ほぼ間違いなく足りません。以下のような優先順位を設定しており、優先順位上位の住戸は優先的に駐車場を確保することができます。
【51階以上のプレミアム住戸＞79㎡以上住戸＞68㎡以上住戸＞それ以外】
抽選は内覧会開始前予定ということで約3年後となります。近隣の月極駐車場は数が少ない上に晴海フラッグなど近隣マンションで駐車場を探しているライバルも多いと思われますので、68㎡未満住戸を購入された方の駐車場確保は絶望的になりそうです。
引き渡しが3年以上先かつ車が便利な立地だけに、車の利用については十分に検討の上住戸選びをする必要があります。
気になる住戸
W-71Bn 71.15㎡/3LDK38階 11,820万円/坪549万円
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/plan.html より画像引用
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/plan.html より画像引用
今のトレンドを考えれば100㎡を超える好条件住戸は伸びしろがありますので、予算に限りがなくアップサイドを追求するのであれば、スーペリアプランの中ではW-104Cswが現時点でのアップサイドには期待できそうです。
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/plan.html より画像引用
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/plan.html より画像引用
当然ながら私はそこまでの価格帯は手が出ないので、同じく南西向きとなるとW-73Iswが候補になります。
眺望も抜群、間取りも洋室が2部屋リビングから独立しており、全体的に間取りが良くない本マンションにおいては人気の出そうな間取りです。近隣マンションからの住み替え組に選ばれそうです。
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/plan.html より画像引用
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/plan.html より画像引用
我が家はマイノリティだと思いますが、「子ども部屋をリビングインの洋室にしたい派」なので、普通の人は喜ぶべきW-73Iswの間取りが少しマッチしませんでした。あと後述しますが、1.5億の価格に日和りました（こちらが本音）。
次にE-66Cnwを検討しました。2LDK＋DENですがDENがそこそこの大きさがあるため3LDKに近い使い方が可能です。さらに東京タワービューの眺望も魅力です。2LDK＋DENという間取りなこともあってか、同じ北西向きのW-93Bnwよりも単価が抑えめとなっています。
階毎の価格差も小さいことから東京タワーが根本から見える50階は非常に良いなぁと思いましたが、DENを寝室利用することについて家族承認が得られず断念することとなりました。
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/plan.html より画像引用
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/plan.html より画像引用
ということで、最終的に着地したのがW-71Bnです。
北向きということで少し単価が抑えめになっていますが、将来的には築地再開発ビューということで、眺望も楽しめますし、再開発でよほど背の高い建物が建たない限り、抜け感も確保されます。再開発計画の中身が見えてないからこそ気持ち弱気な価格設定になっていると感じます。
上の階にいっても眺望にあまり変化がないことと、恐らく上の階は倍率が上がることを考えると専有部スペックが変わる38階あたりが価格とのバランスが良いと考えました。
あと私は基本的にビビりなので、ダウンサイドのリスクを回避するために可能な限りグロス（物件価格）の低い住戸をチョイスする傾向にあります。価格表作って単価見てグフグフ言っているのは一部のマンションオタクだけで普通の人はグロスを見ますので、出口を考える際にグロスは大事派です。
まとめ
条件の良い住戸が中心とは言え、期待していたよりも価格が高かったのが正直な印象です。坪30万程度高いなというのがファーストインプレッションだったのですが、この数ヶ月で周辺中古の価格も坪30〜40万程度上がっていることを考慮すると、相対的に割高感はありません。
駅距離に違いはありますが、ホシノアーキテクツデザインの新築タワマンが「ドゥ・トゥール」や「勝どきザタワー」といった周辺の中古タワマンとさほど変わらない価格で買えることに魅力を感じる人も多くいると思います。
「周辺中古と変わらない価格で新築が買えること」は、3年以上引き渡しが先というリスクに対するプレミアムであると考えます。
一方でモデルルームの予約が取れないほどの過熱感、そしてそれが「買えば儲かるから」という理由だとすると、そこまでの期待値があるのかはよくよく考える必要があると思います。
新築マンションが契約→引き渡しまでの間に価格が上がるのは大きく2つの要因があります。
- 本来価値に対して販売価格が安い
- 周辺の不動産相場が上がる
どこもかしこも新築時から値上がりしているマンションばかりなので、「新築マンションを買えば儲かる」雰囲気が蔓延しているように感じます。
本マンションはどうかと言うと、完成すると評価が高まるのは間違いないと思いますが、現時点での相場で考えた時に坪605万が坪700万まで伸びるかというと、現状パークタワー勝どきが坪750万であることを考えるとそこまではないかなと思います。いって坪650万かな…なんて考えると①のプレミアムは107%程度です。
コロナど真ん中の頃のマンションに比べると購入検討者も全体的に強気になってきており、売主もそれを感じているはずです。相場の過熱感が価格に反映されてきており、手放しで誰にでもオススメできるレベルではないと感じます。上で触れたように「周辺中古と変わらない価格」であることは魅力ですが、3年以上手付拘束されるリスクなりのプレミアム（価格）だと考えます。
②については、仮にこの3年でさらに不動産価格が上がるのであれば、それは本マンションだけに限らず周辺の中古マンションも享受できます。本マンションを買う直接的な理由にはなりません。特に一次取得の方からすると3年間賃料のキャッシュアウトが続く＆手付金が拘束されることを考えると、周辺中古を今買ってしまうことも合わせて考えることをおすすめしたいです。
3年後のことはわからない部分も多いですが、短期的に見ると中央区湾岸はアゲニュースが多いです。
- 3月：人道橋開通（一部マンションで駅距離短縮）
- 4月：グランドシティタワー月島第2期販売（多分値上げ）
- 5月：築地再開発計画事業者決定
おいおい、2LDK。今までテンション高めの記事だったのに急に慎重なトーンになったな！さては自分が買うからポジショントークだなと！思われる方もいらっしゃるかもしれないですが、改めて価格表と周辺中古の価格を眺めてみると少し冷静になりました。
モデルルームでも近くのブースから「インフルエンサーがおすすめしていたから儲かるだろ」といった話が聞こえてきました。過熱感がすごいです。私自身トーンダウンしたのは事実なので不必要な買い煽りにならないよう今までの記事と比べると記事の熱量もトーンダウンしていると思います。
…と全体的にテンション抑えめな記事になってしまったのですが、立地の悪さを商品力でカバーすべく外観含めた共用部の造り込みは見事だったと思います。モデルルームに行くとやっぱりテンション上がります。
今後もインフレが続くとすれば細かい上げ下げはさておき、中長期では不動産の価格も大きく下がらないわけで、ホシノアーキテクツがデザイン監修した新築タワマンが1億切りで買えるチャンスなんてないかもしれません。
駅直結のパークタワー勝どきは、駅直結が故にその外観を毎日眺めることはできませんが、本マンションであれば駅からの帰り道に自分の住む素敵なマンションを愛でながら帰路につくことができます。
住みながら投資とかリセールバリューとかは一旦横に置いて、住宅ローンの支払い＝家賃として消えても住みたいと思えるか、周辺の中古ではなく「ザ豊海タワー」からでしか摂取できない幸せがあるのか、よくよく考えてみてください。
そして「ザ豊海タワーでいい」ではなく「ザ豊海タワーがいい」とご家族皆が感じるようであれば、GOしましょう！
なんだかんだ言ってきっと倍率との戦いになりますので、倍率と満足度のバランスを取った部屋選びを意識しましょう！
Google Earthと価格表は穴が空くほど見ました。部屋選びに困ったらご相談ください！
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